Thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

1. Thế nào là thuế giá trị gia tăng? 

Căn cứ Điều 2 Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật thuế giá trị gia tăng quy định thuế giá trị gia tăng được hiểu là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng là tất cả hàng hóa, dịch vụ nhằm mục đích sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như tiêu dùng ở Việt Nam. 

2. Chuyển quyền sử dụng đất có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?

Theo quy định tại Điều 5 Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật thuế giá trị gia tăng, các đối tượng không chịu thuế bao gồm: 

– Sản phẩm trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác; hoặc mới chỉ qua sơ chế thông thường của tổ chức, cá nhân tự sản xuất, đánh bắt bán ra và ở khâu nhập khẩu.

– Trường hợp các doanh nghiệp, hợp tác xã mua sản phẩm trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác; hoặc mới chỉ qua sơ chế thông thường bán cho doanh nghiệp, hợp tác xã khác thì sẽ không kê khai, tính nộp thuế giá trị gia tăng những sẽ được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào. 

– Đối với sản phẩm là giống vật nuôi, giống cây trồng, bao gồm trứng giống, con giống, cây giống, hạt giống, tinh dịch, phôi, vật liệu di truyền.

– Hoạt động tưới, tiêu nước; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; cày, bừa đất; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

– Phân bón; thức ăn gia súc, gia cầm và thức ăn cho vật nuôi khác; thức ăn gia súc, gia cầm và thức ăn cho vật nuôi khác; máy móc, thiết bị chuyên dùng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. 

– Các sản phẩm muối tạo ra từ nước biển, muối mỏ tự nhiên, muối tinh, muối i-ốt mà thành phần chính là Na-tri-clo-rua (NaCl).

– Nhà ở thuộc diện sở hữu nhà nước nguồn gốc từ Nhà nước bán cho người đang thuê.

– Chuyển quyền sử dụng đất.. 

– Các dịch vụ tài chính, ngân hàng, kinh doanh chứng khoán. 

– Các dịch vụ về y tế, thú y. 

– Dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích và In-ter-net phổ cập. 

– Dịch vụ duy trì vườn thú, vườn hoa, công viên, cây xanh đường phố, chiếu sáng công cộng; dịch vụ tang lễ.

– Dịch vụ dạy học, dạy nghề. 

– Dịch vụ quy tu, sửa chữa bằng nguồn vốn nhân dân. 

– Dịch vụ phát sóng truyền hình bằng ngân sách nhà nước. 

– Xuất bản, nhập khẩu sách, báo chí,… 

– Vận chuyển hành khách công công bằng xe buýt, xe điện. 

– Vũ khí, khí tài chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.

– Hàng hóa nhập khẩu trong trường hợp viện trợ nhân đạo, viện trợ không hoàn lại; quà tặng cho cơ quan nhà nước,… 

– Hàng hóa chuyển khẩu, quá cảnh qua lãnh thổ Việt Nam. 

– Chuyển giao công nghệ. 

– Vàng nhập khẩu dạng thỏi, miếng chưa được chế tác thành sản phẩm mỹ nghệ, đồ trang sức hay sản phẩm khác.

– Sản phẩm xuất khẩu là tài nguyên, khoáng sản khai thác chưa chế biến. 

– Sản phẩm nhân tạo dùng để thay thế cho bộ phận cơ thể của người bệnh. 

– Nạng, xe lăn và dụng cụ chuyên dùng khác cho người tàn tật.

– Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hàng năm từ một trăm triệu đồng trở xuống.

Như vậy, theo quy định nêu trên, chuyển quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế giá trị gia tăng. 

Tuy nhiên khi chuyển nhượng đối với tài sản gắn liền trên đất vẫn sẽ phải tính thuế giá trị gia tăng. 

3. Thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng bất động sản: 

Căn cứ khoản 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 13/2023/TT-BTC quy định thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng bất động sản được tính như sau: 

Giá tính thuế giá trị gia tăng = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng

Trong đó: 

– Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định: 

+ Đối với trường hợp Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng sẽ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước; tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có). 

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được hiểu là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, sẽ trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

+ Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá đất trúng đấu giá.

+ Đối với trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng gồm tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước; tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

+ Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng gồm giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.

Cơ sở kinh doanh sẽ được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

+ Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá ghi trong hợp đồng góp vốn.

+ Đối với cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất: 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định. 

4. Hướng dẫn kê khai thuế giá trị gia tăng đối với chuyển nhượng bất động sản: 

Căn cứ điểm b khoản 1; tiết b.1 điểm b khoản 3 Điều 13 Thông tư số 80/2021/TT-BTC quy định trường hợp phân bổ bao gồm hoạt động chuyển nhượng bất động sản và việc khai thuế nộp thuế cũng bao gồm hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 

Khi đó, người nộp thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng (theo mẫu số 05/GTGT ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC ). 

Sau đó, nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng với cơ quan thuế tại tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng. 

Cuối cùng, người nộp thuế chịu trách nhiệm nộp tiền thuế đã kê khai vào ngân sách nhà nước tại tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng.

5. Mẫu tờ khai thuế giá trị gia tăng đối với chuyện nhượng bất động sản:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 TỜ KHAI THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG

(Áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng bất động sản tại địa bàn cấp tỉnh khác nơi đóng trụ sở chính)

[01] Kỳ tính thuế: Tháng … năm … /Lần phát sinh ngày … tháng … năm …

[04] Tên người nộp thuế:…………

[05] Mã số thuế:                             

[06] Tên đại lý thuế (nếu có):…………..

[07] Mã số thuế:

[08] Hợp đồng đại lý thuế: Số…………. ngày………..

[09] Địa chỉ nơi có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng BĐS:

 [09a] Phường/xã.…..…    [09b] Quận/Huyện  .……  [09c] Tỉnh/Thành phố………

 

I. Kê khai nghĩa vụ thuế:

Đơn vị tiền: Đồng Việt Nam

STT	Hoạt động	Doanh thu chưa có thuế giá trị gia tăng [21]	Tỷ lệ (%) thuế giá trị gia tăng [22]	Thuế giá trị gia tăng phải nộp [23]=[21]x[22]
1	Hoạt động xây dựng
2	Hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Tổng cộng		[24]=∑[21]		[25]=∑[23]

II. Kê khai thông tin của hợp đồng xây dựng:

STT	Số hợp đồng	Ngày hợp đồng	Tên chủ đầu tư	Mã số thuế của chủ đầu tư (nếu có)	Địa chỉ nơi có công trình				Tổng giá trị hợp đồng (chưa có thuế GTGT)
					Số nhà, đường phố	Phường/xã	Quận/huyện	Tỉnh/TP

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu đã khai./. 

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ và tên:……. Chứng chỉ hành nghề số:…….

…, ngày……. tháng……. năm……. NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ (Chữ ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)/Ký điện tử)

 Ghi chú:

– Chỉ tiêu [09]: Khai thông tin địa chỉ nơi có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng bất động sản khác tỉnh với nơi người nộp thuế đóng trụ sở chính. Trường hợp có nhiều hoạt động đóng trên nhiều huyện nhưng cơ quan thuế quản lý các hoạt động này là Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế khu vực thì chọn 1 huyện trong các huyện nơi có hoạt động để kê khai vào chỉ tiêu này.

– Mục II: Người nộp thuế chỉ kê khai lần đầu khi hợp đồng được ký kết hoặc khai bổ sung, thay đổi khi phát sinh thay đổi hợp đồng, giá trị hợp đồng.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

– Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật thuế giá trị gia tăng. 

– Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng.