TMD là đất gì? Quy định về loại đất thương mại dịch vụ TMD?

1. Thế nào là đất TMD?

1.1. Khái niệm đất TMD:

TMD là ký hiệu chỉ loại đất  loại đất phục vụ mục đích kinh doanh và xây dựng các công trình phục vụ mục đích kinh doanh thương mại. Vậy nên, có thể hiểu, TMD là đất thương mại dịch vụ.

– Đất thương mại dịch vụ là loại đất có giá trị đặc biệt quen thuộc, được sử dụng rộng rãi hiện nay.

– Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường có sự biến chuyển to lớn như hiện nay, đất thương mại dịch vụ càng có vai trò to lớn đối với sự phát triển chung của kinh tế xã hội, cũng như phục vụ lợi ích của người dân.

– Theo quy định tại thông tư 27/2018/TT-BTNMT đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm). Vậy nên, có thể thấy, mục đích sử dụng chính của loại đất này là phục vụ cho việc kinh doanh, dịch vụ, thương mại. 

1.2. Ý nghĩa của đất TMD:

Đất thương mại dịch vụ có ý nghĩa cụ thể như sau:

+ Đối với sự phát triển chung của đất nước: Đất thương mại dịch vụ có vai trò đặc biệt quan trọng đối với việc thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế nước nhà. Trong bối cảnh đất nước đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa như ngày nay, đất thương mại, dịch vụ được xem là gốc rễ để hoạt động kinh doanh có cơ sở phát triển. Loại đất này sẽ dùng vào mục đích để Nhà nước, doanh nghiệp tiến hành xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh. Các cơ sở sản xuất, kinh doanh này sẽ sản xuất hàng hóa, góp phần nhất định vào công cuộc phát triển đất nước.

+ Đối với lợi ích của người dân: Đất thương mại, dịch vụ giúp các cá nhân có cơ sở để tiến hành kinh doanh. Việc mở các cơ sở sản xuất kinh doanh sẽ được hợp thức hóa về mặt pháp luật.

+ Đối với công tác quản lý đất nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Đất thương mại dịch vụ giúp công tác quản lý hoạt động dân cư, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh được cụ thể, rõ ràng, đạt hiệu quả. Đưa ra những quy định chặt chẽ, cụ thể về đất thương mại dịch vụ và mục đích sử dụng của nó, Nhà nước sẽ hạn chế đến mức tối đa những rủi ro có thể phát sinh, những vi phạm liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Đồng thời, việc nắm bắt và quản lý đất đai thương mại dịch vụ giúp công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh của Nhà nước cũng đạt được những kết quả nhất định.

2. Quy định về loại đất thương mại dịch vụ TMD:

Chính vì vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng của đất thương mại dịch vụ, nên Nhà nước đã đưa ra những quy định khá rõ ràng liên quan đến loại đất này.

– Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ như sau:

+ Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

+ Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất thương mại, dịch vụ.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

3. Điều kiện và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thương mại dịch vụ TMD:

– Người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, nghĩa vụ nhất định sau đây:

+ Thứ nhất, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định khác;

+ Thứ hai, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính;

+ Thứ ba, người sử đất phải đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề; 

+ Thứ tư, phải giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.

+ Thứ năm, khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan.

Có thể thấy, nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ cũng phải tuân thủ chung về nghĩa vụ sử dụng đất mà cơ quan Nhà nước đưa ra.

– Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013, quy định về thời hạn sử dụng đất như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Như vậy, theo quy định tại điều khoản này, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ không quá 50 năm. Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Như vậy, cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất thương mại dịch vụ có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng, tặng cho, ủy quyền,…

– Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ, đất của cá nhân, tổ chức bất kỳ phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện cụ thể như sau:

+ Theo nguyên tắc thực hiện giao dịch pháp lý liên quan đến đất đai chung, thửa đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ phải không được vướng vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất. Đồng thời, đất chuyển đổi không bị tranh chấp, có nguồn gốc rõ ràng. Đặc biệt, nó phải thuộc quyền sử dụng của người có nhu cầu chuyển đổi.

+ Muốn chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ, đất đai phải đảm bảo diện tích tối thiểu để chuyển đổi.