Thủ tục xóa thế chấp, giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng 2024

1. Quy định của pháp luật về thế chấp, giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng:

Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Giải chấp là hoạt động xóa thế chấp ngân hàng.

Hiện nay, việc thế chấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại ngân hàng diễn ra phổ biến tại nước ta.

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 07/2019/TT-BTP, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:

+ Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.

+ Người dân  không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó trong trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Trong trường hợp đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

+ Trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trong Phiếu yêu cầu.

Trên đây là các quy định khái quát nhất của pháp luật về thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng. Hay nói cách khác, khi muốn thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải tuân thủ thực hiện đúng theo các nguyên tắc nêu trên.

2. Các trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

Giải chấp là hoạt động xóa thế chấp quyền sử dụng đất của người dân tại ngân hàng. Xét trong quá trình giải quyết dân sự thực tế, hoạt động giải chấp được thực hiện khi thuộc các trường hợp sau đây:

+ Người yêu cầu có căn cứ chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;

+ Xóa chấp được thực hiện trong trường hợp người dân hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác; hoặc thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác.

+ Trong trường hợp người dân đã xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm, thì có thể tiến hành thực hiện xóa chấp theo quy định chung của pháp luật.

+ Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cũng là một trong những cơ sở, căn cứ để xóa chấp với ngân hàng.

+ Tài sản đảm bảo nằm trong nhóm đối tượng được đảm bảo thi hành án. Đồng thời, có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu thì cá nhân, tổ chức có thể thực hiện xóa chấp.

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể nêu trên, người dân được thực hiện xóa chấp sổ đỏ tại ngân hàng. Hay nói cách khác, hoạt động thế chấp chỉ được diễn ra khi nằm trong trường hợp mà luật quy định.

3. Hồ sơ xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng:

Theo quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, khi thực hiện xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, các cá nhân, tổ chức cần chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

+ Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.

+ 01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm; hoặc 01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+ Đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận cần chuẩn bị bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trong  trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì cần có văn bản ủy quyền.

4. Thủ tục xóa thế chấp tại ngân hàng:

– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ.

Cá nhân, tổ chức muốn xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng phải chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đã được quy định cụ thể tại mục 3.1 lên Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.

Thẩm quyền xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.

Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ thế chấp mà người dân nộp lên.

Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận);

Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ gửi hồ sơ về để người dân bổ sung và chỉnh sửa thông tin. Hồ sơ gửi về phải kèm theo văn bản, nêu rõ lý do trả hồ sơ về.

– Bước 3: Giải quyết hồ sơ.

+ Cơ quan chức năng có thẩm quyền ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.

+ Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, cán bộ chức năng sẽ chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

– Bước 4: Trả kết quả đăng ký xóa chấp.

Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký xóa chấp giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc có nội dung sửa chữa sai sót.

5. Mẫu đơn đề nghị xóa thế chấp sổ đỏ:

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Thông tư 07/2019/TT-BTP.