Trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thì giải quyết như thế nào và giải quyết ở đâu? Để hiểu rõ hơn về những quy định giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, sự phù hợp cũng như tính cần thiết của nó? Sau đây, Công ty Luật Dương Gia xin phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Một là, giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương pháp hòa giải.

Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Nhược điểm của phương pháp này là không mang tính chất cưỡng chế, còn rời rạc và bản thân những người tổ chức hòa giải đôi khi còn lúng túng, chồng chéo khi áp dụng các quy định của pháp luật.

Trong hoạt động giải quyết tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng, hòa giải có tầm quan trọng đặc biệt. Nếu hòa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà tốn kém cho các bên đương sự mà còn giảm bớt được công việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp, phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân, tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Đồng thời qua hòa giải, các đương sự sẽ hiểu thêm pháp luật và chính sách của Nhà nước đúng như lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh: ‘Xét xử đúng là tốt, nhưng không phải xét xử thì càng tốt’.

Với ý nghĩa đó, “Luật đất đai năm 2013” đã thể hiện thái độ của Nhà nước trong việc khuyến khích hòa giải các tranh chấp đất đai. Và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục phát triển quy định về hòa giải theo hướng hòa giải là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải thương được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải ở cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn. Và để đảm bảo giá trị pháp lý cho kết quả hòa giải Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp lập biên bản hòa giải gửi cho các bên và lưu lại từ 1 đến 2 bản ở trụ sở ủy ban.

Khi có sự thay đổi hiện trạng về ranh giới trong trường hợp hòa giải thành, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến phòng tài nguyên và môi trường trực thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến sở tài nguyên và môi trường trực thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với các trường hợp khác. Phòng tài nguyên và môi trường, sở tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất, hiện trang sử dụng đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hai là, giải quyết tranh chấp về đất đai tại Tòa án nhân dân.

Theo quy định của pháp luật, Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về đất đai như sau:

– Đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà xảy ra tranh chấp đất đai.

– Tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất, Tòa án nhân dân tùy tình hình thực tế có thể phân định quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản tranh chấp.

– Tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất.

Ba là, các dạng tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ điển hình và đường lối giải quyết cụ thể.

Đây là vấn đề quan trọng quyết định hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp về đất đai. Pháp luật hiện hành cũng đã có quy định về cách giải quyết các loại tranh chấp cụ thể nhưng chưa đầy đủ và chưa rõ ràng. Một số loại tranh chấp sau đây ít nhiều đã được quy định về đường lối giải quyết.

Đầu tiên, hướng dẫn giải quyết trường hợp Nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân:

Nội dung này được quy định tại Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Cơ quan nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân quy định của Luật đất đai là cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, của Đảng cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị – xã hội.

Trước đây, khi các hộ gia đình hoặc cá nhân đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, đến nay có nhu cầu sử dụng thì gửi hồ sơ đến Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn để được xem xét trả lại. Hồ sơ gồm có:

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai năm 2013.

– Giấy tờ cho mượn đất mà các bên đã ký kết tại thời điểm cho mượn đất.

– Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xét xét, giải quyết. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì giải quyết theo các phương thức sau đây:

– Trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng.

– Bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. Việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất mới được tính theo giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật. Trường hợp cơ quan nhà nước đã mượn đất ở gắn với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì giải quyết theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20 tháng 8 năm 1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

Tiếp theo, hướng dẫn giải quyết trường hợp đất mà hộ gia đình, cá nhân đã mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác.

– Hộ gia đình, cá nhân cho mượn, cho thuê đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Luật đất đai năm 2013.

– Có văn bản thỏa thuận về việc mượn đất, thuê đất.

Việc giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác trong trường hợp nói trên được áp dụng như sau:

– Quyền sử dụng đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê đất;

– Nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê nhà xưởng;

– Quyền sử dụng đất; nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất; nhà ở gắn liền với đất không thuộc danh sách các trường hợp đã thực hiện các chính sách cải tạo của Nhà nước về đất đai, nhà ở, nhà xưởng.

1. Xác định quan hệ pháp luật điều chỉnh trong vụ án tranh chấp đất đai

Tóm tắt câu hỏi:

Anh A và chị B là anh em ruột, cùng tranh chấp quyền sử dụng 500m2 đất. Anh A cho rằng đó là di sản thừa kế người bố để lại cho anh theo ý nguyện của ông trong di chúc. Nhưng chị B cho rằng di chúc đó không hợp pháp, vì trong những ngày cuối đời bố chị hoàn toàn không tỉnh táo. Anh A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất nói trên cho Anh C với mức giá thỏa thuận. Nhưng khi ông C xin đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền đã từ chối. Anh chị hãy xác định:

a. Có những quan hệ pháp luật thủ tục hành chính nào phát sinh trong tình huống nêu trên?

b. Quy phạm vật chất của ngành luật nào điều chỉnh những quan hệ đó?

c. Chủ thể thực hiện và chủ thể tham gia thủ tục hành chính trong quan hệ pháp luật thủ tục hành chính cụ thể?

d. Sự kiện pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật thủ tục hành chính?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, những quan hệ pháp luật thủ tục hành chính có thể phát sinh trong tình huống bạn đưa ra bao gồm:

+ Việc bố của anh A và chị B yêu cầu chứng thực bản di chúc hoặc thực hiện việc lập di chúc tại  Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định tại Điều 657 và Điều 658 “Bộ luật dân sự 2015”.

+ Anh A hoặc anh C phải thực hiện việc chứng thực theo quy định của pháp luật đối với  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai người đã ký theo quy định tại Điều 689 “Bộ luật dân sự 2015”:

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

+ Anh C thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 500m2 nhận chuyển nhượng từ anh A tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở địa phương.

Thứ hai, quy phạm vật chất chính được hiểu là những quy phạm nội dung, trả lời cho câu hỏi cần làm gì? giải quyết như thế nào? Những ngành luật có quy phạm vật chất điều chỉnh các quan hệ pháp luật thủ tục hành chính nói trên bao gồm:

+ Bộ Luật dân sự  Các quy phạm của luật dân sự giải quyết các vấn đề liên quan đến nội dung, hình thức bản di chúc của bố anh A và chị B và quy định về hình thức hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất giữa A và C.

+ Luật đất đai Quy phạm luật đất đai điều chỉnh các vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất như: điều kiện chuyển nhượng với các loại đất, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Thứ ba, dựa trên dấu hiệu quyền lực Nhà nước, chủ thể của quan hệ pháp luật thủ tục hành chính gồm chủ thể thực hiện thủ tục hành chính và chủ thể tham gia thủ tục hành chính.

Chủ thể thực hiện thủ tục hành chính: Là chủ thể sử dụng quyền lực nhà nước, nhân danh Nhà nước tiến hành các thủ tục hành chính, bao gồm các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước, tổ chức nhà nước, cá nhân được Nhà nước trao quyền quản lí trong trường hợp cụ thể do pháp luật quy định.

Chủ thể tham gia thủ tục hành chính: Là chủ thể phục tùng quyền lực nhà nước khi tham gia vào thủ tục hành chính, bao gồm các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước, các tổ chức và cá nhân. Chủ thể tham gia thủ tục hành chính có thể bằng hành vi của mình làm xuất hiện thủ tục hành chính, góp phần làm cho thủ tục hành chính được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi hơn.

Theo đó, chủ thể thực hiện thủ tục hành chính trong ba quan hệ pháp luật thủ tục hành chính được nêu ở trên lần lượt là: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bố Anh A, chị B cư trú; Ủy ban nhân xã bất kì nơi A ( điểm d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013); Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất.

Chủ thể tham gia thủ tục hành chính lần lượt là: Bố anh A , chị B với việc yêu cầu chứng thực di chúc hay yêu cầu lập di chúc tại Ủy ban nhân dân; Anh A hoặc anh C đối với việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Anh C với việc đăng ký quyền sử dụng đất.

Thứ tư, sự kiện pháp lí hành chính có thể được hiểu là những sự kiện thực tế mà việc xuất hiện, thay đổi hay chấm dứt chúng được pháp luật hành chính gắn với việc làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quan hệ pháp luật Hành chính. Trong ba quan hệ pháp luật thủ tục hành chính đã nêu ở trên, các sự kiện pháp lý hành chính lần lượt được xác định là:

+ Yêu cầu của bố anh A, chị B về việc chứng thực di chúc hoặc lập di chúc tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Việc giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa A và C.

+ Việc C thực hiện thủ tục để đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ A

2. Nguyên tắc giải quyết trong tranh chấp đất đai

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào Đoàn Luật sư Dương Gia! – Lời đầu tiên xin cho phép tôi gửi đến Quý vị lời chúc vui vẻ, hạnh phúc và thành công! – Tôi có một vài thắc mắc về vấn đề đất đai, xin được Quý vị tư vấn dùm (Xin trả lời tin bài qua email cá nhân dùm: [email protected]).

Chuyện là thế này:

+ Ba tôi có khai phá mảnh đất lâm địa của Ông Ba (cậu của ba tôi-đã mất) là 06 công tầm cắt, có sổ đỏ từ 25 năm nay, có giấy khai báo thuế từ 1991;

+ Năm 2015, các Bác – con ông Ba tôi có ra nhà đòi tiền đất (không hề có tờ giấy chứng minh là đất của ông Ba và di chúc) với giá 50 triệu/ công, gia đình tôi đã nghĩ tình bà con nên để ba tôi thỏa thuận Bồi hoàn hương quả là 20triệu/công nhưng trả trong 06 năm (vì nhà tôi còn nợ ngân hàng 100triệu), năm 2015 đã đưa xong 20triệu và có giấy tờ Hợp đồng bồi hoàn hương quả và Biên nhận trao tiền;

+ Hôm qua ba tôi đi đám giỗ, các bác ấy đòi lấy liền 100triệu còn lại chứ không lấy từng năm nữa, ba tôi có nói để về bàn lại gia đình (khi gia dình không có khả năng trả)

Vậy xin hỏi Quý Luật sư:

– Thứ 1: Các bác con ông Ba tôi đòi đất ba tôi là đúng hay sai so với Luật đất đai hiện hành? Và nếu đòi sai thì gia đình tôi cần củng cố các loại giấy tờ gì để khởi kiện các bac ra tòa được không?

– Thứ 2: Ba tôi có quyền không trả tiền có được không? Và, làm cách nào để gia đình tôi nhờ pháp luật giải quyết ổn thỏa vụ này mà ba tôi và các bác không bất hòa tình nghĩa?

– Thứ 3: Tôi có thể nhờ luật sư ở tỉnh tham gia giải quyết không? Chi phí cho vụ kiện tụng này (gồm tiền thuê luật sư+án phí tòa án) khoảng mấy triệu đồng? Tỉ lệ thắng kiện vụ này khoảng bao nhiêu phần trăm?

Xin chân thành cám ơn Quý vị trong Đoàn luật sư Dương Gia! Chúng tôi rất mong nhận được email từ sự giúp đỡ của Quý vị! Trân trọng kính chào! ?

Luật sư tư vấn:

1. Do thời điểm ông Ba mất cho đến nay nên đã qua thời hiệu khởi kiện về thừa kế, nên con của ông Ba sẽ không có quyền khởi kiện chia thừa kế đối với mảnh đất của ông Ba, đồng thời các con của ông Ba cũng không có giấy tờ, căn cứ gì để chứng minh mảnh đất mà ba bạn khai phá là của ông Ba nên các con của ông Ba sẽ không có quyền đồi tiền đất hay đòi quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà ba bạn đã khai phá và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25 năm, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về phí, thuế. Căn cứ quy định tại Điều 645 “Bộ luật dân sự 2015” về thời hiệu khởi kiện thừa kế:

“Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Có thể khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung nhưng hiện tại vì đòi sai nên ba bạn không phải trả tiếp số tiền đã cam kết, ngoài ra ba bạn còn có thể yêu cầu các con ông Ba trả lại số tiền ba bạn đã đưa, nêu họ không đồng ý có thể khởi kiện dân sự để đòi lại tài sản, căn cứ chính là giấy biên nhận mà ba bạn và các con ông Ba đã lập.

2. Ba của bạn không có nghĩa vụ phải trả tiền cho các con của ông Ba bởi vì các con của ông Ba không có căn cứ để đòi tiền ba của bạn. Trong trường hợp này, cách giải quyết tốt nhất để không bị mất tình cảm chính là thỏa thuận và hòa giải. Có thể thỏa thuận hòa giải bằng cách gia đình bạn đồng ý cho các con ông Ba số tiền 20 triệu đồng còn số tiền còn lại sẽ không tiếp tục trả nữa, nếu họ tiếp tục đòi gia đình bạn phải trả, gia đình bạn có thể phân tích rõ cho họ thấy việc đòi tiền là không có căn cứ và nếu họ tiếp tục đòi tiền gia đình bạn sẽ kiện đòi lại số tiền 20 triệu đã đưa kia. Trong các nguyên tắc giải quyết tranh chấp về đất đai thì Nhà nước luôn khuyến khích và hòa giải, cụ thể quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, khi việc hòa giải không thành thì mới tiếp tục nhờ cơ quan có thẩm quyền để giải quyết vụ việc theo đúng trình tự thủ tục mà pháp luật quy định.

3. Theo quy định tại Điều 9 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự:

“1. Đương sự có quyền tự bảo vệ hoặc nhờ luật sư hay người khác có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật này bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền bảo vệ của họ.

3. Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm trợ giúp pháp lý cho các đối tượng theo quy định của pháp luật để họ thực hiện quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trước Tòa án.

4. Không ai được hạn chế quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong tố tụng dân sự.”

Vậy nếu có khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp thi gia đình bạn hoàn toàn có thể thuê dịch vụ luật sư để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. Đối với chi phí dịch vụ luật sư thì tùy vào thỏa thuận riêng giữa bạn với luật sư đó mà quyết định, căn cứ quy định tại Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về chi phí cho người phiên dịch, luật sư:

“1. Chi phí cho người phiên dịch là khoản tiền phải trả cho người phiên dịch trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự theo thỏa thuận của đương sự với người phiên dịch hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Chi phí cho luật sư là khoản tiền phải trả cho luật sư theo thỏa thuận của đương sự với luật sư trong phạm vi quy định của tổ chức hành nghề luật sư và theo quy định của pháp luật.

3. Chi phí cho người phiên dịch, luật sư do người có yêu cầu chịu, trừ trường hợp các bên đương sự có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp Tòa án yêu cầu người phiên dịch thì chi phí cho người phiên dịch do Tòa án trả.”

3. Tranh chấp đất đai do diện tích giữa sổ đỏ và sơ đồ địa chính sai khác

Tóm câu tắt hỏi:

Hiện gia đình tôi đang là bị đơn trong vụ kiện dân sự giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ. Cụ thể: Đất gia đình tôi tiếp giáp với đất gia đình ông A, các năm 2006, 2007 hai gia đình làm sổ đỏ (hiện vẫn còn nguyên giá trị) nhưng trên sổ lại không phản ánh chi tiết hiện trạng đất trên sơ đồ địa chính do UBND phường, phòng địa chính thành phố cung cấp. Trên thực tế sơ đồ địa chính do 2 cơ quan cung cấp khác hoàn toàn so với diện tích và sơ đồ trên sổ đỏ (trên sổ thể hiện 2 miếng đất vuông vắn nhưng trên sơ đồ địa chính thể hiện cụ thể các góc, cạnh, phần tiếp giáp). đối chiếu với diên tích đất trên sơ đồ địa chính thì gia đình tôi không thực hiện việc lấn chiếm theo như đơn khởi kiện của ông A. Tôi xin nhờ tư vấn giúp cách giải quyết, căn cứ để đưa ra trước TAND thành phố nới tôi đang cư trú để đảm bảo quyền lợi cho gia đình tôi.?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, qua những thông tin bạn cung cấp có thể hiểu rằng thông tin của thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính có sự khác biệt dẫn đến tranh chấp giữa gia đình bạn với gia đình hàng xóm. Cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính đều là giấy tờ do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và quản lý, do đó những tranh chấp trên thực tế xuất phát từ sự khác biệt về nội dung trên các loại giấy tờ này sẽ cần phải dựa trên bản chất pháp lý của các loại giấy tờ này.

Thời điểm bạn làm sổ năm 2006, 2007 áp dụng Khoản 12 Điều 4 và Điều 47 “Luật đất đai 2013” quy định về hồ sơ địa chính như sau: “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.”

Những nội dung cơ bản về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 47 “Luật đất đai 2013” như sau:

“Điều 47. Lập và quản lý hồ sơ địa chính

1. Hồ sơ địa chính bao gồm:

a) Bản đồ địa chính;

b) Sổ địa chính;

c) Sổ mục kê đất đai;

d) Sổ theo dõi biến động đất đai.

2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

a) Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

b) Người sử dụng thửa đất;

c) Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

d) Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;

đ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

e) Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.”

Tại Điều 40 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 40. Hồ sơ địa chính.

1. Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.

2. Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.

3. Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địa chính.

4. Bản đồ địa chính được lập theo quy định sau:

a) Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước;

b) Nội dung bản đồ địa chính thể hiện thửa đất; hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi; hệ thống đường giao thông; mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình; điểm tọa độ địa chính; địa danh và các ghi chú thuyết minh;

c) Thửa đất phải được thể hiện chính xác về ranh giới; đỉnh thửa phải có toạ độ chính xác. Mỗi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất và ký hiệu loại đất;

d) Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặc được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập.

5. Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hoá hệ thống hồ sơ địa chính.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính dạng số, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính dạng số; quy chuẩn tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.”

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khoản 20 Điều 4 “Luật đất đai 2013” quy định:  “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”

Như vậy, có thể thấy rằng hồ sơ địa chính bao gồm những loại giấy tờ giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý toàn bộ đất đai thuộc phạm vi quản lý, bao gồm cả đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại đất khác. Những nội dung quản lý đối với đất là rất rộng, trong đó có những thông tin quan trọng về kích thước, hình thể, vị trí- góc, cạnh, mặt tiếp giáp của thửa đất như bạn có nêu. Do đó, trong mối quan hệ với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ địa chính mang tính chất là “hồ sơ gốc”, tình trạng của thửa đất luôn phải được quản lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính cho dù người sử dụng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi vậy, về nguyên tắc nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm diện tích, hình thể của thửa đất cần được xác định một cách chính xác và phù hợp với những nội dung đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Do đó khi nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự khác biệt với hồ sơ địa chính thì phải áp dụng theo hồ sơ địa chính.

Về nguyên tắc, khi có sự sai lệch giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải đính chính hoặc thu hồi giấy chứng đã cấp theo Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Trong trường hợp này, việc diện tích đất gia đình bạn thực tế sử dụng phù hợp với nội dung được ghi nhận trong hồ sơ địa chính là một lợi thế lớn khi vụ việc được giải quyết tại Tòa . Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý đến thời điểm hồ sơ địa chính được cập nhật mà bạn đang sử dụng làm căn cứ bởi nếu được cập nhật sau thời điểm hai gia đình được cấp sổ đỏ thì nội dung của hồ sơ địa chính có thể có những sai lệch nhất định và có thể không được chấp nhận làm căn cứ giải quyết. Bên cạnh căn cứ là hồ sơ địa chính, bạn có thể chuẩn bị những tài liệu về giấy tờ mua bán, tặng cho thửa đất (ghi rõ diện tích thửa đất thì càng tốt); giấy tờ xác nhận của những hộ dân xung quanh, chính quyền địa phương về ranh giới thửa đất gia đình bạn sử dụng là lâu dài và ổn định.

4. Ủy quyền thực hiện quyền khởi kiện tranh chấp đất đai

Tóm tắt câu hỏi:

Xin cho tôi hỏi gia đình tôi có thửa đất mang tên mẹ tôi vì lý do sức khoẻ mẹ tôi không làm được đơn kiện vì đất nhà tôi đang bị tranh chấp. Vậy tôi thay mặt mẹ tôi làm đơn khởi kiện, có đúng trình tự pháp luật không? Xin cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 tại Điều 186 như sau:

“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án ( sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

Cũng theo quy định tại Điều 85 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì

“ Điều 85. Người đại diện

1. Người đại diện trong tố tụng dân sự bao gồm người đại diện theo pháp luật và người đại diện theo ủy quyền. Người đại diện có thể là cá nhân hoặc pháp nhân theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Người đại diện theo pháp luật theo quy định của Bộ luật dân sự là người đại diện theo pháp luật trong tố tụng dân sự, trừ trường hợp bị hạn chế quyền đại diện theo quy định của pháp luật.Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác cũng là người đại diện theo pháp luật trong tố tụng dân sự của người được bảo vệ​

…..

4.Người đại diện theo ủy quyền theo quy định của Bộ luật dân sự là người đại diện theo ủy quyền trong tố tụng dân sự”

Như vậy, nếu đương sự không có khả năng tự  bảo vệ quyền và lợi ích của mình thì có thể nhờ người khác bảo vệ cho mình. Trong trường hợp của bạn, mẹ bạn ốm không thể tự mình khởi kiện được thì có thể viết giấy ủy quyền cho bạn để bạn có thể tham gia tố tụng thay cho mẹ bạn.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a. Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b. Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức,làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ

c. Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm đơn khởi kiện và phải có năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhân vào đơn khởi kiện…”

Theo đó, bạn hoàn toàn có thể viết đơn khởi kiện thay mẹ bạn. Theo quy định tại điểm a, khoản Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tại mục họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của mẹ bạn.

5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân xã

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện nay tình trạng tranh chấp bờ ranh đất nông nghiệp của hộ dân ở xã miền núi xảy ra quá nhiều, cấp xã chúng tôi chỉ hòa giải chứ không có chế tài xử phạt, liệu có đúng không? Hơn nữa nếu hòa giải không thành thì chuyển cho tòa án huyện giải quyết, tuy nhiên việc tranh chấp không lớn về diện tích cụ thể chỉ vài mét làm khó cho chính quyền xã. Xin hỏi Luật sư cách giải quyết ra sao? Mong luật sư góp ý. Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

 Luật sư tư vấn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân xã:1900.6568

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Như vậy, đối với tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước, khi xã hòa giải không thành hoặc một trong các bên không đồng ý với quyết định hòa giải của xã thì có quyền khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc khiếu nại tới Ủy ban nhân dân huyện để yêu cầu giải quyết.

Bạn không nói rõ tranh chấp bờ ranh đất nông nghiệp giữa các hộ dân là tranh chấp như thế nào? Theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP, có quy định thẩm quyền xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã do đó bạn có thể tham khảo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP để xác định hành vi vi phạm và thẩm quyền xử phạt của Ủy ban nhân dân xã.