Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Dưới đây là một số trường hợp sẽ không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ.
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp từ đối tượng này sang đối tượng khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thậm chí là góp vốn bằng quyền sử dụng đất để kinh doanh hoặc đầu tư theo nguyện vọng của người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay cũng có quy định một số trường hợp cấm chuyển nhượng, cấm tặng cho quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 191 của
– Tổ chức, hộ gia đình, các đối tượng được xác định là cá nhân trong xã hội, các chủ thể là cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật, các cơ sở tôn giáo, người mang quốc tịch của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nhưng đang định cư trên lãnh thổ của nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với những trường hợp mà pháp luật không cho phép thực hiện hoạt động chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
– Các tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của những đối tượng được xác định là hộ gia đình hoặc cá nhân, ngoại trừ những trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản và phê duyệt;
– Các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân theo quy định của pháp luật không trực tiếp tiến hành hoạt động sản xuất nông nghiệp thì cũng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với đất trồng lúa, quy định này để tránh trường hợp gây lãng phí tài nguyên và sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Để giải thích cụ thể hơn cho vấn đề này, căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết
+ Đang sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất dưới bất kỳ hình thức nào, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, do nhận chuyển đổi hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp, đang tiến hành hoạt động sử dụng đất nông nghiệp nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận;
+ Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên hoặc những đối tượng đã được nghỉ hưu, những đối tượng được xác định là người nghỉ do mất sức lao động hoặc thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Các chủ thể có nguồn thu nhập thường xuyên từ hoạt động sản xuất nông nghiệp trên phần diện tích đất đang được sử dụng theo như phân tích nêu trên, trong đó bao gồm cả những trường hợp không có thu nhập thường xuyên xuất phát từ những sự kiện bất khả kháng như: thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn hoặc dịch bệnh diện rộng;
+ Trong trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2013, thực hiện thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với loại đất trồng lúa của các đối tượng là cá nhân, thì chỉ cần căn cứ rằng những đối tượng đó không được hưởng lương thường xuyên, hoặc những đối tượng đã nghỉ hưu, những đối tượng bị mất sức lao động hoặc thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội.
Bên cạnh đó, cũng căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sau được sửa đổi tại Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư liên quan đến cư trú lĩnh vực đất đai), có quy định cụ thể về những căn cứ để có thể xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cụ thể như sau:
+ Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất dưới bất kỳ hình thức nào phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, đang sử dụng đất nông nghiệp do được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thực tế, do nhận chuyển đổi hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận;
+ Có ít nhất một thành viên trong hộ gia đình đó không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, những đối tượng đã nghỉ hưu theo quy định của pháp luật, những đối tượng nghỉ do mất sức lao động hoặc thôi việc nhưng được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Có nguồn thu nhập thường xuyên từ hoạt động sản xuất nông nghiệp dựa trên phần diện tích đang được sử dụng thuộc các trường hợp theo như phân tích nêu trên, trong đó bao gồm cả những trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do bất khả kháng như thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn hoặc dịch bệnh lây lan trên thực tế;
+ Trong trường hợp giao đất nông nghiệp cho các đối tượng được xác định là hộ gia đình căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2013, đăng ký nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ cần căn cứ vào trường hợp, trong hộ gia đình đó có ít nhất một thành viên trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, những đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ do mất sức lao động hoặc thôi việc nhưng vẫn được hưởng trợ cấp xã hội.
– Hộ gia đình hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thổ cư, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các khu vực được xác định là rừng phòng hộ, trong các khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, trong các khu phục hồi sinh thái thuộc hệ thống rừng đặc dụng, nếu như các hộ gia đình và cá nhân đó không sinh sống trực tiếp trong các khu vực này.
Vậy theo như phân tích nêu trên thì có thể nói, cần phải tuân thủ đầy đủ quy định về các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 của Luật đất đai năm năm 2013.
2. Trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 19 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (sau được sửa đổi tại Nghị định 04/2022/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ), có quy định về mức xử phạt đối với trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tuy nhiên vẫn cố tình có hành vi vi phạm. Cụ thể như sau:
– Trong trường hợp chuyển đổi, thực hiện hoạt động thế chấp theo quy định của pháp luật đối với các loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất theo hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tuy nhiên chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:
+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
– Trong trường hợp cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất dưới hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền, cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tuy nhiên chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, trong trường hợp tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng tại các khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt được quy định như sau:
+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
– Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất dưới hình thức cho thuê trả tiền hàng năm, cơ quan có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tuy nhiên chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, trường học tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng tại các khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
– Các đơn vị sự nghiệp công lập được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tuy nhiên thực hiện hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê lại đất, tặng cho hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tuy nhiên chưa có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu như trong trường hợp xét thấy diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
– Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê lại đối với đất không thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng, được phép cho thuê, được phép cho thuê lại, được phép tặng cho theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt được xác định bằng 02 lần mức xử phạt đối với khu vực nông thôn theo như phân tích nêu trên.
3. Điều kiện chuyển nhượng, cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để có thể thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quốc vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Các loại đất trong quá trình chuyển nhượng sẽ không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên thì có thể nói, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 191, Điều 192, Điều 193 và Điều 194 của Luật đất đai năm 2013. Như vậy mặc dù đã bứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 tuy nhiên thuộc đối tượng không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191 Rồi đất đai năm 2013 theo như phân tích ở trên thì cần phải tuân thủ theo quy định đó.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
–
– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư liên quan đến cư trú lĩnh vực đất đai;
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Nghị định 04/2022/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.
