Trình tự các bước tính giá đất theo phương pháp thặng dư

Xác định giá đất có vai trò quan trọng trong quản lý, sử dụng đất cũng như thực hiện một số quyền nhất định đặc biệt là các quyền liên quan đến giao dịch dân sự có đối tượng là đất. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau. Trong đó, phương pháp thặng dư là một trong các cách tính giá đất.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP: Quy định về giá đất;

– Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Khái quát chung về tính giá đất theo phương pháp thặng dư:

Theo quy định pháp luật, căn cứ điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 đã quy định bất động sản bao gồm gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật. Như vậy đất là một dạng của bất động sản.

Định nghĩa về giá đất đã được quy định đầy đủ và thống nhất tại điều 3 Luật đất đai năm 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn sử dụng đất rõ ràng.

Như vậy, có thể hiểu giá đất là một khoản tiền xác định tương đương phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất được thống nhất.

Khái niệm phương pháp thặng dư được quy định cụ thể tại khoản 4 điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất là trên thửa đất có tiềm năng phát triển căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng phương pháp loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định đối với bất động sản thì áp dụng phương pháp thặng dư.

2. Trường hợp áp dụng tính giá đất theo phương pháp thặng dư:

Phương thức thặng dư được áp dụng khi đáp ứng một số điều kiện nhất định căn cứ tại điểm a khoản 2 điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển nguyên nhân từ sự thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định cụ thể là điều kiện đáp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư nêu trên để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

3. Trình tự những bước tính giá đất theo phương pháp thặng dư:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định căn cứ điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp như sau: theo xây dựng, điều chỉnh của bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, quyền sử dụng đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để từ đó xác định việc sử dụng tốt nhất và cao nhất của thửa đất.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của đất

Tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản cụ thể là đất đai được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin liên quan đến giá cho thuê, giá chuyển nhượng đất cùng những yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án phải có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; trong đó có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá cho thuê, giá chuyển nhượng cùng các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của đất

a) Các khoản chi phí phát triển gồm các khoản:

– Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng như quy hoạch đã được thẩm duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; xây dựng công trình phụ trợ phục vụ thi công, công trình tạm;

– Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; thuế và các loại phí liên quan khác;

– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, lập dự án, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

– Chi phí quản lý dự án;

– Chi phí kinh doanh bao gồm: lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý;

– Các chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án đất đai;

– Các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm các khoản kinh phí bồi thường và các khoản hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt của các cấp có thẩm quyền.

Như vậy, các khoản chi phí phát triển sẽ bao gồm: chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí liên quan khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án và các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

b) Ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định cụ thể tại điểm a nêu trên và căn cứ vào đơn giá, định mức được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa có đơn giá, định mức được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực lân cận gần nhất điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương hoặc khu vực định giá có mức sinh lợi.

Bước 4: Trong trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản trong đó gồm đất đai có thể kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản chi phí, doanh thu thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại vào thời điểm định giá quyền sử dụng đất đó. Công thức thực hiện ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản (đất đai) như sau:

     Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển = 

Trong đó:

– TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

– C_i là chi phí năm thứ i của dự án

– r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

– n là số năm thực hiện dự án.

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá bằng cách sau:

Công thức xác định giá trị của thửa đất cần định giá:

Công thức xác định giá đất của thửa đất cần định giá như sau:

Như vậy, tính giá đất theo phương pháp thặng dư áp dụng phải đáp ứng các điều kiện nhất định được nêu tại đây. Đồng thời trên thực tế có rất nhiều tình huống phức tạp cùng các lô đất khác nhau đòi hỏi trình độ cao. Trong trường hợp này, tính giá đất có thể kết hợp nhiều phương pháp để tính giá trị bao gồm nhưng không loại trừ phương pháp thặng dự. Các bước tính giá trị đã được nêu cụ thế bằng 5 bước như nêu trên.