Trường hợp nào được thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá?

1. Các loại đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất hiện nay?

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 thì  khi thuộc các trường hợp sau, người sử dụng đất sẽ bị thu hồi đất:

– Thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Theo đó, việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá được xác định là việc thu hồi đất vì lý do phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Bởi vì đất đấu giá được xác định là các khu đất được tổ chức bán đấu giá một cách công khai do Uỷ ban nhân dân cấp huyện trở lên tổ chức. Mục đích của việc bán đấu giá đất là để lấy nguồn vốn để phục vụ cho các dự án công cộng.

3. Trường hợp nào được thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về quỹ đất được sử dụng để đấu giá có nguồn gốc từ việc Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

3.1. Trường hợp 1: Đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng:

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng trong các trường hợp sau:

– Thực hiện các dự án quan trọng của quốc gia do Quốc hội quyết định về chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

– Thực hiện các dự án của quốc gia do Thủ tướng Chính phủ quyết định về chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất theo quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 62 Luật này;

– Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 62 Luật này.

3.2. Trường hợp 2: Đất do Nhà nước thu hồi vì lý do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất vi phạm quy định về đất đai trong những trường hợp sau:

Người sử dụng đất đã sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất trong quá trình sử dụng đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

– Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục.

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng.

3.3. Trường hợp 3: Đất bị Nhà nước thu hồi do người sử dụng đát chấm dứt việc sử dụng đất hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013:

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:

– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

Như vậy, khi thuộc 03 trường hợp nêu trên thì Nhà nước có quyền thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện trở lên sẽ tổ chức đấu giá công khai để những người có nhu cầu có quyền tham gia đấu giá, mua đất.

4. Người bị thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá có được bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước bồi thường về đất như sau:

– Đất bị thu hồi được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Đất bị thu hồi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Như vậy, khi đáp ứng được đầy đủ những điều kiện trên thì người sử dụng đát sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất. Theo đó, đất nông nghiệp bị thu hồi để đấu giá thuộc trường hợp 1 được nêu tại mục 3.1 của bài viết này sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi. Còn ở những trường hợp khác sẽ không được Nhà nước hỗ trợ, bồi thường về đất khi có quyết định thu hồi.

Theo đó, khi bị thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước đền bù, hỗ trợ các khoản chi phí sau:

Thứ nhất, bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013:

– Giao đất cho người sử dụng đất bị thu hồi có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất bị thu hồi;

– Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, số tiền đền bù đối với đất bị thu hồi được xác định theo công thức sau:

Tổng số tiền đền bù đối với đất = Tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2)

Trong đó:

Giá đền bù đất =. Giá theo khung giá đất theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành x Hệ số điều chỉnh gía đất.

Thứ hai, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường bao gồm các chi phí sau:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, bồi thường tài sản gắn liền với đất:

Theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì tài sản trên đất phải được tạo lập, trồng lên theo đúng quy định pháp luật và được trồng trước khi có thông báo thu hồi đất.

Chẳng hạn như đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có trồng các cây nông nghiệp tương ứng lên đất thì sẽ được Nhà nước bồi thường về những tài sản đó.

Thứ tư, hỗ trợ chi phí vận chuyển tài sản trên đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Đất đai năm 2013 thì khi người sử dụng đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản trên đất thì được Nhà nước hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di chuyển tài sản. Trong trường hợp những cây lâu năm có diện tích lớn cần phải di chuyển bằng máy móc, dây chuyền thì người sử dụng đất trồng cây lâu năm còn được Nhà nước bồi thường về thiệt hại xảy ra khi  di chuyển cây.

Thứ năm, hỗ trợ khi thu hồi đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

– Đối với việc thu hồi đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ được Nhà nước hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm mới;

– Hỗ trợ các khoản khác…

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp ban hành ngày 04/4/2015 Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.