Hiện nay, có rất nhiều trường hợp một mảnh đất có rất nhiều sổ đỏ, vậy những mảnh đất này có đảm bảo tính hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai hiện hành hay không?
Mục lục bài viết
1. Trường hợp nào một mảnh đất có nhiều sổ đỏ vẫn hợp pháp?
Trước tiên để tìm hiểu về trường hợp nào một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ vẫn hợp pháp ta cần tìm hiểu quy định về Sổ đỏ là gì theo quy định của Luật Đất dai năm 2013
Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Giấy chứng nhận này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
Và việc chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của Nhà nước thông qua quy định của pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.
Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý của người sử dụng đất, nhà nước đã ban hành các quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 98 luật Đất đai năm 2013:
Cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo từng thửa đất. Đây là quy định cần thiết bởi trên thực tế, trước đây việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi hộ gia đình, cá nhân cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất. Điều này sẽ giúp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng tài chính của mình.
Như vậy, về nguyên tắc mỗi thửa đất chỉ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định ngoại lệ tại khoản 2 Điều 98
Trường hợp đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Đây là một quy định cần thiết và hợp lý nhằm hướng tới quyền bình đẳng và công bằng cho các chủ thể có cùng quyền sử dụng thửa đất ở như nhau thì phải được bảo đảm quyền lợi như nhau và cấp giấy chứng nhận riêng cho mỗi người. Nhà làm luật cũng rất linh hoạt trong việc bổ sung thêm quy định nếu các chủ sở hữu chung tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một sổ đỏ duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều sổ đã làm giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản nếu những người có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu.
Như vậy, từ các quy định nêu trên đã chỉ ra trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp là trường hợp mảnh đất đó có nhiều người chung quyền sử dụng và các đồng sở hữu có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi tên tất cả đồng sở hữu và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Có nên mua đất có nhiều sổ đỏ hay không?
Chị Hải ở Hưng Yên có gửi câu hỏi tới Luật Dương Gia như sau: Tôi có mua của ông A một mảnh đất 200m2 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ chồng của ông A. Nhưng sau khi tìm hiểu tôi được biết rằng mảnh đất này có 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tôi đã đặt tiền cọc 50% giá trị thửa đất liệu rằng tôi có nên thanh toán luôn phần còn lại và tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Mong Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Về vấn đề của chị chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Trong trường hợp này, chúng ta cần phải đặt ra 2 trường hợp sau:
2.1. Trường hợp một mảnh đất nhiều sổ đỏ là hợp pháp:
Nếu thửa đất này có chung nhiều đồng sở hữu thì mảnh đất này có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng theo quy định của nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 98 luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, bạn không cần phải lo lắng về vấn đề này mà có thể tiến hành việc thanh toán 50% còn lại của giá trị thửa đất để tiến hành đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Trường hợp một mảnh đất nhiều sổ đỏ là bất hợp pháp:
Tuy nhiên nếu mảnh đất này chỉ có duy nhất hai vợ chồng ông A là sở hữu nhưng lại có nhiều sổ đỏ thì rõ ràng đây là điều bất hợp lý và cần phải xem xét, cân nhắc kỹ lượng trước khi tiến hành giao dịch. Bởi trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp người bán đất cho bạn đã chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác tiếp tục đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chính mảnh đất đó để bán tiếp lại cho người tiếp theo.
3. Cách giải quyết trong trường hợp mua một mảnh đất nhiều sổ đỏ là bất hợp pháp:
Để giải quyết trường hợp này cần làm đơn khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Căn cứ theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị nhà nước tiến hành thu hồi khi cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.
Thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Sở tài nguyên môi trường đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất quyết định sau khi đã có văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giải quyết tranh chấp đất đai hoặc kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng đối tượng sử dụng đất.
Nếu như sau khi đã tiến hành việc khiếu nại nhưng vẫn không được giải quyết hoặc được giải quyết nhưng không thỏa đáng có thể tiếp tục tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy Quyết định hành chính tới
Như vậy, để phòng ngừa những trường hợp mua bán đất có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rơi vào trường hợp 2 nêu trên. Trước khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta cần tiến hành kiểm tra nguồn gốc thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi thửa đất để đảm bảo tính pháp lý của thửa đất.
Các văn bản pháp luật sử dụng tong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013.
