Hiện nay pháp luật quy định 05 phương pháp định giá đất và các điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá đất. Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng bao gồm:
Mục lục bài viết
1. Phương pháp so sánh trực tiếp và điều kiện áp dụng:
Căn cứ khoản 1 Điều 4
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, Điều này quy định phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có những thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Phương pháp chiết trừ và điều kiện áp dụng:
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định về phương pháp chiết trừ, Điều này quy định phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm có giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ, Điều này quy định phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất mà có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá những bất động sản (gồm có đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng ở trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Phương pháp thu nhập và điều kiện áp dụng:
Căn cứ khoản 3 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định về phương pháp thu nhập, Điều này quy định phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng mà thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập, Điều này quy định phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, các khoản chi phí từ việc sử dụng đất.
4. Phương pháp thặng dư và điều kiện áp dụng:
Căn cứ khoản 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định về phương pháp thặng dư, Điều này quy định phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất mà có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc là được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách là loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư, Điều này quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do có thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng số doanh thu phát triển giả định và tổng các chi phí ước tính.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Căn cứ khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Điều này quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất quy định ở trong bảng giá đất do chính Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5, Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi
– Các trường hợp sau xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc là khu đất của dự án mà có giá trị dưới 30 tỷ đồng (áp dụng đối với các thành phố trực thuộc trung ương); có giá trị dưới 10 tỷ đồng (áp dụng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao); có giá trị dưới 20 tỷ đồng (áp dụng đối với các tỉnh còn lại); xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi mà Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại về đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, của cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở đối với phần diện tích mà vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cho cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp mà vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất mà có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa mà được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất có trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất ngay tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại tính theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
– Trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án mà có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
– Trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về các thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất đã nêu ở các mục trên để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật Đất đai;
– Luật Đất đai 2013.
