Trả nợ tiền sử dụng đất quá hạn tính theo giá thời điểm nào?

1. Tiền sử dụng đất được hiểu như thế nào? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì nợ tiền sử dụng đất được hiểu là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất được Nhà nước cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Vấn đề, nộp tiền sử dụng đất chính là một nghĩa vụ có ý nghĩa thiết thực, nhằm đảm bảo việc người sử dụng đất có trách nhiệm đối với phần đất của mình được nhà nước cho phép,giao sử dụng, Nhà nước cũng có thể giám sát, quản lí chặt chẽ đối với phần đất này.

Nhà nước quy định về tiền sử dụng đất dựa trên những tiêu chí về diện tích đất, giá đất và mục đích sử dụng đất, ngoài ra pháp luật có những quy định cụ thể trong từng trường hợp về tiền sử dụng đất.

Nhà nước quy định việc xác định chế độ thu nộp tiền sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức kinh tế và hộ gia đình dựa trên cơ sở như sau: 

– Hồ sơ địa chính và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể trong từng trường hợp. 

– Cơ quan thuế sau khi đã có quyết định đã tiến hành ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Không phải bất cứ trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất mà có những quy định cụ thể về việc miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng đặc biệt theo quy định.

2. Trả nợ tiền sử dụng đất quá hạn tính theo giá thời điểm nào?

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP vừa được ban hành về việc thu tiền sử dụng đất như sau:

Một là, Các cá nhân, họ gia đình, cá nhân bao gồm: 

– Người có công với cách mạng; 

– Hộ nghèo; 

– Các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; 

– Các hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hai là, Mức tiền sử dụng đất ghi nợ đối với các cá nhân, hộ gia đình nêu tại mục thứ nhất nêu trên theo quy định sẽ được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi các cá nhân, hộ gia đình được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được hỗ trợ về đất, được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Ba là, Đối với các cá nhân, hộ gia đình nêu tại mục thứ nhất nêu trên (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân) sẽ được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này.

Đối với các trường hợp kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau 05 năm mà các cá nhân, hộ gia đình chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi là Giấy chứng nhận thì các cá nhân, hộ gia đình theo quy định phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên cho thấy đối với trường hợp các hộ gia đình, cá nhân sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì các cá nhân, hộ gia đình sẽ phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý tính từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Nghị định 79/2019/NĐ-CP về vấn đề xứ lý chuyển tiếp như sau: 

Một là, đối với các hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ mà đến trước ngày Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 10 tháng 12 năm 2019) mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

– Trước ngày 01 tháng 3 năm 2016 đối với cá nhân, hộ gia đình đã được ghi nợ tiền sử dụng đất thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật đến hết ngày 28 tháng 02 năm 2021.

 Lưu ý:

– Quy định nêu trên không áp dụng đối với số tiền sử dụng đất thanh toán nợ mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp vào ngân sách nhà nước.

– Kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Hai là, Từ ngày 01 tháng 3 năm 2016 đến trước ngày Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 10 tháng 12 năm 2019) đối với cá nhân, hộ gia đình đã được ghi nợ tiền sử dụng đất thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình cần phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Ba là, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn (05 năm) kể từ ngày Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành  (ngày 10 tháng 12 năm 2019) thì không thực hiện hỗ trợ giảm trừ 2%/năm vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Bốn là, Đối với các hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 10 tháng 12 năm 2019) nhưng ghi nợ bằng vàng, bằng tài sản hay bằng các phương thức khác không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm ghi nợ thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo cơ quan chức năng xác định lại số nợ bằng tiền theo đúng quy định của pháp luật từng thời kỳ và thực hiện thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều này.

Năm là, Không thực hiện ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Thông báo của cơ quan thuế về tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng có Đơn đề nghị ghi nợ kể từ ngày Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành trở về sau; trừ đối tượng là hộ gia đình, cá nhân nêu tại mục thứ nhất nêu trên. 

3. Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP về Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo các bước sau đây: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Các hộ gia đình, cá nhân nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trong đó bao gồm:

+ Quyết định giao đất tái định cư;

+ Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đều phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sau đây gọi là Văn phòng.

Bước 2: Tiến hành việc rà soát, kiểm tra hồ sơ

Văn phòng kiểm tra, rà soát hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và tiến hành việc lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định. Lưu ý, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận; 

Theo quy định tiến hành việc đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân.

Bước 3: Xác nhận cơ quan thuế

Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến cá nhân, hộ gia đình, Văn phòng và cơ quan liên quan nếu cần, trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo.

Lưu ý, Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung sau đây:

– Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng (=) Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ (-) Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).

– Tổng số tiền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình phải nộp.

– Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà cá nhân, hộ gia đình được nhận.

–  Thời hạn cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền; bao gồm:

+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất được ghi nợ trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ, theo thời hạn quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

Bước 4:

Căn cứ theo Thông báo của cơ quan thuế các cá nhân, hộ gia đình nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ là số tiền bồi thường về đất, tiền hỗ trợ về đất mà cá nhân, hộ gia đình được nhận tại đơn vị được cơ quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm hoặc cơ quan kho bạc nhà nước thu trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.

Theo Thông báo của cơ quan thuế kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất và cung cấp chứng từ cho cá nhân, hộ gia đình. Sau đó, tiến hành việc chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.

Bước 5: 

Văn phòng căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp tiến hành việc trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định. 

Tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;