Khi dự án đầu tư được cơ quan nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện, thì phải đảm bảo thực hiện đúng tiến độ sử dụng đất theo quy định. Vậy tiến độ sử dụng đất là gì? Và pháp luật quy định như thế nào về gia hạn tiến độ sử dụng đất?
Mục lục bài viết
1. Tiến độ sử dụng đất là gì?
Hiện nay pháp luật có quy định cụ thể về vấn đề tiến độ sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 64 của
Pháp luật hiện nay chưa đưa ra khái niệm thế nào là tiến độ sử dụng đất, tuy nhiên theo phân tích nêu trên thì có thể hiểu cơ bản: Tiến độ sử dụng đất là khái niệm để chỉ mức độ tiến triển của việc sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định theo quy định của pháp luật, nếu không hoàn thành việc sử dụng đất đúng tiến độ thì sẽ được gia hạn tiến độ sử dụng đất, nếu hết thời hạn gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng trên thực tế thì sẽ bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không được bồi thường về đất và không được bồi thường về các tài sản gắn liền với đất.
2. Quy định pháp luật về gia hạn tiến độ sử dụng đất:
2.1. Quy định về thời gian gia hạn tiến độ sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về một số trường hợp bị thu hồi đất do các hành vi vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có hành vi vi phạm tiến độ sử dụng đất theo như phân tích ở trên. Đất được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tuy nhiên không được sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng liên tục so với tiến độ được ghi nhận trong dự án đầu tư được tính kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư sẽ được gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng ba phải nộp cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ sử dụng đất, hết thời hạn được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi mà không cần phải bồi thường về đất đai và bồi thường về tài sản gắn liền với đất. Như vậy, thời điểm để gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn quy định được hướng dẫn cụ thể hơn tại khoản 12 Điều 2
– Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong khoảng thời hạn 12 tháng liên tục được tính kể từ khi các chủ đầu tư nhận bàn giao đất trên thực địa thì sẽ cho phép chủ đầu tư được gia hạn tiến độ sử dụng đất trong khoảng thời gian 24 tháng được tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực tế;
– Đối với trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất trong khoảng thời gian 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tính kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực tế, thì theo quy định của pháp luật hiện nay thời điểm để gia hạn tiến độ sử dụng đất là 24 tháng và thời hạn này sẽ được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên thực tế;
– Đối với trường hợp dự án được giao đất hoặc cho thuê đất mọi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo tiến độ, thì việc gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng sẽ được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó, thời điểm để tính thời gian gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25, kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư dự án trên phần diện tích đất đó;
– Trường hợp dự án đầu tư đến thời điểm thanh tra và kiểm tra bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới xác định và phát hiện ra hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, trong trường hợp này thì thời điểm để tính gia hạn tiến độ sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc có thẩm quyền cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được ban hành trong khoảng thời gian 30 ngày được tính kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu như người sử dụng đất có văn bản đề nghị;
– Người sử dụng đất không sử dụng đất có nhu cầu gia hạn tiến độ sử dụng đất theo nhu cầu và mong muốn của bản thân thì sẽ phải có văn bản đề nghị gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, sau đó cơ quan này sẽ xem xét và ra quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất. Trong trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn tiến độ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất sẽ có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
2.2. Trình tự và thủ tục gia hạn tiến độ sử dụng đất:
Nhìn chung thì thủ tục gia hạn tiến độ sử dụng đất sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:
Bước 1: Chủ thể có nhu cầu gia hạn tiến độ sử dụng đất sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ xin gia hạn tiến độ sử dụng đất nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhìn chung thì bộ hồ sơ gia hạn tiến độ sử dụng đất sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu do pháp luật quy định;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Bản sao quyết định đầu tư bổ sung hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án sao cho phù hợp với thời gian xin gia hạn tiến độ sử dụng đất trên thực tế;
– Các loại tài liệu và chứng từ chứng minh cho việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nộp hồ sơ gia hạn tiến độ sử dụng đất đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để xem xét quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất. Trong trường hợp sau mười lăm ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn tiến độ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật sẽ ra quyết định thu hồi đất trên thực tế, do các chủ thể sử dụng đất đã có hành vi vi phạm quy định của pháp luật đất đai và thuộc trường hợp bị thu hồi căn cứ theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai năm 2013.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Bộ tài chính sẽ quy định cụ thể về việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp trong khoảng thời gian 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất. Sau đó các chủ thể có nhu cầu sẽ hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước và nhận quyết định xin gia hạn tiến độ sử dụng đất.
3. Các trường hợp dự án đầu tư được chậm tiến độ sử dụng đất:
Căn cứ theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có ghi nhận về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư cụ thể như sau:
– Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
– Các trường hợp bất khả kháng khác do chủ thể có thẩm quyền là Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
