Bố tôi làm hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không công chứng thì có hợp pháp hay không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2007, bố em bán ngôi nhà đang ở cho cô ruột với giá 20 triệu. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố em. Khi bán chỉ có bố em và cô ruột em cùng ghi và ký nhận giấy tờ nhưng trên giấy tờ chỉ ghi là Đơn chuyển nhượng cho quyền sử dụng đất và không có chứng nhận gì của UBND xã, phường và chữ ký đồng ý của mẹ và anh chị em em. Đồng thời bố em giao Giấy quyền sử dụng đất cho cô.. Năm 2014 anh trai em có thỏa thuận với cô này thì cô đưa ra thỏa thuận 150 triệu để lấy lại mảnh đất. Năm 2015 khi anh trai em về đến nhà cô để mua lại mảnh đất thì cô đã bán lại đất trên cho em gái ruột cô. Giờ em mong được luật sư giúp đỡ để gia đình em giành lại quyền lời mảnh đất trên. Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng liên quan đến giao dịch đất đai như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo quy định này, đối với giao dịch liên quan đến đất, cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như bạn trình bày trong trường hợp này, bố của bạn và bà cô chỉ viết đơn chuyển nhượng mà không có công chứng chứng thực, như vậy đơn chuyển nhượng này sẽ không có hiệu lực pháp luật. Bố bạn đứng tên quyền sở hữu mảnh đất, do đó tài sản này không phải là tài sản chung của hộ gia đình nên khi tiến hành chuyển nhượng sẽ không cần chữ ký của tất cả mọi người trong hộ. Tuy nhiên, một điều kiện bắt buộc đó là đơn chuyển nhượng này phải được công chứng hoặc chứng thực Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực có thể được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất này.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Nếu bố bạn và cô bạn không chứng thực hoặc công chứng đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tờ đơn này sẽ vô hiệu. Nghĩa là pháp luật sẽ không công nhận việc chuyển nhượng này, bố bạn vẫn là người có quyền sử dụng đất.
Khi cô bạn cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố bạn mà không trả lại cho gia đình, bạn có thể tiến hành kiện đòi lại giấy tờ này. Bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 3 của Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về “Thẩm quyền giải quyết yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản”:
“Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:
a) Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
b) Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.
c) Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ nêu trên có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật (ví dụ: yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị mất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ “về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”). Bên có lỗi trong việc làm mất giấy tờ phải chịu toàn bộ chi phí, lệ phí trong việc cấp lại giấy tờ mới.”
Bạn có thể dựa vào quy định nêu trên để khởi kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cô bạn đang giữ.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
