Thuê đất trả tiền hàng năm được phép cho thuê lại không?

1. Thế nào là thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm?

Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức là giao đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất (dưới hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, theo đó khái niệm thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm là một trong những hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và từ đây sẽ làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

2. Thuê đất trả tiền hàng năm được phép cho thuê lại không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất thuê, đất trả tiền thuê đất theo hằng năm có thể thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất và tùy vào các đối tượng sử dụng đất khác nhau mà việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cũng khác nhau, cụ thể được quy định như sau:

2.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 thì hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

– Một là, được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong trường hợp này, người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Hai là, có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Tương tự như với trường hợp bán tài sản, thì người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản cũng sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Ba là, được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự và các luật khác có liên quan.

– Bốn là, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.

– Năm là, hộ gia đình và cá nhân được phép góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Theo đó, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp theo pháp luật hiện hành quy định mà các cá nhân, hộ gia đình thuê đất trả tiền hằng năm sẽ được phép cho thuê lại đất.

2.2. Đối với tổ chức:

Căn cứ quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018  thì tổ chức có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

–  Một là, tổ chức có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Trong khi đó, các tổ chức thuê đất trả tiền một lần có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất, còn tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm thì chỉ có quyền thế chấp tài sản khác gắn liền với đất. Đây là điểm khác biệt giữa các tổ chức trả tiền thuê đất một lần với các tổ chức trả tiền thuê đất hằng năm.

– Hai là, tổ chức thuê đất được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Ba là, tổ chức thuê đất được phép góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Tương tự như với trường hợp thế chấp, tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm cũng chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, trong khi đó thì các tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại có quyền rộng hơn, các tổ chức đó có quyền góp vốn bằng cả quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất.

– Bốn là, được phép cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Theo đó, so với tổ chức thuê đất trả tiền một lần có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ có quyền cho thuê lại đối với đất đã được xây dựng kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như vậy, các tổ chức trả tiền thuê đất hằng năm sẽ bị giới hạn quyền giao dịch đất rất nhiều so với các tổ chức trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước.

2.3. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

Căn cứ theo Điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018. Theo quy định này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền hàng năm thì có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoàn toàn có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy vào những chủ thể sử dụng đất khác nhau mà giới hạn thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cũng sẽ khác nhau. Do đó, khi thực hiện các giao dịch về đất đai thì các chủ thể phải nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành để tránh việc vi phạm pháp luật.

3. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm:

Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm bao gồm:

3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhằm mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, đất dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

Tóm lại, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo các mục đích đã được liệt kê ở trên thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

3.2. Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập mà tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013.