Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam

1. Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam có được đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 có quy định người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và những người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Hiện nay, người nước ngoài được hiểu gồm có hai đối tượng đó là người nước ngoài cư trú ở Việt Nam và người nước ngoài không cư trú ở Việt Nam.

Tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 có quy định 07 đối tượng là người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm:

– Tổ chức trong nước;

 – Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

– Cộng đồng dân cư;

– Cơ sở tôn giáo;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo quy định này, người nước ngoài ở trong nước hoặc ở nước ngoài đều không thuộc một trong các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất 2013 quy định, tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài thì người này sẽ không được cấp Sổ đỏ nhưng họ được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Như vậy, theo các quy định trên, với quyền sử dụng đất, người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên Sổ đỏ.

Đối với quyền sử dụng đất thì như vậy, còn đối với quyền sở hữu nhà ở thì như thế nào? Tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm có:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;

– Tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Những đối tượng trên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, qua các quy định trên thì người nước ngoài cư trú ở Việt Nam sẽ không được đứng tên trên Sổ đỏ (quyền sử dụng đất) tại Việt Nam, nhưng đối tượng này sẽ được quyền mua và đứng tên ở trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ họ sẽ không được mua ngoài khu vực này.

Nhưng để người nước ngoài được mua và đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì họ phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đã quy định.

2. Điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Căn cứ Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để những người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể như sau:

– Đối với cá nhân nước ngoài:

Hộ chiếu còn giá trị (hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và phải là đối tượng không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao

– Đối với tổ chức nước ngoài:

+ Là những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật quy định;

+ Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực ngay tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

3. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam:

Bước 1: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng:

Bên mua và bên bán phải công chứng hợp đồng mua bán, nếu như cá nhân nước ngoài không thông thạo tiếng Việt thì họ cần phải có cả người phiên dịch. Người phiên dịch sẽ do bên yêu cầu công chứng mời, người phiên dịch phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc phiên dịch của mình.

Để công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán sẽ phải tự chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Bản chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Bản chính của giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán:

+ Đối với bên bán:

* Giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng);

* Sổ hộ khẩu (nếu như đối tượng này chưa sử dụng căn cước công dân đã tích hợp các thông tin về nơi cư trú);

* Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đối tượng đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đối tượng đang độc thân hoặc đã ly hôn);

+ Đối với bên mua (cá nhân nước ngoài):

* Hộ chiếu còn thời hạn sử dụng;

* Giấy tờ chứng minh mối quan hệ hôn nhân (độc thân hoặc đã kết hôn);

* Thẻ tạm trú.

– Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì trong văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính của Giấy CMND/ hộ chiếu.

Lưu ý: tất cả những giấy tờ tùy thân của bên mua phải được dịch sang tiếng Việt và được công chứng bản dịch.

– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như biên lai đã nộp thuế (nếu có);

– Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nới thực hiện công chứng soạn trên thông tin mà các bên cung cấp;

Thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tổ chức công chứng ở trên địa bàn tỉnh/thành phố có nhà đất.

Trình tự:

– Các bên mang đầy đủ các loại giấy tờ đã nêu trên đến Phòng/ Văn phòng công chứng để yêu cầu Công chứng Hợp đồng, giao dịch của các bên;

– Công chứng viên sẽ kiểm tra Giấy tờ, nếu như hợp lệ sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo đúng Hợp đồng mẫu của các bên mang theo);

– Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung Hợp đồng mà công chứng viên soạn;

– Các bên ký tên, lăn tay vào Hợp đồng và Công chứng viên công chứng Hợp đồng;

– Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính Hợp đồng.

Bước 2: Thủ tục sang tên căn hộ chung cư tại văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng có thẩm quyền, tùy theo thỏa thuận của các bên mà bên bán hoặc bên mua sẽ phải tiến hành nộp một bộ hồ sơ đăng ký sang tên căn hộ chung cư tại văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

– Tờ khai thuế phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ;

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);

– Hai bản Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

– Hai bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công chứng;

– Hai bản sao công chứng CMND của bên bán, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán;

– Hai bản sao thẻ tạm trú, hộ chiếu, giấy chứng nhận quan hệ hôn nhân của bên mua;

Cơ quan quản lý sẽ kiểm tra hồ sơ, xác định vị trí nhà đất gửi cho cơ quan thuế để xác định về nghĩa vụ tài chính. Sau khi có thông báo về nghĩa vụ tài chính thì thực hiện nghĩa vụ tài chính. Lấy biên lai thu thuế, lệ phí nộp trực tiếp cho văn phòng đăng ký đất đai để được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong thời gian pháp luật quy định.

4. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài thi đối tượng sẽ chỉ được sở hữu nhà ở tối đa là không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu đối tượng này có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm.

Sau khi chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn thì thời hạn để sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa sẽ không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trong trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khi đã hết hạn sở hữu lần đầu mà những cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam đưa ra quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì sẽ không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Quốc tịch Việt Nam 2008;

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.