Đồng sở hữu tài sản là hình thức sở hữu tài sản diễn ra phổ biến, gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Cũng như các trường hợp sở hữu khác, người dân cũng có nhu cầu mua bán đất đai đồng sở hữu. Dưới đây là ưu điểm, nhược điểm và rủi ro khi mua nhà đất đồng sở hữu.
Mục lục bài viết
1. Quy định của pháp luật về vấn đề bán nhà đất đồng sở hữu:
Đồng sở hữu về đất đai được hiểu là hai hay nhiều cá nhân cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Theo quy định của pháp luật, đất đồng sở hữu được cấp cho các chủ thể thuộc những trường hợp sau đây:
+ Đất đai được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Khi Nhà nước cấp đất theo diện hộ gia đình, thì các thành viên có tên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ có quyền sử dụng liên quan đến miếng đất.
+ Đất đai do hai hay nhiều cá nhân đứng tên sử hữu chung do cùng tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại trường hợp này, khi hai hay nhiều cá nhân cùng tham gia, phối hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng này. Các chủ thể này sẽ có quyền và lợi ích ngang nhau với miếng đất (hoặc trong trường hợp có thỏa thuận về phần đất được hưởng, thì các cá nhân sẽ được hưởng phần diện tích đất tương ứng của mình).
+ Đồng sở hữu đất đai giữa vợ và chồng. Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014, mọi tài sản có trong thời kỳ hôn nhân đều được xem là tài sản chung của hai vợ chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Lúc này, đất đai có trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của hai vợ chồng. Hai vợ chồng có quyền đồng sở hữu với tài sản là đất đai này.
– Ở từng trường hợp, cách thức giải quyết khi tiến hành bán nhà đất đồng sở hữu cũng là khác nhau. Cụ thể như sau:
+ Trường hợp 1: Đất đai được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Với đất đai được cấp theo diện hộ gia đình, tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ có quyền lợi ngang nhau liên quan đến việc sử dụng, định đoạt với miếng đất. Khi tiến hành bán đất, tất cả các thành viên trong hộ đều phải đồng ý, Nếu có cá nhân không đồng ý, hoạt động mua bán đất đai đồng sở hữu sẽ không được diễn ra (hoặc nếu vẫn muốn bán thì các chủ thể còn lại phải tiến hành khởi kiện ra Tòa để phân chia phần tài sản cho từng đối tượng),
+ Trường hợp 2: Đất đai do hai hay nhiều cá nhân đứng tên sử hữu chung do cùng tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại trường hợp này, nếu muốn bán đất đồng sở hữu, phải có sự đồng ý, nhất trí của các bên đồng sở hữu. Trong trường hợp không thỏa thuận được, sẽ giải quyết như sau:
Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì khi bên đồng sở hữu còn lại không đồng ý, cá nhân nếu muốn bán đất đai chỉ có thể bán phần quyền sử dụng đất của mình được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì bạn và đồng sở hữu có thể ủy quyền cho người đại diện. Nếu không thể ủy quyền hoặc thỏa thuận về việc phân chia thì bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp 3: Đất đai là tài sản đồng sở hữu của hai vợ chồng. Cũng giống hai trường hợp trên, khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên phải hướng đến việc thỏa thuận với nhau. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì sẽ khởi kiện ra Tòa.
2. Ưu điểm, nhược điểm khi mua nhà đất đồng sở hữu:
Đồng sở hữu tài sản là hình thức sở hữu tài sản diễn ra phổ biến, gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Cũng như các trường hợp sở hữu khác, người dân cũng có nhu cầu mua bán đất đai đồng sở hữu. Khi bán đất đai đồng sở hữu, các cá nhân sẽ phải tuân thủ theo các quy định nhất định đã được phân tích ở phần mục trên. Còn đối với việc mua nhà đất đồng sở hữu, người dân sẽ phải đối diện với những ưu và nhược điểm nhất định. Cụ thể như sau:
2.1. Về ưu điểm:
+ Xét trên thực tế, nhà đất đồng sở hữu thường có giá trị thấp hơn so với hình thức nhà đất khác. Do đó, khi mua nhà đất đồng sở hữu, người dân sẽ giảm thiểu đi được một phần chi phí nhất định.
+ Khi tiến hành mua nhà đất, điều mà người mua không mong muốn nhất, đó là đất thuộc diện có tranh chấp. Có rất nhiều trường hợp, khi giao kết hợp đồng xong xuôi, các cá nhân mới phát hiện đất đai thuộc diện có tranh chấp. Điều này khiến quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân gặp nhiều khó khăn (quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân không được đảm bảo). Vậy nên, khi mua nhà đất đồng sở hữu, người mua được yên tâm, đảm bảo hơn về việc đất không nằm trong diện bị kê biên để thi hành án, hay các vấn đề tranh chấp liên quan khác.
+ Khi giao kết hợp đồng mua bán, chủ thể tham gia giao kết hoạt động mua bán với bên mua là hai (hay nhiều người). Vậy nên, lo lắng về rủi ro bên bán lật kèo, không thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng được hạn chế hơn.
Từ những nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, ưu điểm trong việc mua nhà đất đồng sở hữu là người mua hạn chế đến mức tối đa những rủi ro liên quan đến việc tranh chấp đất đai (khi đất thuộc diện bị kê biên thi hành án), quá trình chuyển giao quyền và lợi ích cũng diễn ra chuẩn chỉnh và đạt hiệu quả cao nhất.
2.2. Về nhược điểm:
+ Nhà đất đồng sở hữu là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của hai hay nhiều chủ thể. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật hôn nhân và gia đình 2014, đối với tài sản chung (đồng sở hữu), khi muốn thực hiện giao dịch mua bán, phải có sự thỏa thuận thống nhất của tất cả các cá nhân đồng sở hữu. Song trên thực tế có rất nhiều trường hợp một trong các bên đồng sở hữu không đồng ý việc bán nhà đất, nhưng bên còn lại vẫn cố tình đứng ra thực hiện giao dịch. Lúc này, giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà đất đồng sở hữu sẽ được xét là vô hiệu. Giao dịch mua bán sẽ không được diễn ra. Tức ở đây, đối với việc mua nhà đất đồng sở hữu, người mua sẽ bị liên quan vào mối quan hệ bị phụ thuộc giữa các đồng sở hữu với nhau.
+ Một trong nhược điểm khác của hoạt động mua nhà đất đồng sở hữu là thời gian tham gia thực hiện giao dịch sẽ lâu và phức tạp hơn. Bởi chỉ khi có mặt đầy đủ (hoặc có
3. Rủi ro khi mua nhà đất đồng sở hữu:
Song song với những nhược điểm, khi mua nhà đất đồng sở hữu, các cá nhân sẽ phải đứng trước những rủi ro cụ thể sau đây:
– Rủi ro về mặt tài chính:
Khi tham gia mua bán nhà đất đồng sở hữu, bên bán và bên mua sẽ giao kết hợp đồng mua bán với nhau. Nhưng trong thực tế, có rất nhiều trường hợp, hoạt động giao kết được diễn ra mà không có sự có mặt đầy đủ của các đồng sở hữu. Khi giao kết hợp đồng mua bán xong (không công chứng), do thấy bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến miếng đất, bên mua đã chuyển tiền cọc cho bên bán. Lúc này, bản chất của hợp đồng mua bán là vô hiệu. Tiền đã đưa cho bên bán, nên quyền lợi tài chính của bên mua không được đảm bảo. Muốn lấy lại tiền, bên mua phải khởi kiện ra Tòa. Lúc này sẽ gây mất thời gian và công sức.
– Rủi ro về tính pháp lý:
Trong hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu, nếu không có sự thống nhất thỏa thuận của các đồng sở hữu, hợp đồng sẽ bị xem là hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Liên quan đến vấn đề này, muốn bảo vệ quyền lợi của bản thân, bên mua phải khởi kiện. Vô hình chung, bên mua lại đẩy mình vào rủi ro pháp lý.
Trên đây là những rủi ro phổ biến nhất mà người mua có thể gặp phải khi mua nhà đất đồng sở hữu. Để tránh rơi vào những rủi ro nêu trên, khi tiến hành mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra kỹ càng về đất đai, các đồng sở hữu. Khi đảm bảo toàn diện pháp lý, mới giao kết hợp đồng. Cần lưu ý rằng, phải tiến hành công chứng hợp đồng. Có như vậy, khi phát sinh rủi ro, người mua mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật hôn nhân và gia đình 2014.
