Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất năm 2019. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động, giá đất tăng cao, dẫn đến việc người sử dụng đất càng chú trọng bảo vệ từng mốc giới, từng diện tích đất của mình. Tuy nhiên, không phải lúc nào quan hệ giữa người với người trong việc sử dụng đất cũng là quan hệ thân thiện, ôn hòa, mà sẽ có những lúc mâu thuẫn hay bất đồng về quan điểm khi một trong các bên có sự xâm phạm về mặt quyền lợi của bên còn lại, dẫn đến việc tranh chấp, kiện cáo. Cũng bởi vì thế mà các vụ việc tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng nhiều, và ngày càng phức tạp. Vậy, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đối với mỗi vụ việc tranh chấp được diễn ra như thế nào. Để giải đáp về vấn đề này, trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và chuyên viên Luật Dương gia sẽ đề cập đến trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, hiện nay, nội dung về giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Trước hết, tranh chấp đất đai, theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được hiểu là trường hợp giữa các bên trong quan hệ sử dụng đất, trong các giao dịch liên quan đến đất đai xảy ra sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến, xung đột về các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai thường rất phức tạp và thương được thể hiện ở các dạng tranh chấp như: Tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp đất đai giữa các bên trong các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đất đai xảy ra trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất liên quan đến đất đai.

Về việc giải quyết tranh chấp đất đai, hiện nay trong quy định của pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm “giải quyết tranh chấp đất đai”. Tuy nhiên, dựa trên định nghĩa trong từ điển Tiếng Việt, có thể hiểu, “giải quyết tranh chấp đất đai” có thể hiểu là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc tìm ra phương pháp, cách thức giải quyết những tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn về đất đai giữa các bên trong quan hệ sử dụng đất trên cơ sở xem xét, nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu, bằng chứng, chứng cứ của các bên liên quan.

Hiện nay, trong quy định của pháp luật hiện hành, đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện qua một trình tự, thủ tục nhất định. Cụ thể, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất được thực hiện qua hai bước: Hòa giải và Giải quyết tranh chấp. Nội dung này được thể hiện như sau:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai.

Mỗi một tranh chấp đất đai, dù được thể hiện dưới dạng tranh chấp nào, và được giải quyết tại cơ quan nào thì đều bắt buộc trải qua thủ tục hòa giải trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai.

Về mặt nguyên tắc, Nhà nước khuyến khích sự tự thỏa thuận, hòa giải giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai hoặc được hòa giải thông qua các cuộc hòa giải có sự tham gia của các cơ quan tổ chức tại cơ sở như thôn, xóm… trên cơ sở thương lượng, tôn trọng lẫn nhau.

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không hòa giải hoặc không tự thương lượng hay thỏa thuận được với nhau thì để giải quyết tranh chấp đất đai, các bên trong tranh chấp phải làm đơn gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

– Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ phía người dân, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thực hiện các công việc xác minh, thu thập chứng cứ, thành lập Hội đồng hòa giải, tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương, trên cơ sở phối hợp với Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam, và các cá nhân, cơ quan, tổ chức xã hội khác có liên quan như cán bộ tư pháp, cán bộ địa chính, Đại diện thôn, xóm, làng, bản…. Việc hòa giải, cho dù hòa giải thành hay hòa giải không thành thì đều phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan, có xác nhận về kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã, và được gửi đến các bên tranh chấp.

– Trường hợp qua quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà các bên trong tranh chấp đạt được sự thống nhất về ý kiến, không còn tranh chấp nữa thì Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trong biên bản là hòa giải thành. Trường hợp kết quả hòa giải thành, dẫn đến việc làm thay đổi hiện trạng về ranh giới đất đai hoặc thay đổi chủ thể sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải đến Phòng tài nguyên và môi trường nếu các bên tranh chấp là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; còn các trường hợp tranh chấp đất đai khác thì gửi lên Sở tài nguyên và môi trường, để các cơ quan này phối hợp với Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận sự thay đổi về ranh giới và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung kết quả hòa giải.

Trường hợp trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp thay đổi ý kiến, và có phản hồi bằng văn bản về nội dung trong biên bản hòa giải thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức lại việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thông qua việc tổ chức lại Hội đồng hòa giải để tiếp tục giải quyết và lập biên bản hòa giải mới.

– Quá trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã có thể nhanh hay chậm phụ thuộc vào tính chất của vụ việc, hồ sơ, chứng cứ liên quan có đầy đủ hay không, sự thống nhất về ý chí của các bên, tuy nhiên thời gian thực hiện thủ tục hòa giải sẽ không quá 45 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Đối với những vụ việc tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, không đạt được sự thỏa thuận thì các bên trong vụ việc tranh chấp đất đai (đương sự trong vụ việc tranh chấp) sẽ phải tiếp tục nộp đơn lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai.

Như đã phân tích trước đó, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã có thể thành công cũng có thể không thành công phụ thuộc vào ý chí của các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai qua quá trình thương lượng, hay hòa giải, có sự tham vấn của tổ chức hòa giải tại cơ sở (thôn, xóm, làng, bản). Đối với những trường hợp hòa giải thì đương sự trong vụ việc tranh chấp sẽ phải nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong đó, căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định gồm: Cơ quan hành chính quản lý về đất đai (gồm: Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ tài nguyên và môi trường) và Tòa án nhân dân (Tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện).

Trường hợp này, tùy vào từng cơ quan có thẩm quyền giải quyết mà thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai sau quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thi trấn được xác định như cụ thể như sau:

Trường hợp sau quá trình hòa giải không thành, đương sự nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, từ Điều 89 đến Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 59 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân được thực hiện như sau:

Thứ nhất, đương sự nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Đối với các trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra giữa những người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì đương sự sẽ nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Còn đối với các trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự là một trong các đối tượng như tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì đương sự sẽ nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ hai, thủ tục tiếp nhận đơn và giải quyết hồ sơ tranh chấp đất đai.

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ phía đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thực hiện việc giao vụ việc cho các cơ quan tham mưu có chuyên môn giải quyết.

Cơ quan tham mưu theo nội dung đã được phân công, tiến hành gặp gỡ, hòa giải giữa các bên tranh chấp trong vụ việc tranh chấp đất đai, thẩm tra, xác minh nội dung vụ việc và những hồ sơ, tài liệu liên quan, đồng thời có thể có sự tham mưu của các cơ quan, ban ngành có liên quan (nếu thấy cần thiết). Sau đó, hoàn thiện hồ sơ để trình lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp. Trong đó, hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai được trình lên sẽ có những giấy tờ như sau:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của đương sự.

– Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Biên bản làm việc giữa cơ quan tham mưu với các bên liên quan trong vụ việc tranh chấp;

– Các văn bản ghi nhận việc kiểm tra hiện trạng đất đai có tranh chấp, nội dung thẩm tra xác minh vụ việc.

– Trường hợp có sự tham mưu của các cơ quan, ban ngành có liên quan thì phải có biên bản về cuộc họp tham mưu của các cơ quan này về nội dung tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai không thành.

– Biên bản ghi nhận sự hòa giải giữa các bên trong quá trình tranh chấp.

– Các giấy tờ khác liên quan đến mảnh đất có tranh chấp như trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, các tài liệu, chứng cứ có liên quan.

– Nội dung báo cáo đề xuất phương án giải quyết tranh chấp đất đai và dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai/

Thứ ba, ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Sau khi nhận được hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai từ cơ quan tham mưu, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành. Quyết định này sẽ được gửi đến cho các bên có liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai.

Thứ tư, kết quả của việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được ban hành nếu không bị khiếu nại, và các bên tranh chấp hoàn toàn đồng ý với nội dung của quyết định này thì phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu các bên trong vụ việc tranh chấp không chấp hành thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

Trường hợp, các bên trong vụ việc tranh chấp đất đai không đồng ý với nội dung quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì giải quyết như sau:

– Nếu vụ việc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, mà đương sự sau khi nhận được Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng không đồng ý với nội dung quyết định thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật về tổ tụng hành chính.

– Nếu vụ việc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà đương sự sau khi nhận được Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng không đồng ý với nội dung quyết định thì có quyền khiếu nại lên Bộ trường Bộ Tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân để xử lý theo thủ tục hành chính.

Trường hợp đương sự nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai thuộc một trong các trường hợp sau:

– Tranh chấp đất đai mà các bên trong quan hệ tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có tranh chấp hoặc có một trong các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc của đất đai được quy định tại Điều 100 Luật đất đai. Trường hợp này việc giải quyết của Tòa sẽ được xác định theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

– Tranh chấp đất đai mà các bên trong quan hệ tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có tranh chấp hoặc không có bất kỳ một giấy tờ nào chứng minh về nguồn gốc của đất đai theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai nhưng đương sự đã lựa chọn Tòa án giải quyết. Trường hợp này việc giải quyết của Tòa sẽ được xác định theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

– Tranh chấp đất đai mà đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, sau đó đương sự đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, bởi vì không đồng ý với Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Trường hợp này, việc giải quyết tại Tòa án áp dụng theo thủ tục tố tụng hành chính.

Về việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân dù áp dụng theo thủ tục tố tụng hành chính hay thủ tục tố tụng dân sự thì căn cứ theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Luật tố tụng hành chính năm 2015, đều phải thực hiện qua các thủ tục sau:

Thứ nhất, đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai nộp đơn khởi kiện yêu cầu tranh chấp đất đai lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Tòa án sau khi nhận được đơn khởi kiện thì phải xác nhận, ghi vào sổ nhận đơn. Đồng thời, trong thời gian 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án nhân dân có thẩm quyền phải phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện của đương sự.

Thẩm phán được phân công sẽ tiến hành việc xem xét đơn khởi kiện, nếu thấy nội dung đơn khởi kiện có sai sót, thiếu sót về nội dung thì yêu cầu đương sự sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện. Nếu đơn khởi kiện không có sai sót, thiếu sót thì Thẩm phán phải ra quyết định về việc tiến hành thụ lý đơn khởi kiện (trong trường hợp vụ việc phù hợp với thẩm quyền xét xử của Tòa án), chuyển đơn khởi kiện (nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án đang nhận đơn) hoặc trả lại đơn khởi kiện.

Thứ hai, Tòa án nhân dân thụ lý vụ án.

Sau khi nhận đơn khởi kiện và những giấy tờ tài liệu chứng cứ kèm theo, thì Thẩm phán phải thông báo cho đương sự biết để nộp tiền tạm ứng án phí, nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án đang nhận đơn.

Đồng thời, Thẩm phán phải thông báo cho các bên đương sự và các tổ chức cá nhân có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đai, đồng thời thông báo đến cơ quan Viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý và giải quyết vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Sau đó, trên cơ sở báo cáo thụ lý vụ án của Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phải phân công Thẩm phán giải quyết vụ án.

Thứ ba, Chuẩn bị xét xử.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định của Luật, Thẩm phán thực hiện việc xác minh tư cách đương sự, quan hệ tranh chấp, thực hiện việc lập hồ sơ vụ án, xem xét hồ sơ chứng cứ tài liệu liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai, thực hiện việc hòa giải, đối thoại giữa các đương sự trong vụ việc.

Thứ tư, đưa vụ án ra xét xử.

Sau quá trình thương lượng, đối thoại, hòa giải giữa các đương sự dưới sự chủ trì của Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc nhưng không đạt được sự thỏa thuận, hòa giải không thành thì Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc sẽ ra quyết định đưa vụ việc ra xét xử và thông báo vì thời gian mở phiên tòa sơ thẩm.

Thứ năm, Sau khi có quyết định đưa vụ việc ra xét xử, Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm. Trong thời gian xét xử của phiên tòa, các bên đương sự sẽ tiến hành tranh luận, đưa ra các chứng cứ, tài liệu về vụ việc… và Tòa án sẽ ra bản án giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ sáu, trong thời gian 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc kể từ ngày nhận được bản án (nếu đương sự vắng mặt tại thời điểm tuyên án) thì đương sự, nếu không đồng ý với nội dung của quyết định, bản án của Tòa án thì có quyền kháng án để xét xử theo thủ tục xét xử phúc thẩm.

Như vậy, qua quá trình phân tích nêu trên, có thể thấy, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đều trải qua hai thủ tục chính là Hòa giải, và giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Tùy thuộc vào từng vụ việc tranh chấp, các bên trong quan hệ đương sự tranh chấp mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng được xác định khác nhau. Do vậy, hiểu rõ các trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ giúp các đương sự có thể tự mình lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp, thuận tiện và đúng pháp luật, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Dịch vụ pháp lý của Luật Dương gia.

– Tư vấn luật đất đai trực tuyến miễn phí.

– Tư vấn nguyên tắc xác định giải quyết tranh chấp đất đai.

– Luật sư đại diện thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai.

– Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai thừa kế, tranh chấp lối đi chung, tranh chấp ranh giới đất.

– Tư vấn giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.