Trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy chung cư

1. Thang máy trong nhà ở chung cư là tài sản chung hay riêng?

Nhà chung cư là gì? Trước hết, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 có thể hiểu nhà chung cư được hiểu là nhà có tối thiểu 2 tầng trở lên, nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng được thiết kế xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được thiết kế xây dựng lên với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại. 

Về việc xác định thang máy thuộc nhà chung cư là tài sản chung hay tài sản riêng, chiếu đến quy định tại điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, ta có:

Thứ nhất, phần sở hữu riêng của nhà chung cư bao gồm các diện tích sau: Phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích phần ban công, lô gia đi liền với căn hộ chung cư đó; Phần diện tích khác trong nhà được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng được gắn liền với căn hộ chung cư hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ chung cư đó.

Thứ hai, đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ bao gồm các phần diện tích sau: Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích phần ban công, lô gia đi liền với căn hộ chung cư đó; Phần diện tích khác trong nhà được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng được gắn liền với căn hộ chung cư hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ chung cư đó) và nhà ở sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; Toàn bộ phần diện tích không gian và hệ thống thiết kế kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng trong nhà chung cư như cột, tường chịu lực, sàn, mái, sân thượng, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm,… và các phần diện tích khác, thiết kế kỹ thuật khác không thuộc phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên có thể khẳng định: Về không gian, về hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư được quy định tại điều luật nêu trên có bao gồm cả thang máy, do đó, thang máy được cho là thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. 

2. Nguồn kinh phí và trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy tại nhà chung cư:

2.1. Trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy tại nhà chung cư:

Đứng trước thực trạng, tốc độ gia tăng chóng mặt của các nhà cao tầng, chung cư tại các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đã tạo nên áp lực đảm bảo sự an toàn khi vận hành thang máy, đặc biệt là tại các hệ thống thang máy tại các khu nhà chung cư. Hiện nay, căn cứ Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, người có trách bảo trì nhà chung cư quy định: Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định tại Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Đối với trường hợp có phần hư hỏng phần sở hữu riêng của tòa nhà chung cư mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác sinh sống tại khu chung cư đó thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó. Nếu như chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc cá nhân được giao quản lý tòa nhà chung cư có quyền được tạm ngừng hoặc tiến hành đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp các dịch vụ như dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng của chủ sở hữu này.

Bên cạnh đó, nếu phần hư hỏng thuộc sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu của phần tài sản riêng này sẽ phải có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công tiến hành sữa chữa, xem xét lại những vấn đề hư hỏng của phần tài sản này. Việc tiến hành bảo trì thang máy thuộc khu vực nhà ở chung cư được yêu cầu cần được thực hiện bởi đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện, điều này sẽ giảm thiểu các yếu tố rủi ro liên quan đến yếu tố kỹ thuật trong quá trình khai thác, sử dụng tháng máy tại nhà chung cư.

Như vậy, có thể thấy, về trách nhiệm thực hiện bảo trì thang máy tại chung cư sẽ thuộc về chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư sẽ ra quyết định về quá trình, thời gian tiến hành bảo trì khi thang máy nhà chung cư có dấu hiệu cần bảo trì, sửa chữa.

2.2. Nguồn kinh phí được sử dụng để sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy nhà ở chung cư:

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, căn cứ khoản 3 Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về nguyên tắc bảo trì, sửa chữa nhà chung cư, các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư để bảo trì, sửa chữa như sau:

Thứ nhất, bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, đó là: phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ bao gồm các phần diện tích sau: Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích phần ban công, lô gia đi liền với căn hộ chung cư đó; Phần diện tích khác trong nhà được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng được gắn liền với căn hộ chung cư hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ chung cư đó) và nhà ở sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; không gian và hệ thống được thiết kế chịu lực trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong tòa nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

Thứ hai, hệ thống các thiết bị là sở hữu chung của nhà chung cư, đó là: Máy phát điện, máy bơm nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

Theo đó, việc tiến hành bảo trì thang máy nói riêng và hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư nói chung sẽ thuộc vào hạng mục của nhà chung cư thuộc sở hữu chung và được sử dụng nguồn kinh phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư để tiến hành bảo trì, sửa chữa.

3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi thang máy nhà chung cư gây thiệt hại cho người khác:

Căn cứ theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trường hợp bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra. Cụ thể như sau: Khi nhà cửa, công trình xây dựng gây ra thiệt hại, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường do thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác. Đối với trường hợp người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải thực hiện liên đới chịu bồi thường. 

Như vậy, khi xảy ra sự cố thang máy ở nhà chung cư thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức, đó là: Chủ sở hữu tòa nhà chung cư; Người được giao quản lý tòa nhà chung cư; và bên thi công liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp nếu có lỗi thuộc về bên thi công trừ trường hợp được loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH14;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;