Thuê tài sản đang thế chấp. Tài sản thế chấp bị ngân hàng xử lý khi không thực hiện nghĩa vụ thì người thuê có quyền tiếp tục thuê như thế nào?
Thuê tài sản đang thế chấp. Tài sản thế chấp bị ngân hàng xử lý khi không thực hiện nghĩa vụ thì người thuê có quyền tiếp tục thuê như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi Luật Dương Gia, tôi có thuê căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Do chủ nhà không có điều kiện để trả tiền vay nên căn nhà bị ngân hàng xiết nợ. Sau đó ngân hàng cho tôi thuê tiếp căn nhà. Vậy cán bộ ngân hàng cho thuê như vậy đúng hay sai? Ngân hàng có được tự ý cho thuê căn nhà hay không?
Luật sư tư vấn
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Vì sự việc của bạn xảy ra trước năm 2017 nên sẽ áp dụng Bộ luật dân sự 2005 (hết hiệu lực ngày 01/01/2017)
Hợp đồng giữa bạn và chủ nhà là hợp đồng thuê nhà và theo quy định của pháp luật, với tư cách là bên thuê bạn có các quyền được quy định tại Điều 496 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
"Điều 496. Quyền của bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà có các quyền sau đây:
1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Đối với trường hợp của bạn, vì đến hạn mà người vay không có điều kiện thực hiện nghĩa vụ nên việc Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là hoàn toàn hợp pháp. Và theo quy định tại khoản 4 Điều 496 nêu trên thì việc Ngân hàng cho bạn tiếp tục thuê căn nhà là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật bởi bên thuê có quyền được tiếp tục cho thuê với những điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Mặt khác, theo Điều 24 Nghị định 163/2006/NĐ – CP:
"Điều 24. Thế chấp tài sản đang cho thuê
Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác."
Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê trong trường hợp có sự thay đổi về sở hữu đối với tài sản thuê. Bên ngân hàng sẽ tiếp tục để bên thuê nhà tiếp tục thuê.
