Thửa đất là gì? Lô đất, thửa đất và khu đất khác nhau thế nào? Một số quy định pháp luật liên quan về sử dụng đất?
Trong các văn bản pháp luật đất đai, thửa đất, lô đất và khu đất được nhắc đến rất nhiều. Những thông tin, giấy tờ liên quan đến thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý và kinh doanh đất đai.
Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai, sử dụng đất miễn phí: 1900.6568
* Căn cứ pháp lý
– Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH ngày 10 tháng 12 năm 2018 hợp nhất Luật đất đai;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
– Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 9 năm 2019 hợp nhất Thông tư quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
– Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTNMT ngày 07 tháng 8 năm 2020 hợp nhất Thông tư quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;
– Thông tư 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12 năm 2015 Quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai;
– Thông tư 05/2017/TT-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2017 Quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
– Văn bản hợp nhất 02/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 9 năm 2019 hợp nhất Thông tư quy định về hồ sơ địa chính;
– Văn bản hợp nhất 03/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 9 năm 2019 hợp nhất Thông tư quy định về bản đồ địa chính;
Mục lục bài viết
1. Thửa đất là gì?
Thửa đất là một trong những chế định pháp lý của nhà nước. Nó được quy định rõ ràng tại các Điều Luật, văn bản quản lí đất đai của Việt Nam. Theo đó, khái niệm thửa đất được quy định tại Điều 3 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH ngày 10 tháng 12 năm 2018 hợp nhất Luật đất đai như sau: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Hiểu một cách đơn giản thửa đất chính là phần đất có ranh giới đã được xác định rõ các thông tin về mục đích, vị trí, số thửa. Việc xác định diện tích này được cơ quan địa chính đo đạc theo luật định một cách chính xác.
Việc xác định diện tích, hình dáng cũng như vị trí của thửa đất cần tuân theo những biện pháp đo đạc kỹ càng. Quá trình khảo sát, thu nhập thông tin sẽ giúp đơn vị quản lí xây dựng bản đồ chi tiết cũng như đo đạc đất một cách chính xác nhất. Hiện nay công tác quản lí, xử lí tranh chấp các thửa đất do cơ quan địa chính chịu trách nhiệm. Khi có bất kì thắc mắc, kiến nghị nào, người dân có thể liên hệ với đơn vị này để được hỗ trợ, giúp đỡ.
Thửa đất tiếng Anh có nghĩa là: Land parcel
A land parcel is the area of land delimited by the boundary defined on the field or described on the profile.
2. Lô đất, thửa đất và khu đất khác nhau thế nào?
Hiện tại, trong 3 khái niệm lô đất, thửa đất và khu đất thì chỉ có khái niệm thửa đất là được định nghĩa một cách đầy đủ và chi tiết. Trong hai khái niệm còn lại, các văn bản pháp luật đất đai hiện hành không có bất cứ một sự giải thích cụ thể nào. Tuy nhiên, căn cứ theo cách thể hiện trên một số văn bản pháp luật về đất đai có liên quan thì có thể hiểu rằng:
Lô đất: chúng ta có thể hiểu lô đất có thể là một hoặc nhiều thửa đất nằm liền kề nhau. Khi đó ranh giới phân chia trên thực địa được xác định bằng góc hoặc cạnh của lô đất đó. Còn đối với hồ sơ quản lý thì sẽ được xác định trên đường ranh giới tự nhiên hoặc đường nối các mối địa giới. Điều này còn tùy thuộc vào tình hình thực tế trên địa bàn.
Thửa đất: được hiểu là diện tích đất được phân định bằng ranh giới cụ thể trên thực địa hoặc được miêu tả trên văn bản, hồ sơ quản lý đất đai của địa phương.
Khu đất: sẽ bao gồm nhiều thửa thất liền kề nhau hoặc cũng có thể hiểu lô đất liền kề nhau. Khu đất là khái niệm về sự rộng lớn của một quỹ đất nhất định.
3. Một số quy định pháp luật liên quan về sử dụng đất:
3.1. Nguyên tắc sử dụng đất:
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3.2. Phân loại đất:
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
3.3. Tài sản gắn liền với thửa đất:
Những tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu của chủ. Bao gồm những tài sản sau:
– Nhà ở, nhà máy, cửa hàng, doanh nghiệp, nhà kho, cơ sở trưng bày sản phẩm…
– Nhà máy, xưởng sản xuất, xưởng chế tác mỹ nghệ, chuồng nuôi gia súc gia cầm…
– Ao, hồ, giếng nước, nhà vệ sinh, tường bao…
– Rừng, đồi, cây cối…
3.4. Điều kiện để được tách thửa đất:
Thửa đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép tách thửa.
Cần đáp ứng về diện tích tách thửa tối thiểu và hạn mức tối đa cho một thửa đất
Những gia chủ có đất tách thửa phải thường xuyên có hộ khẩu thường trú tại địa phương và có căn cứ sử dụng đất ổn định từ trước đến nay. Đảm bảo không có hiện tượng tranh chấp về đất đai.
3.5. Những hành vi bị nghiêm cấm:
Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3.6. Quyền chung của người sử dụng đất:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
3.7. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
