Tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế và xây dựng nhà ở riêng lẻ

1. Thế nào là nhà ở riêng lẻ?

Nhà ở riêng lẻ được hiểu là loại nhà ở được xây dựng nên với mục đích ăn ở, phục vụ sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp bảo tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về luật xây dựng và được xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp. 

Thông thường, nhà ở riêng lẻ sẽ được phân chia thành 03 loại nhà khác nhau gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự và nhà ở độc lập.

( quy định tại khoản 2 Điều 3 Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở). 

2. Tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ: 

Căn cứ Điều 78 Luật xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 23 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thiết kế xây dựng được quy định chung như sau: 

– Thiết kế xây dựng bao gồm: 

+Thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng. 

+ Thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. 

+ Các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở bao gồm thiết kế kỹ thuật tổng thể (Front – End Engineering Design, sau đây gọi là thiết kế FEED), thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.

– Trình tự thự hiện thiết kế xây dựng theo một bước hoặc nhiều bước, cụ thể: 

+ Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công. 

+ Thiết kế hai bước là thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công. 

+ Thiết kế ba bước là thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công. 

+ Thiết kế nhiều bước sẽ tuân thủ theo thông lệ quốc tế. 

– Người có thẩm quyền quyết định số bước thiết kế xây dựng khi phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng là người quyết định đầu tư. 

– Hồ sơ thiết kế xây dựng bao gồm: 

+ Bản thuyết minh thiết kế. 

+ Bản vẽ thiết kế. 

+ Tài liệu khảo sát xây dựng liên quan. 

+ Dự toán xây dựng và chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có) theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Hồ sơ thiết kế xây dựng này sẽ triển khai sau thiết kế cơ sở. 

– Thiết kế bản vẽ thi công sẽ do tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu thi công xây dựng lập cho toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình hoặc từng giai đoạn thi công công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, đối với việc thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng cần tuân thủ các yêu cầu sau đây: 

– Tuân thủ các tiêu chuẩn bao gồm: 

+ Áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng. 

+ Đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có). 

+ Phải đảm bảo bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

– Việc thiết kế xây dựng pháp luật quy định hộ gia đình có quyền tự thiết kế nhà ở riêng lẻ với tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét. Việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. 

Bên cạnh đó hộ gia đình cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

3. Tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ: 

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định khá chặt chẽ, các cá nhân, hộ gia đình khi xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền ban hành, phê duyệt. Các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở riêng lẻ mà các chủ đầu tư phải nắm bắt và tuân theo bao gồm: 

– Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế, áp dụng bao gồm cả trường hợp xây dựng nhà ở xây dựng là nhà ở liền kề, gồm nhà ở liền kề mặt phố, nhà ở liền kề có sân vườn. 

– Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD. 

– Các quy hoạch do Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp ban hành về việc xây dựng tại khu vực nhà ở, có thể kể đến như quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch khu đô thị,… 

Ví dụ: khi xây dựng nhà ở, chủ nhà muốn mở cửa sổ phải đáp ứng tiêu chuẩn về mặt xây dựng khi mở cửa sổ như sau: 

Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được phép trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Điều kiện mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải có khoảng cách cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Dẫn chiếu Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế quy định nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc nền nhà của người khác thì chủ sở hữu nhà không có quyền được mở cửa sổ, ngoại trừ trường hợp tường xây cách ranh giới lô đất, nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

Do đó, khi xây dựng nhà ở, các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo tuân thủ đúng khoảng cách theo quy định chứ không phải muốn xây dựng mở cửa sổ thế nào cũng được. 

4. Xây dựng nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép xây dựng không?

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng 2020 quy định các công trình xây dựng trước khi khởi công phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, ngoại trừ những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm: 

– Công trình bí mật nhà nước. 

– Công trình xây dựng khẩn cấp. 

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng. 

– Công trình xây dựng tạm theo quy định. 

– Công trình có sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, khi đó nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng cũng như ảnh hưởng đến kết cấu của công trình. 

– Các công trình quảng cáo thuộc đối tượng không phải cấp giấy phép xây dựng. 

– Các công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính khác nhau từ cấp tỉnh trở lên. 

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt. 

– Các công trình xây dựng được cơ quan có thẩm quyền thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng. 

– Nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. 

– Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng, tuy nhiên thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt. 

– Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, ngoại trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. 

Do vậy, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, các cá nhân, hộ gia đình sẽ phải tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng nếu không thuộc các trường hợp được miễn như trên. 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Luật xây dựng sửa đổi năm 2020. 

Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở.

Thông tư số 01/2021/TT-BXD ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. 

Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế.