Tự ý bán đất khi chủ sở hữu chưa đồng ý bị xử lý thế nào?

1. Tự ý bán đất khi chủ sở hữu chưa đồng ý bị xử lý thế nào?

1.1. Tự ý bán đất của người khác có bị coi là hành vi vi phạm pháp luật không?

Có thể nói hành vi tự ý bán đất khi không được sự đồng ý của người chủ sở hữu hợp pháp, tức là bán tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình được coi là hành vi vi phạm pháp luật. Vì theo quy định của pháp luật dân sự cụ thể là tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì chỉ có chủ sở hữu mới được quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Những người khác thông qua các giao dịch dân sự chỉ dừng lại ở quyền chiếm hữu và sử dụng, nếu các giao dịch nào có quy định quyền định đoạt thì mới được phép định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của người khác.

Trong lĩnh vực đất đai cũng tương tự, chỉ có chủ sở hữu hợp pháp mới được quyền chuyển nhượng hoặc mua bán quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác. Đối với những người không được xem là người có quyền đối với mảnh đất đó thì chỉ được phép thực hiện các giao dịch định đoạt mảnh đất khi được sự ủy quyền và cho phép của người có quyền. Như vậy thì đối với hành vi tự ý bán đất của người khác sẽ được coi là hành vi vi phạm pháp luật và xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu của chủ sở hữu bất hợp pháp.

1.2. Tự ý bán đất khi chủ sở hữu chưa đồng ý bị xử lý thế nào?

Về bản chất thì hành vi tự ý bán đất của người khác là hành vi vi phạm pháp luật, vì thế cho nên, sẽ phải chịu trách nhiệm tùy vào tính chất và mức độ vi phạm. Với những giá trị thiệt hại khác nhau thì sẽ bị xử lý ở lĩnh vực khác nhau. Cụ thể như sau: 

Thứ nhất, trách nhiệm dân sự: Bởi như phân tích ở trên, tự ý bán đất của người khác là hành vi trái với quy định pháp luật, xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ sở hữu đất. Bởi vì thực tế, có trường hợp, chủ sở hữu đất hợp pháp ủy quyền trông coi lại cho 1 chủ thể khác, chủ thể được ủy quyền thực hiện hành vi bán đất không được sự đồng ý và không có thông báo đến chủ đất. Về bản chất, người được ủy quyền chỉ là người được nhờ trông coi, quản lý thửa đất chứ không phải là chủ sở hữu của thửa đất đó. Theo quy định của pháp luật dân sự, chỉ có chủ sở hữu mới có những quyền năng tối đa như quyền chiếm hữu, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Trong quan hệ pháp luật đất đai, quyền định đoạt thể hiện ở việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác. Do đó, cần xem xét văn bản ủy quyền để xem hành vi đó có vi phạm quyền và nghĩa vụ, cũng như vượt quá phạm vi ủy quyền hay không, để tiến hành khởi kiện dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự. 

Thứ hai, trách nhiệm hình sự: Nếu hành vi tự ý bán đất của người khác khi chưa được sự đồng ý của họ, xét thấy có đủ dấu hiệu của tội phạm, cụ thể là tại Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) quy định về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai, thì hoàn toàn có thể bị truy cứu trách nhiệm về hình sự. Mức hình phạt của loại tội phạm này được xác định là cải tạo không giam giữ đến 03 năm, hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 7 năm tùy từng khung hình phạt khác nhau. Ngoài ra thì người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Về mặt khách quan, thì một trong những hành vi vi phạm tội này là, chuyển quyền sử dụng đất trái với các quy định của nhà nước, tức là bán đất cho người khác không đúng với quy định của pháp luật như bán đất nông nghiệp cho người khác để làm nhà, bán đất khi chưa được sự đồng ý của chủ hợp pháp … Đối với loại tội phạm này thì hậu quả nghiêm trọng được coi là dấu hiệu bắt buộc của cấu thành tội phạm. Tức là nếu như hậu quả chưa đến mức nghiêm trọng thì họ chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi của họ. Hậu quả nghiêm trọng có thể hiểu là những thiệt hại đến tính mạng và sức khỏe, danh dự hoặc kém phẩm thậm chí là tài sản của cá nhân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra thì người thực hiện hành vi bán đất khi chưa được sự đồng ý của người khác phải thực hiện với lỗi cố ý, tức là nhận thức rõ hành vi của mình là trái quy định của pháp luật và thấy trước được hậu quả nhưng vẫn thực hiện và mong muốn cho hậu quả đó xảy ra, họ thực hiện hành vi này chủ yếu vì động cơ vụ lợi cá nhân. Vì thế nếu thỏa mãn các cấu thành của tội phạm thì hoàn toàn có thể bị truy cứu theo quy định của bộ luật hình sự nêu trên. Ngoài ra, đối với hành vi ngụy tạo giấy tờ hoặc giả mạo chữ ký của chủ sở hữu đất hợp pháp, để thực hiện chuyển nhượng và làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì được coi là thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác. Hành vi này vi phạm pháp luật hình sự, có thể bị khởi tố hình sự theo Điều 174 về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. 

2. Trình tự và thủ tục khởi kiện hành vi tự ý bán đất của người khác: 

Bước 1: Các bên tự ngồi lại thỏa thuận và thương lượng với nhau để đi đến tiếng nói chung, nếu không tự thương thảo được thì sẽ tiến hành hòa giải tại cấp cơ sở, đây là trường hợp pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Kết quả hòa giải, biên bản hòa giải sau buổi hòa giải sẽ trở thành căn cứ, điều kiện để bạn thực hiện việc khởi kiện sau này.

Bước 2: Nếu hòa giải không được thì sẽ tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai phải có nội dung và hình thức thỏa mãn điều kiện tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 hiện hành, như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản photo có công chứng), giấy tờ tùy thân của người khởi kiện … Tuy nhiên, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người khởi kiện cần phải thực hiện việc thu thập những bằng chứng để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với thửa đất. 

Bước 3: Tòa án nhân dân sau khi xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ khởi kiện thì thông báo cho người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ đóng tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án ngay sau khi nhận được đơn hợp lệ. Sau đó, tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử. Cuối cùng là tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị). 

3. Một số lưu ý khi nhờ người khác bán hộ đất: 

Thứ nhất, cần thông qua một loại giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật, đó là hợp uỷ quyền quyền hoặc giấy ủy quyền. Hình thức của văn bản ủy quyền phải phù hợp với quy định của bộ luật dân sự, đồng thời thì việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Và phải được lập thành văn bản có công chứng để đảm bảo giá trị về mặt pháp lý. Thời hạn ủy quyền mua bán đất các bên có thể tự thỏa thuận với nhau hoặc theo quy định của pháp luật, và nếu không quy định thì thời hạn ủy quyền sẽ có hiệu lực trong khoảng thời gian 01 năm được tính kể từ ngày xác lập văn bản ủy quyền.

Thứ hai, khi ủy quyền nhờ một người khác bán đất thì cần phải thỏa thuận những nội dung công việc cần phải thực hiện sao cho đầy đủ và không trái đạo đức xã hội cũng như không trái với quy định của pháp luật. Cần chú ý đến các yếu tố về phạm vi ủy quyền (tức là người uỷ quyền được phép bán cho ai với giá bán ra sao…), đối với văn bản ủy quyền mà không xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền có thể bán cho bất cứ ai tuy nhiên phải dựa trên cơ sở đó là vì lợi ích của người được ủy quyền, thỏa thuận với nhau về mức thù lao, và trách nhiệm chịu thuế trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, ngoài ra có thể bổ sung thêm quy định về giải quyết tranh chấp trong trường hợp các bên có mâu thuẫn và bất đồng.

Thứ ba, bên được ủy quyền khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản cho một đối tượng khác thì sẽ phải tránh những rủi ro nhất định, kiểm tra kỹ giấy tờ tùy thân cũng như thông tin của bên mua bán, thực hiện các hoạt động nhân danh và vì lợi ích của bên ủy quyền, nếu có bất cứ thay đổi gì thì không được tự ý thực hiện mà sẽ phải thông qua sự đồng ý của bên ủy quyền…

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017);

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.