Nhà nước giao đất thông qua hình thức khác nhau có thể là giao đất không thông qua đấu giá hoặc giao đất thông qua đấu giá. Vậy, những trường hợp nào là giao đất thông qua đấu giá? Ai có thẩm quyền giao đất không thông qua đấu giá? Hồ sơ, thủ tục giao đất không thông qua đấu giá như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện giao đất không thông qua đấu giá:
Giao đất không thông qua đấu giá được hiểu đơn giản là việc người sử dụng đất có nhu cầu được Nhà nước cấp đất để sử dụng vì mục đích sinh sống, canh tác sản xuất hoặc vì những mục đích hợp pháp được nhà nước chấp thuận. Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước không có những yêu cầu gì quá chặt chẽ về vấn đề này nhưng đối với chủ đầu tư thì có quy định cụ thể về điều kiện của chủ đầu tư khi xin giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, cụ thể:
– Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
– Tiến hành việc ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
– Ngoài ra, cũng không có những hành vi vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác;
– Liên quan đến các dự án đầu tư: trong một số trường hợp phải đảm bảo đầy đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013. Các dự án đó là: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Trường hợp nào giao đất không thông qua đấu giá?
2.1. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:
Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đã được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai bao gồm 9 trường hợp sau:
Thứ nhất, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
– Theo ghi nhận tại Điều 54 Luật Đất đai 2013, những đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất đó là:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
Thứ hai, sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
– Trường hợp đối tượng được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất nhưng được được miễn, giảm tiền theo khoản Điều 110 Luật Đất đai 2013 ghi nhận, cụ thể:
+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp.
– Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Thứ ba, trường hợp sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai:
Cụ thể:
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định hạn mức giao đất nông nghiệp;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Thứ tư, sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
Thứ năm, sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.
Thứ sáu, giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ bảy, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
Thứ tám, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
Chín, các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2.2. Thẩm quyền giao đất không thông qua đấu giá:
Theo quy định của
3. Hồ sơ, thủ tục giao đất không thông qua đấu giá:
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị:
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Thông tư
3.1.1. Hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
– Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
3.1.2. Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư:
– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;
– Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, người xin giao đất, thuê đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau (căn cứ Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT):
3.2. Thủ tục thực hiện xin giao đất, thuê đất:
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo những giấy tờ đã trình bày ở trên
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân mang bộ hồ sơ chuẩn bị nộp đến Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường ( phụ thuộc vào đối tượng có yêu cầu xin giao, thuê đất) nơi có đất.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
– Hồ sơ chưa hợp lệ: Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người dân, Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường phải nhanh chóng phân công cán bộ giải quyết. Nếu nhận thấy hồ sơ còn thiếu giấy tờ hoặc chưa hợp lệ thì trong vòng 3 ngày làm việc thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu hồ sơ hợp lệ: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
+ Thẩm định hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân Huyện/Tỉnh;
+ Sẽ hướng dẫn người dân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thông thường phải đến Chi cục Thuế để thực hiện nghĩa vụ này;
+ Trong thời hạn không quá 05 (Năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, UBND Huyện/ tỉnh quyết định giao/cho thuê đất;
+ Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
Bước 4. Trả kết quả:
– Phòng/ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Phòng/ Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất;
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
