Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất. Vậy khi người sử dụng đất sở hữu đất dưới hình thức thuế đất thì có được cấp sổ đỏ không? Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Mục lục bài viết
1. Quy định của pháp luật hiện hành về đất khu công nghiệp:
1.1. Thế nào là đất khu công nghiệp:
Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định bao gồm:
– Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
– Đất thương mại, dịch vụ;
– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Đất sử dụng trong hoạt động khoáng sản;
– Đất dùng để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Như vậy, đất khu công nghiệp được hiểu là một loại đất thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
1.2. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 51
Trong trường hợp dự án đầu tư có thời hạn dài hơn so với thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp cũng như làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh về thời hạn sử dụng đất để phù hợp với tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Bên cạnh đó, sau khi xin cấp phép thì doanh nghiệp đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn thời gian sử dụng.
1.3. Quy định về việc sử dụng đất trong khu công nghiệp:
Theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 thì việc sử dụng đất trong khu công nghiệp được thực hiện như sau:
– Sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết về việc xây dựng trong khu công nghiệp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định.
2. Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan thì hiện nay người sử dụng đất có thể thuê đất từ 02 chủ thể sau:
– Thuê đất từ Nhà nước;
– Thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì được xác định là thực hiện việc thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đát khác. Vậy khi thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác thì người thuê lại đó có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì ngoài việc thuê đất từ Nhà nước thì người sử dụng đất có nhu cầu vẫn có thể thuê lại đất từ cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Theo đó, việc thuê đất này được xác định là một giao dịch dân sự thông là một hợp đồng dân sự cụ thể- Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất. Trong Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất này thì các bên liên quan có quyền thoả thuận với nhau về nội dung của hợp đồng nhưng không được trái với đạo đức xã hội và pháp luật Việt Nam. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì trong trường hợp này thì người sử dụng đất dưới hình thức thuê lại quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về một truòng hợp thuê lại quyền sử dụng đất ngoại lệ được cấp sổ đỏ. Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, trong khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế thì người thuê đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, khi người dân thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
3. Người thuê lại đất trong khu công nghiệp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì thực hiện thủ tục như thế nào để được cấp sổ đỏ?
Khi người sử dụng đất dưới hình thức thuê lại đất trong khu công nghiệp mà đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì sẽ thực hiện xin cấp sổ đỏ theo trình tự, thủ tục sau:
3.1. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Các hoá đơn, chứng từ thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hoặc chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế và lệ phí;
– Hợp đồng thuê đất giữa người thuê đất và nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất đai:
Cá nhân hoặc hộ gia đình khi chuẩn bị 01 hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thành phố, quận thuộc tỉnh/ thành phố nơi có đất. Hoặc nếu địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai thì cá nhân hoặc hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/ huyện. Hiện nay, một số địa phương đã có bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì người sở hữu có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.
Theo đó, cán bộ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và sửa đổi để đảm bảo tính hoàn thiện của hồ sơ. Nếu hồ sơ tiếp nhận đã đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và viết phiếu giao nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu này có ghi ngày hẹn trả kết quả.
3.3. Giải quyết hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:
Để cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai phải nhận được thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thông báo về việc chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ sở hữu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng Đăng ký biến động đất đai sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người yêu cầu.
Theo đó, chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nộp hồ sơ hoặc Văn phòng sẽ gửi Giấy chứng nhận về cho Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất để Uỷ ban có thể trao lại cho hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ tại cấp xã.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
