Trường hợp xây nhà có bắt buộc phải ký giáp ranh không?

1. Trường hợp xây nhà có bắt buộc phải ký giáp ranh không?

Ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh, mốc giới và ghi các ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Việc ký giáp ranh đất của những cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện ở trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích để chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận và chủ sử dụng của thửa đất liền kề.

Căn cứ Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất có quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với các nội dung kê khai đăng ký; trường hợp mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

– Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với các nội dung kê khai đăng ký; trường hợp mà không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với phần nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận về thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp buộc phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận về sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu như chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; phải xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã sẽ thực hiện:

– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký. Việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất bao gồm xác định ranh giới sử dụng đất, mốc giới thửa đất trên thực địa, đất đang được sử dụng với mục đích gì, đất có nguy cơ bị sạt lún gây nguy hiểm hay không,…

– Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. Về tình trạng tranh chấp sử dụng đất được xác định thông qua việc thực hiện ký giáp ranh với chủ sử dụng đất liền kề, hồ sơ lưu trữ trên ủy ban nhân dân cấp xã, niêm yết công khai thông tin,…

Thêm nữa, tại Luật Xây dựng hiện hành quy định khi xây dựng công trình thuộc những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trước khi thi công công trình thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng. Pháp luật về Xây dựng quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Theo đó, để xin giấy phép xây dựng – tiền đề cho việc xây nhà, pháp luật không yêu cầu phải ký giáp ranh với hàng xóm.

Qua tất cả các quy định nêu trên, có thể thấy cả Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan không có quy định bắt buộc người sử dụng đất khi xây nhà phải ký giáp ranh với người sử dụng đất liền kề, mà việc ký giáp ranh với người sử dụng đất liền kề sẽ chỉ diễn ra trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích để chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

2. Giải quyết trường hợp khi xây nhà mà có tranh chấp về ranh giới đất:

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tiến hành xây nhà nhưng bị nhà hàng xóm (người sử dụng đất liền kề) ngăn cản, gây khó khăn với lý do ranh giới đất của hai nhà đã bị thay đổi, bị lấn chiếm. Để giải quyết vấn đề này, trước tiên hai bên sẽ phải tự thương lượng, hòa giải với nhau, nếu không được thì sẽ phải thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp về đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự. Quy trình thực hiện như sau:

2.1. Hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã:

Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, đây là bước bắt buộc hai bên có tranh chấp phải thực hiện. Các bên hoặc một trong hai bên tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai lên ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Khi đã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (tranh chấp ranh giới đất), Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định của pháp luật.

Khi hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) tại Ủy ban nhân dân cấp xã, sẽ có hai trường hợp xảy ra:

– Trường hợp thứ nhất: Hòa giải thành

Kết quả hòa giải thành về tranh chấp ranh giới đất với nhà liền kề phải được lập thành văn bản có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và các bên có mặt tại buổi hòa giải.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới của thửa đất, về người sử dụng đất thì cơ quan chức năng có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải thực hiện đúng theo quy định về việc gửi hồ sơ và quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới của thửa đất.

– Trường hợp thứ hai: hòa giải không thành

Trường hợp hòa giải về tranh chấp ranh giới đất với nhà liền kề mà không thành thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải về tranh chấp ranh giới đất với nhà liền kề không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp về ranh giới đất gửi đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2.2. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền:

Khi bước hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã không thành như đã nêu ở mục trên, các bên có tranh chấp chấp ranh giới đất làm thủ tục khởi kiện ra tòa án dân sự để giải quyết việc tranh chấp đất đai (tranh chấp về ranh giới đất). Thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) được thực hiện như sau:

2.2.1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về ranh giới đất, trong đó nêu rõ yêu cầu của người khởi kiện và trình bày rõ sự việc;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Biên bản hòa giải không thành;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện.

2.2.2. Nộp hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về ranh giới đất tại Tòa án nơi có đất đang tranh chấp:

Người khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) gửi hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến Tòa án nơi có đất đang tranh chấp bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2.2.3. Thụ lý và giải quyết vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất), nếu xét thấy vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án mình thì Thẩm phán đã được Chánh án phân công phải thông báo ngay cho người khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó thụ lý vụ án.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai (ranh giới đất), Tòa án tiến hành hòa giải các bên. Nếu như không hòa giải giữa các bên được, thì thẩm phán quyết định đưa vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh giới đất) ra xét xử.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Xây dựng 2014;

– Luật Xây dựng 2020.