Thừa kế quyền sử dụng đất là gì? Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất?

1. Thừa kế quyền sử dụng đất là gì? 

Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định hiện nay của Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế.

Thừa kế quyền sử dụng đất tiếng anh là “Inherited Land Use Right”.

2. Nội dung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất:

Có thể thấy, thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sở hữu đất đai. Chỉ khác ở chỗ quan hệ này giới hạn phạm vi chủ thể thực hiện (người được hưởng thừa kế). Thường thì, chỉ những người có quan hệ thừa kế với nhau mới được thừa kế quyền sử dụng đất, trừ khi người chết có để lại di chúc muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người ngoài (không có quan hệ thừa kế). Việc thừa kế quyền sử dụng đất sẽ không bị tính thuế thu nhập

2.1. Đối tượng được để thừa kế quyền sử dụng đất:

– Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật;

– Thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất.

Khác với cá nhân, khi thành viên còn sống thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình nhưng nếu thành viên chết đi thì một phần quyền sử dụng đất trong tài sản chung của hộ được chuyển vào khối tài sản thuộc di sản thừa kế và được chuyển giao cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người nhận thừa kế có thể nhập tài sản được thừa kế vào khối tài sản chung của hộ gia đình hoặc giữ làm tài sản riêng của mình. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc đối tượng nói trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Như vậy, so với trước đây, pháp luật đã mở rộng quyền đối với người sử dụng đất trong trường hợp được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà không có sự phân biệt giữa cá nhân sử dụng đất hay thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất. Sự đảm bảo quyền lợi này cho thành viên trong hộ gia đình trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất là một điều kiện hết sức quan trọng nhằm tạo cho người sử dụng đất tâm lí yên tâm ổn định và khuyến khích họ tăng cường sự đầu tư vào đất đai để nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất. Đặc biệt, Luật đất đai đã mở rộng đối tượng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự ghi nhận này thể hiện chính sách đại đoàn kết dân tộc của Nhà nước, khuyến khích đồng bào Việt Nam ở nước ngoài đóng góp vào quá trình xây dựng đất nước.

2.2. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất: 

a) Điều kiện chung

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với Người sử dụng đất. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất. Nhằm có đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của Người sử dụng đất. Dù nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nào thì căn cứ rõ ràng nhất để xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn sự tác động đến đất đai của Người sử dụng đất thông qua các nội dung: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng,… được ghi nhận trên giấy.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hình thức vô cùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế quyền sử dụng đất. So với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác thì có thể xem đây là một sự “ưu tiên” dành cho thừa kế quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân của sự khác biệt này xuất phát từ bản chất của thừa kế quyền sử dụng đất, đây là hành vi pháp lý đơn phương, không mang tính chất trao đổi, chỉ phát sinh khi Người sử dụng đất chết mà sự sống chết của con người không thể lường trước được, cho nên không thể yêu cầu họ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới được chết, cũng như không thể phủ nhận hoàn toàn công sức tạo lập tài sản của họ khi còn sống chỉ với lý do không có Giấy chứng nhận.

– Đất không có tranh chấp: Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.

Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng đất đang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Người sử dụng đất nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, Người sử dụng đất không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của Người sử dụng đất đối với người được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.

– Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng: Quy định thời hạn sử dụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà Người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của Người sử dụng đất chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế.

Vì quyền sử dụng đất thừa kế phải còn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó cũng chính là thời hạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó.

b) Điều kiện riêng

– Điều kiện về chủ thể: Chủ thể để thừa kế quyền sử dụng đất phải là thực thể có sự sống chết về mặt sinh học và có quyền sử dụng đất một cách hợp lệ, hợp pháp. Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất chỉ phát sinh khi người để thừa kế chết, nghĩa là, chủ thể có quyền phải là những thực thể có sự sống chết. Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được pháp luật quy định chỉ có thể là cá nhân, hoặc thành viên hộ gia đình, không có chủ thể là pháp nhân như các giao dịch khác. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

– Điều kiện về hình thức sử dụng đất: Người sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn và muốn đảm bảo quyền sử dụng đất được liên tục thì họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính mỗi năm. Nhận thấy tính chất tạm thời, không ổn định của hình thức này nên pháp luật không cho phép Người sử dụng đất được để thừa kế. Tuy nhiên, để tạo cho Người sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm tâm lý thoải mái yên tâm lao động sản xuất, cũng như đảm bảo quyền lợi tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra, pháp luật quy định cho phép cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Chủ thể nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê cũng có đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ không khác gì so với chủ thể để lại di sản. Có thể thấy, về bản chất quy định này không tạo ra nhiều sự khác biệt về hệ quả so với cho phép để thừa kế quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm, cho thấy quy định của pháp luật về vấn để này khá hợp lý.

3. Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất:

a) Thứ nhất, thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế.

Bước đầu tiên trong quy trình thủ tục để nhận thừa kế quyền sử dụng đất là những người thừa kế phải tiến hành khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Tùy trường hợp mà những người thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận di sản hoặc thủ tục phân chia di sản như sau:

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản: Nếu những người thừa kế muốn quyền sử dụng đất được chia cụ thể cho từng người, mỗi người có quyền sử dụng riêng thì sẽ lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Áp dụng trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc thừa kế theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người.

– Văn bản khai nhận di sản: Nếu những người thừa kế muốn sở hữu chung quyền sử dụng đất, cùng quản lý và sử dụng thì lập văn bản khai nhận di sản. Áp dụng trong trường hợp người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó.

– Công chứng văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản quyền sử dụng đất được thực hiện tại phòng công chứng theo quy định của Điều 57, 58 Luật công chứng 2014. Theo đó, văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản. Người thừa kế phải nộp một bộ hồ sơ có các giấy tờ theo sự hướng dẫn của từng phòng công chứng, các giấy tờ đó thường là:

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản (bắt buộc theo Khoản 2 Điều 57 Luật công chứng 2014). Bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đại 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

+ Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản.

+ CMND/căn cước công dân/hộ chiếu, hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.

+ Giấy chứng tử, xác nhận phần mộ, giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục.

+ Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

+ Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc.

+ Trường hợp có các nghĩa vụ tài sản và các khoản chi phí liên quan đến thừa kế phải được thanh toán như thì cần có các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc có nghĩa vụ tài sản, việc đã thanh toán hay chưa thanh toán các nghĩa vụ tài sản này.

– Kiểm tra hồ sơ công chứng: Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

– Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản: Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng. Mục đích của việc niêm yết là nhằm để xác định có hay không có tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất mà lại niêm yết ở UBND thì không hợp lý.

b) Thứ hai, đăng ký di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế, người thừa kế quyền sử dụng đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây; Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

– Luật lao động năm 2019;

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật công chứng 2014;

–  Nghị định 43/2014/NĐ-CP.