Trong quá trình sử dụng và trong các hoạt động chuyển nhượng đất, việc các bên phải chịu những chi phí như thế nào được rất nhiều người quan tâm, trong đó đặc biệt là vấn đề thuế nhà đất. Bài viết này sẽ tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc nộp thuế nhà đất.
Mục lục bài viết
1. Thuế nhà đất là gì?
Thuế nhà đất là Loại thuế gián thu, được áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình.
Thuế nhà đất tiếng Anh là: “Land & housing tax”.
2. Các đối tượng chịu thuế nhà đất:
Tất cả đất không phục vụ cho mục đích nông nghiệp đều nằm trong diện chịu thuế nhà đất.
Các đối tượng chịu thuế nhà đất có thể được liệt kê như sau:
– Đất nằm trong khu dân cư ở thành thị và nông thôn gồm: đất đã xây cất nhà, đất làm vườn, ao, đường đi, sân, kể cả đất bỏ trống quanh nhà. Thông thường, đất này chính là diện tích đất đăng ký trên số bìa đỏ của gia đình.
Đối với trường hợp đất chưa xây nhà ở nhưng đã được cấp giấy phép, vẫn phải đóng thuế nhà đất.
– Đất xây dựng các công trình giao thông, công trình nhà ở, hoặc xây dựng hệ thống mô hình nuôi trồng thủy sản (là tất cả đất thuộc quy mô công trình kể cả các phần bao quanh như hồ điều hòa, diện tích làm khu vui chơi trong các khu đô thị).
Đối với những công trình đã đăng ký nhưng chưa xây dựng vẫn phải nộp thuế nhà đất.
3. Các đối tượng được miễn thuế nhà đất:
Một số đối tượng sau không nằm trong diện chịu thuế nhà đất, dù không được sử dụng vào mục đích nông nghiệp gồm có :
– Đất dùng vào mục đích công cộng, các công trình phúc lợi xã hội, công trình từ thiện như: đất làm đường, đất làm nghĩa trang, đất làm trường học, sân vận động.
– Đất dùng vào mục đích tôn giáo, thờ tự như: đình, chùa, miếu, nhà thờ đạo, nhà thờ họ.
4. Đối tượng nộp thuế nhà đất:
– Đối tượng nộp thuế nhà đất chính là người có quyền sở hữu hoặc có quyền sử dụng đất nằm trong diện chịu thuế. Khi có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân tổ chức nhận chuyển nhượng sẽ phải tìm những chịu trách nhiệm nộp thuế nhà đất theo quy định.
– Hằng năm, người nộp thuế nộp thuế nhà đất vào 2 kỳ, chậm nhất vào ngày 30 tháng 5 đối với kỳ đầu tiên và 30 tháng 10 đối với kỳ thứ hai. Người nộp thuế có thể nộp hai lần trong một năm hoặc nộp một lần cho cả năm vào kỳ nộp thuế đầu tiên.
– Một số doanh nghiệp áp dụng phương pháp nộp thuế theo chu kỳ ổn định (5 năm một lần) thì nộp chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị. Trong trường hợp phát hiện nộp thừa thuế nhà đất, số tiền thừa sẽ được chuyển sang kỳ nộp thuế tiếp theo.
5. Mức thuế nhà đất đang được áp dụng hiện nay:
Mức thuế nhà đất được tính sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như sau :
– Diện tích đất tính thuế: Đối với một hộ gia đình, số thuế nhà đất phải nộp thường là thường dựa trên diện tích đất trên số đỏ. Ngoài ra, đối với những gia đình sử dụng đất chung trên một thửa thì số thuế nhà đất chính là diện tích thực mỗi gia đình sử dụng.
– Giá của một mét vuông đất: Giá của một mét vuông đất sẽ được quy định bởi các cơ quan có thẩm quyền và có thể sẽ thay đổi trong vòng chu kỳ 5 năm. Trong trường hợp có sự chuyển đổi trong mục đích sử dụng đất, giá của một mét vuông đấy sẽ được quy định tại thời điểm chuyển giao và ổn định trong chu kỳ còn lại.
– Thuế suất: Thuế suất dành cho thuế nhà đất sẽ được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến. Cụ thể như sau :
+ Diện tích trong hạn mức: 0.03%
+ Phần diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0.07%
+ Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0.15%
Hạn mức đất cho phép phụ thuộc vào tùy từng khu vực. Hiện nay, được chia ra làm 5 hạn mức. Đối với các phường, hạn mức đất cho phép tối đa là 90 mét vuông. Đối với các xã ở cận giáp khu vực thành phố, hạn mức đất cho phép tối đa là 120 mét vuông. Đối với các xã thuộc vùng đồng bằng, hạn mức đất là 180 mét vuông. Đối với các xã thuộc vùng trung du, hạn mức đất là 240 mét vuông. Cuối cùng, đối với các xã thuộc miền núi, hạn mức đất là 300 mét vuông.
6. Các loại thuế mà người sử dụng đất có thể phải nộp:
6.1. Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu:
Tiền sử dụng đất
– Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18
– Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là diện tích được cấp Giấy chứng nhận.
Phí thẩm định hồ sơ
Thông thường các tỉnh thành sẽ không thu khoản phí này khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu (chỉ một số tỉnh thành thu).
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Mức thu:
– Thông thường từ 100.000 đồng/giấy/lần cấp trở xuống (chỉ một vài tỉnh thu 120.000 đồng).
– Mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
6.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất
– Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
+ Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
+ Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
+ Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
– Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Mức thu: Thông thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp
6.3. Khi chuyển nhượng, tặng cho đất:
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là lệ phí dùng cho việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, áp dụng với những người nhận tài sản thông qua kê khai, nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng.
Người nhận tài sản trong giao dịch bất động sản cần phải nộp lệ phí trước bạ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất.
Thuế trước bạ được chia ra làm hai loại hình với đất và nhà ở:
– Với đất, lệ phí trước bạ = Giá 1m2 tại Bảng giá đất x Diện tích x 0,5%
– Với nhà ở, lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất x Diện tích x Tỷ lệ % chất lượng còn lại) x 0,5%
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục đăng ký, nơi cấp giấy quyền sử dụng nhà, quyền sử dụng đất hoặc các tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.
Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định của pháp luật, người có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân là người có thu nhập (người bán). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp giao dịch, chuyển nhượng nhà đất, bên bán và bên mua có thể trao đổi để đưa ra thỏa thuận người đứng ra nộp loại thuế nhà đất này.
Cách tính thuế nhà đất đối với người có thu nhập như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá cả người mua và người bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ được quy định trong khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/ TT-BTC như sau:
– Đối với các đối tượng có nhu cầu thẩm định hồ sơ chuyển nhượng nhà đất, phí thẩm định là khoản thu khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất. Đây là khoản tiền nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện khác để Nhà nước cấp quyền sở hữu nhà đất, chuyển nhượng nhà đất.
– Mức phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân từng tỉnh thành quy định.
– Đối với việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp tiến hành thẩm định trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà đất mới áp dụng đóng phí thẩm định hồ sơ.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Phải nộp nếu đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới.
– Mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
6.4. Khi sử dụng đất (không sang tên):
Công thức tính thuế:
Số thuế phải nộp = (Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất x Thuế suất) – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Khi người dân chỉ sử dụng đất (không chuyển nhượng, tặng cho,…) thì phải nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn.
– Những trường hợp được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp cho các đối tượng sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, công nhận đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp).
Hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
Nông trường viên, lâm trường viên bao gồm: Cán bộ, công nhân, viên chức đang làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh; hộ gia đình có người đang làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, được hưởng chế độ đang cư trú trên địa bàn; hộ gia đình có nhu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đang cư trú trên địa bàn.
Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã.
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo.
– Những trường hợp được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
+ Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư); dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội (KT-XH) đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) tại địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
+ Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường gồm:
Các cơ sở ngoài công lập được thành lập và có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của cơ quan NN có thẩm quyền trong các lĩnh vực xã hội hóa;
Các tổ chức, cá nhân hoạt động theo Luật Doanh nghiệp có các dự án đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc thành lập các cơ sở hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa có đủ điều kiện hoạt động theo quy định;
Các cơ sở sự nghiệp công lập thực hiện góp vốn, huy động vốn, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật thành lập các cơ sở hạch toán độc lập hoặc doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực xã hội hóa theo quy định;
Đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ quản lý chuyên ngành có liên quan.
+ Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi, cơ sở chữa bệnh xã hội.
+ Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn.
+ Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ đang được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
+ Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về chuẩn hộ nghèo. Trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng tại địa phương theo quy định thì căn cứ vào chuẩn hộ nghèo do địa phương ban hành để xác định hộ nghèo.
+ Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
+ Đất có nhà vườn được cơ quan NN có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử – văn hóa
+ Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.
Người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.
+ Hộ gia đình, cá nhân có số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm (sau khi trừ đi số thuế được miễn, giảm (nếu có) theo quy định) từ 50 nghìn đồng trở xuống.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc miễn thuế theo quy định này được tính trên tổng số thuế phải nộp của tất cả các thửa đất.
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
