Căn cứ quy định của Luật đất đai 2013 Khoản 10 Điều 3: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
- 1 1. Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng đất:
- 2 2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất:
- 3 3. Sổ đỏ mới sau khi chuyển nhượng đất được cấp như thế nào?
- 4 4. Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình:
- 5 5. Có được phép mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
- 6 6. Hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà đất:
1. Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng đất:
Căn cứ vào Điều 188
– Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ về đất ngày 15/10/1993
+ Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ sử dụng đất
+ Trường hợp sử dụng đất để duy trì cơ sở tôn giáo.
(Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168)
Theo Luật đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp hưởng thừa kế, tặng cho, mua bán. Tuy nhiên, trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì người nhận thừa kế sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tái sản gắn liền với đất nhưng được đứng tên bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp: Tranh chấp ở đây được hiểu là tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên hoặc với bên thứ ba. Có nhiều trường hợp vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng nên cố tình gây khó dễ, tạo ra các lý do tranh chấp để ngăn cản việc chuyển nhượng hợp pháp này. Đây chính là hành vi vi phạm quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền trên đất, có thể gây thiệt hại lớn đối với việc chuyển nhượng. Chính vì vậy, cần phải xác định như thế nào gọi là tranh chấp, việc tranh chấp này có nhằm đến mục đích ngăn cản việc chuyển nhượng đất không?
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất không phải là đối tượng để thực hiện nghĩa vụ đối với hành vi vi phạm pháp luật của bạn. Vì mục đích của việc kê biên tài sản nhằm đảm bảo hiệu lực thi hành án và tài sản này phải thuộc quyền sở hữu người có nghĩa vụ thi hành án. Trong trường hợp này, đất đã bị kê biên tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của cá nhân đó nữa. Chính vì thế, pháp luật sẽ không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ khác nhau. Thời hạn sử dụng đất được xác lập qua quyền sử dụng đất và thông qua quy định về hạn sử dụng đất của pháp luật.
Tuy nhiên, các điều kiện trên chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Để việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực thì cần đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực:
– Chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
– Hình thức của giao dịch dân sự phải đúng theo quy định của pháp luật
Khi bạn đảm bảo các yếu tố trên thì bạn đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng đất
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất:
Khi hai bên đảm bảo được các điều kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ làm hồ sơ để nộp lên văn phòng đăng kí đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Căn cứ quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng đất như sau:
– Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện việc kí hợp đồng tại văn phòng công chứng trên địa bàn nơi có đất: Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản.
– Hồ sơ chuyển nhượng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thể hiện việc kí hợp đồng dựa trên sự tự nguyện và sự thỏa thuận trong hợp đồng là hợp pháp được công chứng tại văn phòng công chứng nơi có đất chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chứng minh mảnh đất bạn chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của bạn và không vi phạm pháp luật
+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các bên.
+ Giấy xác nhận tình trạng kết hôn/ giấy đăng kí kết hôn: Xác minh việc bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là chuyển nhượng tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng bạn. Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng thì cần có
+ Đơn đăng kí biến động đất đai, tài sản trên đất: Để chứng minh việc chuyển nhượng này không chỉ có đất (mẫu 09/ĐK)
+ Tờ khai thuế: Bạn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
+ Bản đồ địa chính.
+ Trong trường hợp chuyển nhượng một phần đất cần phải có hồ sơ đo đạc, tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
– Sau khi hoàn tất hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng kí đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
– Phòng tài nguyên môi trường thực hiện thủ tục sang tên, xác nhận nội dung biến động đất đai vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên môi trường
– Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại phòng đăng kí đất đai để nhận giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên của bên nhận chuyển nhượng
– Thời gian thực hiện: 10 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ hợp lệ được nhận (Điểm 1 Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017)
3. Sổ đỏ mới sau khi chuyển nhượng đất được cấp như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình em mới mua miếng đất ở, khi làm xong thủ tục và lấy sổ đỏ về thì em thấy trong sổ đỏ vẫn còn tên chủ cũ ở đầu sổ và tên của bố em chỉ ghi ở trang cuối cùng. Vậy, sổ đỏ như vậy có đúng thủ tục không?
Luật sư tư vấn:
Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để xác lập quyền sở hữu, sổ đỏ được cấp dưới hai dạng như sau:
Thứ nhất, cấp sổ đỏ mới với tên bố bạn trong trang đầu của sổ đỏ.
Thứ hai, cập nhật tên chủ sở hữu mới vào sổ đỏ của người chuyển nhượng
Theo bạn trình bày, khi làm xong thủ tục và lấy sổ đỏ về thì thấy trong sổ đỏ vẫn còn tên chủ cũ ở đầu sổ và tên của bố bạn ghi ở trang cuối cùng. Việc trong sổ đỏ vẫn có tên của chủ cũ là vì khi tiến hành làm thủ tục sang tên thì người bán hoặc bố bạn đăng ký cập nhật tên người mua chứ không yêu cầu cấp Giấy chứng nhận ra tên chủ mới.
Việc làm sổ đỏ như vậy là đúng thủ tục và bố bạn vẫn được xác nhận là chủ sở hữu mảnh đất nêu trên, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bố bạn.
4. Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi, nếu trên sổ đỏ ghi là đất cấp cho hộ gia đình thì khi mua bán chuyển nhượng diện tích đất này tôi phải làm như thế nào, có cần tất cả các thành viên trong hộ đồng ý không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 108, Bộ luật dân sự về tài sản chung của hộ gia đình đã có quy định như sau:
“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”
Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc sử dụng chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý (bao gồm cả những thành viên dưới 15 tuổi. Tuy nhiên, những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng.
Trong trường hợp một trong những thành viên của hộ gia đình vẫn còn độc thân thì phải có giấy xác nhận độc thân; nếu có gia đình thì phải có giấy đăng ký kết hôn và xác nhận tài sản riêng (trong trường hợp tài sản riêng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc có được do nhận tặng cho riêng, thừa kế riêng).
Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.
5. Có được phép mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất thực hiện quyền của người sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Theo quy định trên thì pháp luật cho phép những người có đất được thực hiện các quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để thực hiện quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp,… khi có nhu cầu theo Điều 188 trên mà không phân biệt loại đất nào. Tuy nhiên, đất nông nghiệp là loại đất đặc thù, nhà nước có các chế độ bảo vệ loại đất này để phát triển nông nghiệp nên việc mua bán, chuyển nhượng này có thể thực hiện nhưng ngoài đáp ứng những điều kiện cơ bản phải thỏa mãn thì đất nông nghiệp khi muốn chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện riêng như không thuộc trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nếu thuộc các trường hợp của Điều 191 Luật đất đai hoặc được chuyển nhượng phải có điều kiện theo Điều 192 Luật đất đai.
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188 Luật đất đai trừ các trường hợp:
+ Đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng theo Điều 191 Luật đất đai;
+ Hoặc không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 192 Luật đất đai.
6. Hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà đất:
Bạn đang tiến hành mua bán nhà đất, chuẩn bị chuyển nhượng nhà đất? Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ như thế nào? Để các bạn có thể làm hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho việc mua bán, chuyển nhượng của mình thành công, Luật Dương Gia mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây về quy trình chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.”
Đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ thực hiện mua bán nhà đất
– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
