Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những chứng thư pháp lý Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây là trình tự, thủ tục mua bán đất thổ cư để mọi người nắm được các quy định của pháp luật đất đai, giúp tiết kiệm thời gian công sức khi mua bán đất.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để được chuyển nhượng đất thổ cư:
Hiện nay, các bên muốn chuyển nhượng mua bán, tặng cho thì người có đất phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định thì mới được chuyển nhượng như sau:
+ Thứ nhất, người sử dụng đất muốn mua bán đất thì mảnh đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định.
+ Thứ hai tại thời điểm chuyển nhượng không có bất kỳ một sự tranh chấp về đất đai nào giữa những người sử dụng đất liền kề hoặc những tranh chấp khác.
+ Thứ ba mảnh đất này không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án
+ Thứ tư trong quá trình chuyển nhượng thì đất này trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
Đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất thổ cư:
Các bên chuyển nhượng mua bán đất cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để có thể tiến hành nhanh chóng thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hợp đồng mua bán đất của mình. Đồng thời các bên chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như sau:
Các giấy tờ bên bán cần cung cấp:
+ Bên bán phải mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định.
+ Bên bán cầm theo chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Khi đi làm hợp đồng mua bán thì bên bán mang theo sổ hộ khẩu gia đình
+ Bên bán sẽ mang theo các giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc
+ Nếu người có tài sản đã mất thì mang theo giấy chứng tử nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản.
+ Nếu tài sản này là tài sản riêng do một trong các bên tạo lập được hoặc được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng hoặc các bên thỏa thuận bằng văn bản tài sản này là tài sản riêng.
+ Hợp đồng ủy quyền nếu bên bán ủy quyền cho người khác để thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.
Các giấy tờ bên mua cần cung cấp
+ Khi cùng bên bán đi làm hợp đồng mua bán thì bên mua cũng chuẩn bị hồ sơ là các giấy tờ tùy thân của bên mua là chứng minh nhân dân của bên mua hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng theo quy định.
+ Sổ hộ khẩu của gia đình đã được cơ quan công an cấp theo quy định.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với trường hợp chưa kết hôn hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn theo quy định.
+ Hợp đồng ủy quyền mua theo quy định nếu bên mua không trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc văn phòng công chứng. Nếu không công chứng sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ trên và các bên đã công chứng hợp đồng mua bán hoặc đã chứng thực hợp đồng mua bán thì mang hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường của ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi có đất để thực hiện sang tên theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính gửi cho người có nghĩa vụ theo quy đinh.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để người có nghĩa vụ tài chính đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Thông thường khi mua bán đất thì cả bên bán và bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất theo quy định nếu hợp đồng mua bán không có sự thỏa thuận ai sẽ là người nộp thuế và lệ phí khi thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu không có sự thỏa thuận thì thông thường người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ sẽ bằng 0,5% x khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân thì thông thường có hai phương pháp tính như sau:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Theo quy định
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày
Đây là trình tự, thủ tục khi các bên thực hiện mua bán đất thổ cư theo đúng quy định của pháp luật hy vọng bài viết của chúng tôi sẽ góp phần giúp mọi người khi có nhu cầu mua bán đất tiết kiệm được thời gian cũng như đảm bảo được tranh chấp không đáng có khi mua bán đất để xây dựng nhà ở và bảo đảm được quyền và lợi ích của mình khi có tranh chấp xảy ra, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ngày một náo nhiệt.
3. Những lưu ý khi mua bán lô đất thổ cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Kinh chào luật sư tôi có câu hỏi liên quan tới đất đai, mong các luật sư giải đáp giúp tôi hiên nay tôi có dự định mua một lô đất thổ cư, lô đất này đã có sổ đỏ được nhà nước cấp bây giờ tôi mua thì phải cần các thủ tục giấy tờ gì cho hợp lệ với việc mua bán mong các luật sư giải đáp giúp tôi xin cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu mua một mảnh đất thổ cư đã có sổ đỏ được nhà nước cấp theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, thủ tục mua bán đất thổ cư chính là việc giữa bạn và người đang có quyền sử dụng mảnh đất đứng tên trên sổ đỏ thực hiện giao dịch mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này. Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng.
Nếu mảnh đất bạn đang có dự định mua đáp ứng đủ các điều kiện theo như quy định thì giữa hai bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Có Giấy chứng nhận ( sổ đỏ của Nhà nước cấp theo đúng quy định của pháp luật)
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, hai bên cần phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng đã lập. (Bản Chính)
– Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Tờ khai Thuế thu nhập cá nhân của bên bán.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ Đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền công chứng
– CMND + Hộ khẩu của 2 bên đã công chứng.
Sau đó tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ theo quy định tại Điều 79,
– Đơn đề nghị đăng kí biến động theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Hợp đồng chuyển nhượng
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (Bản gốc )
– Bản sao hộ khẩu và CMND của bên mua
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
Nghĩa vụ tài chính đi kèm khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai được quy định theo Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4. Thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Bố mẹ tôi cho tôi một thửa đất, bây giờ tôi muốn tách riêng ra cho mình thì tôi phải làm những thủ tục gì? Đất đó là đất ở từ hồi xưa giờ của ông bà, ba mẹ tôi, nhưng chỉ được cấp là đất vườn, vậy tôi muốn chuyển sang đất ở thì phải làm sao, có tốn kém tiền phí gì không? Nếu không chuyển qua đất ở thì tôi có thể làm nhà trên mảnh đất đó không? Bởi vì xung quanh đất đó điều là nhà ở.
Luật sư tư vấn:
Theo như bạn trình bày, bố mẹ muốn cho bạn một mảnh đất và muốn tách riêng để đứng tên bạn. Mảnh đất này gia đình bạn đã xây dựng nhà ở tuy nhiên trên giấy tờ chỉ được công nhận là đất vườn. Như vậy, gia đình bạn có hành vi sử dụng đất sai mục đích. Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải phá dỡ phần tài sản trên đất, trả lại nguyên hiện trạng ban đầu đất đai.
Trước tiên, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bạn nộp hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để thực hiện thủ tục.
Thời gian giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn tham khảo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP để xác định nghĩa vụ tài chính của bạn.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nếu không chuyển được mục đích sử dụng đất thì bạn thực hiện thủ tục tách thửa đất đai bởi bố mẹ bạn chỉ cho bạn 1 phần đất trong khối tài sản của bố mẹ bạn. Việc tách thửa tùy vào từng mục đích sử dụng đất và đảm bảo điều kiện tối thiểu tách thửa theo quy định của địa phương bạn. Thủ tục tách thửa đất như sau:
Hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK
– Giấy chứng nhận hoặc một số giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất .
– Chứng minh nhân dân bản sao có chứng thực của bố mẹ bạn
– Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực của bố mẹ bạn
Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân huyện
Thời hạn giải quyết: 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Sau khi tách thửa, bố mẹ bạn thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Bố mẹ bạn tới Văn phòng công chứng/Phòng công chứng Nhà nước để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có giá trí pháp lý không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2001 tôi có mua một mảnh đất của ông A 100 m2 ( đất ao) với giá 5 triệu đồng. Tôi và ông A đã kí nhận có chữ kí của người làm chứng (chưa có có xác nhận của chính quyền). Số tiền đã trả và ông A đã giao đất cho tôi, tôi đã san lấp và sử dụng từ năm 2001 đến nay. Ông A lập lọng khởi kiện ra toà đòi lại đất viện lí lí do cho mượn .
Vậy tôi phải xử lí thế nào? Mảnh đất đó tôi có thể giữ lại được không? Tôi phải làm gì trước toà? (Mảnh đất này từ trước đến nay chưa có chư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có giấy viết tay của của người khác chuyển nhượng cho ông A từ năm 1995 có xã nhận của chính quyền đại phương nhưng đã thu hồi chí có giấy pho to để kiện lên toà) Mong Luật sư tư vấn giúp đỡ. Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Như bạn trình bày: Năm 2001 bạn có mua một mảnh đất của ông A 100 m2 ( đất ao) với giá 5 triệu đồng. bạn và ông A đã kí nhận có chữ kí của người làm chứng (chưa có có xác nhận của chính quyền). Số tiền đã trả và ông A đã giao đất cho bạn, bạn đã san lấp và sử dụng từ năm 2001 đến nay. Mảnh đất này từ trước đến nay chưa có chư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có giấy viết tay của của người khác chuyển nhượng cho ông A từ năm 1995 có xã nhận của chính quyền đại phương.
Ngoài ra, Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, bạn và ông A kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức văn bản không công chứng chứng thực theo quy đinh pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về mặt hình thức.
Nhưng ngoài ra, Căn cứ Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
– Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Xét trong trường hợp của bạn, giao dịch dân sự chuyển nhương quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như bạn trình bày, ban đã thanh giá trị tài sản và nhận bàn giao đất, ông A đã nhận tiền và giao tài sản. Như vậy, các bên đã thực hiện hết 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, bạn hoàn toàn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
