Trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Những vấn đề cần lưu ý khi giải quyết tranh chất đất đai không có sổ đỏ.
Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ thì giải quyết như thế nào và giải quyết ở đâu? Để hiểu rõ hơn về những quy định giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, sự phù hợp cũng như tính cần thiết của nó, sau đây, Công ty Luật Dương Gia xin phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Luật sư
Kế thừa những quy định của “Luật đất đai năm 2013”, Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện xu thế tất yếu về việc giao trách nhiệm cho Tòa án giải quyết hầu hết các tranh chấp đất đai khi Nhà Nước đã hoàn thành vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi đối tượng và thu hẹp thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân. Hệ thống cơ quan này chỉ giải quyết những tranh chấp mà người sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật. Việc giải quyết chỉ dừng lại ở hai cấp và cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng.
Về giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất chúng ta sẽ đi vào từng vấn đề cụ thể như sau:
Một là, căn cứ để giải quyết tranh chấp:
Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
– Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra.
– Chủ tịch hoặc phó chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ đứng ra là chủ tịch hội đồng; kèm theo đó đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam của xã, phường, thị trấn cùng với đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó sẽ cho ý kiến. Bên cạnh đó, hội đồng tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ sở được thành lập có tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực thành phố, thị xã, trưởng thôn, ấp, bản, phum, sóc đối với khu vực nông thôn; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp cấp xã.
Hai là, các yếu tố về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và một số các thành phần khác:
– Diện tích đất thực tế mà các bên tranh chấp đang có nằm ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất trên đầu người tại địa phương.
– Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.
– Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước.
– Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Việc xác định những căn cứ nói trên trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai là một tiến bộ vượt bậc của pháp luật nhằm đưa ra lộ trình cần thiết, hợp lý và có hiệu quả trong việc giải quyết những tranh chấp giữa những người đã có quá trình sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật. Đây là loại tranh chấp có số lượng tồn đọng nhiều nhất hiện nay.
Ba là, thẩm quyền giải quyết:
+ Các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan ủy ban nhân dân hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường để được giải quyết bằng con đường hành chính.
+ Khi ủy ban nhân dân cấp huyện không giải quyết hoặc giải quyết không thành thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đến chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Sau khi thống nhất cấp có thẩm quyền sẽ ra quyết định để giải quyết tranh chấp đất đai và đó sẽ là quyết định cuối cùng.
+ Đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị – xã hội, cơ sở tôn giáo – tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức – doanh nghiệp nước ngoài, công dân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức kinh tế – xã hội, cơ sở tôn giáo – tâm linh, công dân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì pháp luật quy định chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương sẽ phải tổ chức giải quyết.
– Hòa giải tranh chấp đất đai
Một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp nhanh gọn để tháo gỡ những mâu thuẫn vụ tranh chấp đất đai trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện được gọi là hòa giải tranh chấp đất đai.
Trong hoạt động giải quyết tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng, hòa giải có tầm quan trọng đặc biệt. Nếu hòa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà tốn kém cho các bên đương sự mà còn giảm bớt được công việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp, phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân, tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Đồng thời qua hòa giải, các đương sự sẽ hiểu thêm pháp luật và chính sách của Nhà nước đúng như lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh: ‘Xét xử đúng là tốt, nhưng không phải xét xử thì càng tốt’.
Với ý nghĩa đó, “Luật đất đai năm 2013” đã thể hiện thái độ của Nhà nước trong việc khuyến khích hòa giải các tranh chấp đất đai. Và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục phát triển quy định về hòa giải theo hướng hòa giải là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hòa giải ở cơ sở trong trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải thương được với nhau. Nếu hòa giải ở cơ sở hoặc cấp xã vẫn không thành, các bên không đi đến được thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến cơ quan hành chính cấp cao hơn. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn. Và để đảm bảo giá trị pháp lý cho kết quả hòa giải Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định. Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001, “Luật đất đai 2013”, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2009, Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế góp phần giải quyết các tranh chấp đất đai được nhanh chóng và chuyên nghiệp hơn.
Phòng tài nguyên và môi trường, sở tài nguyên và môi trường trình tương ứng với ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất, hiện trạng sử dụng đất và cấp mới sổ đỏ hoặc sổ hồng. Cùng với đó là Luật nhà ở năm 2006 và Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực thi hành góp bảo đảm thực thi quá trình giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận. Như vậy, căn cứ pháp luật để tiến hành hoạt động giải quyết tranh chấp bao gồm có Hiếp pháp 2013 và Luật đất đai năm 2013; Luật Nhà ở năm 2014;
Con đường hành chính không phải là duy nhất, nếu trong trường hợp bế tắc hay khó khăn khi giải quyết, các bên cũng có thể gửi đơn khởi kiện theo mẫu lên tòa án nhân dân cấp quận hoặc huyện nơi có mảnh đất trên để giải quyết thủ tục tố tụng dân sự.
Mục lục bài viết
- 1 1. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai
- 2 2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?
- 3 3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- 4 4. Tranh chấp đất không có sổ đỏ do cơ quan nào giải quyết?
- 5 5. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ
1. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai
Tóm tắt câu hỏi:
Chào anh chị.
Em có vụ tranh chấp này nhờ anh chị tư vấn giúp em vụ viêc cụ thể như sau:
Lúc trước ông Phạm Văn Hóa có chuyển nhượng cho em phần đất để trả tiền thiếu và đã làm thỏa thuận có chứng nhận của Ủy ban nhân dân phường xã. Nhưng khi em yêu cầu tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em thì ông phạm Văn Hóa không chịu tách. Em đã làm đơn yêu cầu nhờ chình quyền phường xã giải quyết giúp em và chính quyền cấp phường xã cũng đã mời hai bên lên giải quyết nhiều lần nhưng ông Phạm Văn Hóa vẫn không chịu tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em. Em đã gửi đơn khởi kiên lên Tòa án nhân dân cấp quận, huyện. Tòa án đã triệu tập lần thứ nhất nhưng vẫn không giải quyết được.
Anh chị cho em hỏi là với vụ kiện tranh chấp đất đai vậy thì thời gian giai quyết là bao lâu và giờ em phải làm thế nào để được giải quyết sớm và đúng theo qui định của pháp luật nhờ anh chị tư vấn giúp em.
Cảm ơn anh chị rất nhiều
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật DƯƠNG GIA xin tư vấn cho bạn như sau:
Theo khoản 1 Điều 179 BLTTDS quy định thời gian chuẩn bị xét xử của vụ án dân sự là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án; Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể giải quyết gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng.
Đồng thời khoản 2, khoản 3 Điều 179 BLTTDS cũng quy định:
“Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tuỳ từng trường hợp, Toà án ra một trong các quyết định sau đây:
a) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;
b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án;
c) Đình chỉ giải quyết vụ án;
d) Đưa vụ án ra xét xử”. (Khoản 2)
“Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng. (Khoản 3)”.
Như vậy, thông thường Tòa án triệu tập lần thứ nhất sẽ ưu tiên sự thỏa thuận và hòa giải của các bên . Nếu các bên không thể hòa giải được thì Tòa sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Nếu triệu tập đến lần thứ 2 mà bên bị đơn, tức là ông Phạm Văn Hóa vắng mặt có lý do chính đáng thì Tòa sẽ ra quyết định hoãn phiên tòa chờ xét xử lần sau, nếu không có lý do chính đáng thì Tòa vẫn tiến hành xét xử vắng mặt. Dựa vào những chứng cứ bạn cung cấp Tòa án sẽ xem xét để giải quyết quyền lợi cho bạn. Như vậy, thời gian để giải quyết một vụ kiện dân sự là không quá 6 tháng.
Hi vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài
2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn hỏi trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào mới đúng luật?
Luật sư tư vấn:
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.
Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải TCĐĐ tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…
Thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giải quyết TCĐĐ theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ
Giải quyết TCĐĐ theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.
Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết TCĐĐ
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
chào Ls cho tôi đuoc hoi noi dung sau: năm 1995 gia dinh tôi duoc giao 1,3ha dat đồi rừng, giao tai sản trên đát là 250 gốc lim thuôc kiểm lâm huyện quản lý. năm 2010 nhà nước đo đạc lại bản đồ và cấp giấy chứng nhận cho gia đình tôi. Tuy nhiên trong khi đo đạc lại tách ra làm hai thửa liền kề nhau và chỉ có một thửa được cấp bìa đỏ còn một thửa khoảng 1000m2 thi chưa cấp. gần đây thửa đất 1000m 2 này xảy ra tranh chấp với hộ liền kề, gia đình tôi làm đơn gửi ubnd xã hoà giải nhưng không thành. vụ việc tiếp tục được huyện giải quyết và có kết quả trả lời: vì thửa đát không bên nao có giấy tờ chứng minh nên ubnd huyện giao ubnd xã thu hồi và quản lý. đến nay cả hai hộ đều có đơn gửi ubnd xã xin được giao chỗ đất trên. Xin hỏi LS Ubnd huyện giải quyết như vậy có đúng không? trách nhiệm của ubnd xã trong việc xin giao đất của hai hộ và các bước giải quyết tiếp theo. Xin cam ơn, trân trọng!?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, Điều 64 Luật đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013 như sau :
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”
Theo như bạn trình bày, 2 gia đình nhận được trả lời vì thửa đất không bên nào có giấy tờ chứng minh nên ubnd huyện giao ubnd xã thu hồi và quản lý. Xét về căn cứ pháp lý, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp huyện tuy nhiên UBND cấp huyện có thể giao cho UBND cấp xã thực hiện quyết định thu hồi này. Xét về nguyên nhân thu hồi, ngoài các lý do thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì việc thu hồi đất chỉ có thể do vi phạm pháp luật về đất đai như căn cứ trên. Theo đó, có thể lý do thu hồi đất cụ thể trong trường hợp này là “Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm”. Vậy nên, quyết định của UBND huyện là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.
Thứ hai, Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Điều 59 Luật đất đai năm 2013cũng có quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất :
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai năm 2013;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Theo đó, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, yêu cầu giao đất của người sử dụng. Các bước tiếp the sẽ được tiến hành theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
“1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.
5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;
c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.”
4. Tranh chấp đất không có sổ đỏ do cơ quan nào giải quyết?
Tóm tắt câu hỏi:
Nhà nước chỉ bồi thường thiệt hại trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và lợi ích phát triển kinh tế xã hội đúng hay sai? Tại sao? Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân đúng hay sai? Tại sao?
Luật sư tư vấn:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
1. Nhà nước chỉ bồi thường thiệt hại trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và vì lợi ích phát triển kinh tế xã hội.
Khẳng định này là sai vì, căn cứ theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013 về các trường hợp nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường như sau:
Điều 82. Trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất.
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Như vậy, trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người trừ trường hợp tại các điểm a, b, c, d Khoản 1 quy định tại Điều 65 Luật đất đai 2013thì vẫn được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là trường hợp được quy định tại điểm đ, e Khoản 1 Điều 65 như sau:
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Do đó, nhà nước không chỉ chỉ bồi thường thiệt hại trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và vì lợi ích phát triển kinh tế xã hội mà còn bồi thường trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người theo Điểm đ, e Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013.
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân.
Khẳng định này là sai vì, căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Như vậy, không chỉ Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà theo sự lựa chọn của đương sự thì Tòa án nhân dân cũng có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 203 Luật đất đai 2013.
5. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ
Tóm tắt câu hỏi:
Di chúc của nội tôi lập từ năm 1965 cho cha tôi miếng đất vườn, đến năm 1988 nội tôi chết. Vậy cho tôi hỏi di chúc đó còn giá trị pháp lý không? Hiện nay miếng vườn đó đã bị người khác vào chiếm hữu vậy tôi có thể kiện đòi lại miếng vườn đó không?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 631 “Bộ luật dân sự 2015” quy định quyền thừa kế của cá nhân như sau:
“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.”
Điều 652 “Bộ luật dân sự 2015” quy định di chúc hợp pháp như sau:
– Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
+ Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
– Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
– Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 652 “Bộ luật dân sự 2015”.
– Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo như bạn trình bày, bạn chưa nói rõ tài sản này là tài sản chung của ông bà nội bạn? Như bạn nói là nội bạn cho bố bạn là ông nội bạn cho hay bà nội bạn cho hay ông bà nội bạn cho bố bạn? Nếu là tài sản chung của ông bà nội bạn hoặc nếu bạn chứng minh được tài sản này là tài sản riêng của người để lại di chúc, di chúc đảm bảo được các điều kiện trên thì được coi là di chúc hợp pháp.
Nếu đây là tài sản chung của ông bà nội bạn, chỉ có ông nội bạn hoặc bà nội bạn để lại di chúc cho bố bạn toàn bộ đất đai thì việc định đoạt như vậy là không đúng theo quy định bởi ông hoặc bà nội của bạn không có quyền định đoạt đối với toàn bộ khối tài sản này. Như vậy thì di chúc sẽ không có hiệu lực pháp luật, và việc định đoạt tài sản cho bố bạn sẽ không có căn cứ.
Như bạn nói, nay có người đến tranh chấp đất đai với gia đình bạn thì hiện nay gia đình bạn có giấy tờ gì chứng minh quyền sở hữu hay không? Có người làm chứng cho việc sử dụng đất hay không? Nếu chỉ có di chúc để lại thì đây cũng không được coi là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của gia đình bạn.
