Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên trên thực tế, có những trường hợp bên bán có thể uỷ quyền cho một bên thứ ba để thay mặt mình thực hiện giao dịch, ký hợp đồng với bên mua.
Mục lục bài viết
1. Giấy uỷ quyền mua bán nhà đất là gì?
– Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người đại diện thay mình giải quyết công việc theo đúng các điều mục được quy định. Lập giấy ủy quyền có 2 trường hợp là ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền.
– Giấy uỷ quyền mua bán nhà đất là văn bản pháp lý giữa người uỷ quyền và người được uỷ quyền về việc mua bán nhà đất, theo đó giữa bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền có những sự thoả thuận và có trả thù lao, hoặc không sẽ phải tuân thủ những quy định của pháp luật. Theo đó, trong Bộ luật dân sự 2015 đã quy định về uỷ quyền. Tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy có thể thấy hợp đồng uỷ quyền về bản chất là sự thoả thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, trong đó bên uỷ quyền có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền và bên uỷ quyền sẽ phải nhân danh người uỷ quyền để thực hiện những nhiệm vụ, công việc mà hai bên đã thoả thuận trước đó. Các bên có thể tự thoả thuận về quyền, nghĩa vụ, mức trả thù lao, những thoả thuận khác như thời hạn uỷ quyền, theo đó các bên tự thoả thuận về thời hạn uỷ quyền, trong trường hợp các bên không tự thoả thuận được cũng như pháp luật không có quy định về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 01 năm được tính từ ngày xác lập uỷ quyền.
2. Giấy ủy quyền mua bán nhà đất có phải công chứng không?
Theo quy định của pháp luật thì nhà là tài sản thuộc loại bất động sản nên căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP , cụ thể:
” 1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú của họ công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Theo đó, thì việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền và phải được công chứng. Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất. Khi thực hiện công chứng thì công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, giải thích về quyền và nghĩa vụ của các bên, hậu quả pháp lý của việc uỷ quyền đó cho các bên tham gia và các bên ký và công chứng viên ký nhận.
Do đó, trong trường hợp khi một người có một lý do nào đó mà không thể trực tiếp ký vào hợp đồng mua bán nhà thì người đó uỷ quyền cho một người khác tham gia vào hợp đồng này và sau khi hợp đồng uỷ quyền giữa người uỷ quyền và người được uỷ quyền được xác lập thì các bên có thể cùng ra cơ quan công chứng để thuộc UBND xã hoặc phường gần nhất để công chứng hợp đồng uỷ quyền này.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dục có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014, thì quá trình công chứng hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất được thực hiện theo 3 bước như sau:
Xem thêm: Mẫu hợp đồng ủy quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và yêu cầu công chứng
Theo đó hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm những loại giấy tờ như sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ của người yêu cầu, nội dung yêu cầu là công chứng hợp đồng uỷ quyền, danh mục giấy tờ kèm theo, tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ
– Dự thảo hợp đồng uỷ quyền ( trong trường hợp các bên yêu cầu công chứng viên soạn thảo giúp hợp đồng thì không cần loại giấy tờ này)
– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của người uỷ quyền và người được uỷ quyền.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc bản sao các giấy tờ thay thế được pháp luật quy định
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng uỷ quyền mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Hoàn tất dự thảo hợp đồng uỷ quyền
Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dịch có đối tượng nhà ở, quyền sử dụng đất, nếu trong dự thảo có điều kiện vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng uỷ quyền không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trong trường hợp người yêu cầu công chứng sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Trong trường hợp công chứng viên lập dự thảo hợp đồng uỷ quyền, công chứng viên phải soạn thảo từ ý chí xác thực của các bên và dựa trên cơ sở đối chiếu vớ các quy định của pháp luật có liên quan.
Bước 3: Cho các bên ký và công chứng viên ký chứng nhận
Đây là giai đoạn mà công chứng viên để cho người uỷ quyền, người được uỷ quyền tự đọc lại dự thảo hợp đồng uỷ quyền. Công chứng viên phải tiếp tục giải thích về quyền và hậu quả và ý nghĩa pháp lý của những nội dung trong hợp đồng uỷ quyền. Công chứng viên hướng dẫn họ ký vào từng và ký, ghi họ tên vào trang cuối của hợp đồng uỷ quyền, công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ đối chiếu trước khi công chứng viên ký vào từng trang của hợp đồng và lời chứng.
Hình thức uỷ quyền bằng văn bản dưới dạng giấy uỷ quyền chỉ cần bên uỷ quyền ký vào văn bản là đủ, còn bên được uỷ quyền sẽ thể hiện ý chí thoả thuận của mình thông qua chính hành vi tự nguyện thực hiện uỷ quyền. Với cách thức đó, giấy uỷ quyền sẽ đơn giản hơn về mặt thủ tục khi chỉ cần một bên có mặt để thực hiện việc chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ uỷ quyền.
3. Ý nghĩa của hợp đồng uỷ quyền thực thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất:
– Thứ nhất, hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tiết kiệm chi phí , tiền bã cũng như thời gian, công sức. Pháp luật cho phép các chủ thể trong trường hợp không có điều kiện trực tiếp thực hiện những giao dịch thì có thể uỷ quyền cho người khác thay mặt mình tham gia các giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất.
– Thứ hai, hợp đồng uỷ quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất là một trong những công cụ đắc lực góp phần thúc đẩy và phát triển các giao dịch dân sự trong xã hội. Bằng hợp đồng uỷ quyền, giấy uỷ quyền trong cùng một thời điểm một người có thể thực hiện cùng lúc nhiều giao dịch theo ý chí của mình mà không cần trực tiếp tham gia ký kết. Các giao dịch này không cần phải chờ đợi mà có thể thuận lợi thực hiện thông qua người được uỷ quyền, sự linh hoạt này là yếu tố giúp hệ thống giao dịch dân sự luôn luôn vận động luân chuyển. Ngày nay, hợp đồng uỷ quyền còn được coi là một dịch vụ pháp lý góp phần làm tăng gia các giao dịch dân sự, được cung cấp bởi những cá nhân, tổ chức hoạt động chuyên nghiệp. Do đó đây cũng là một trong những công cụ đắc lực thúc đẩy các giao dịch trong điều kiện sự phân công lao động ngày càng chặt chẽ và tinh vi.
– Cơ sở pháp lý:
+ Bộ luật dân sự 2015
+ Nghị định 04/2013/NĐ-CP
+ Luật công chứng 2014
