Thủ tục xin cấp đất làm trang trại? Đối tượng được cấp đất để sản xuất nông nghiêp? Điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ để chuyển đổi, xin thuê đất, xin dự án, xin cấp đất làm trang trại?
Hiện nay, loại hình kinh tế trang trại ngày càng phổ biến và được mở rộng. Để thành lập một trang trại, ngoài các bước cơ bản cần thiết như: tìm hiểu nhu cầu của thị trường, huy động nguồn vốn, xác định mô hình kinh doanh (nuôi con gì, trồng cây gì, chi phí đầu vào, chi phí quản lý nuôi dưỡng, chăm sóc, giá bán đầu ra…) thì tìm được một mảnh đất phù hợp cũng rất quan trọng. Từ đó, xuất hiện nhu cầu của người dân về đất đai cụ thể là đất dự án làm trang trại. Trong bài viết này, công ty luật Dương gia gửi đến bạn đọc bài viết làm rõ vấn đề về điều kiện, thủ tục, hồ sơ của cá nhân, tổ chức có nhu cầu xin cấp đất dự án làm trang trại.
I. Cơ sở pháp lí.
– Thông tư số 27/2011/TT-BTNMT.
II. Điều kiện, thủ tục, hồ sơ xin cấp đất dự án làm trang trại
Mục lục bài viết
1. Khái niệm đất trang trại
Đất trang trại là đất nhà vườn là đất có diện tích lớn và nối liền nhiều khu đất tạo thành diện tích tương đối rộng lớn tùy theo mô hình quy mô kinh doanh mà có thể có tổng diện tích khác nhau, phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp như: sản xuất lương thực, thực phẩm, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản…
Thực chất đất trang trại hay đất sử dụng cho kinh tế trang trại là một loại đất trong nhóm đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật Đất Đai 2013 như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Điều kiện xin cấp đất dự án làm trang trại
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2013 thì trường hợp được nhà nước cho thuê đất, giao đất đó là: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;”
Như vậy, trong trường hợp này hộ gia đình, cá nhân sẽ được thuê đất hoặc giao đất để thực hiện dự án trang trại của mình. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê đất, xin giao đất làm trang trại thì phải thỏa mãn các điều kiện pháp lý nhất định. Theo Điều 5 Thông tư số 27/2011/TT-BTNMT. về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì:
“Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:
1. Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt:
a) Có diện tích trên mức hạn điền, tối thiểu:
– 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;
– 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại.
b) Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.
2. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên;
3. Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.”
Đối với trang trại là cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp, sản xuất lâm nghiệp thì cá nhân, hộ gia đình phải đạt được tiêu chí có diện tích đất đưa vào khai thác vượt hạn mức giao đất nông nghiệp đối với từng khu vực và loại hình trang trại. Diện tích đất để nuôi trồng thuỷ sản, cở sở chồng chọt, sản xuất tổng hợp tối thiểu là 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long; 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại và sản lượng hàng hoá phải đạt tối thiểu 700 triệu đồng/năm thì lúc đó mới đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên. Còn đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.
3. Hồ sơ và thủ tục xin cấp đất dự án làm trang trại
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Theo đó, các cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp kết hơp,…mà không đăng ký hoạt động theo Luật Kinh doanh, Luật hợp tác xã hiện hành và đạt tiêu chí kinh tế trang trại thì nên chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại.
Bước 2: Sau khi đã hoàn tất hồ sơ, nộp hồ sơ tại phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cấp huyện.
Theo đó, công chức tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính pháp lý cũng như nội dung hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ yêu cầu pháp lý, hợp lệ, công chức sẽ biên nhận hồ sơ và trao giấy biên nhận cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, công chức sẽ hướng dẫn người nộp về những giáy tờ cần bổ sung hoặc sửa đổi. Thời gian nộp hồ sơ từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần, trừ ngày nghỉ theo quy định.
Bước 3: Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn có nhiệm vụ kiểm tra, thẩm định hồ sơ, trình Uỷ ban Nhân Dân cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại.
Bước 4: Sau khi xong, chủ trang trại nhận Giấy chứng nhận kinh tế trang trại tại Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong trường hợp nhận thay, phải có giấy ủy quyền.
Để xin đất làm trang trại thành công, bạn cần chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thực hiện theo mẫu quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư Thông tư số 27/2011/TT-BTNMT.
– Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Báo cáo tóm tắt về loại hình trang trại, quy mô, kết quả đầu tư và tình hình sản xuất kinh doanh của trang trại, có xác nhận của Uỷ ban Nhân Dân xã nơi trang trại đang hoạt động;
– Giấy chứng minh nhân dân photo công chứng, kèm ảnh 3 x 4 của chủ trang trại.
TƯ VẤN TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ
Tóm tắt câu hỏi:
Hiện tại, tôi đang sống ở Vĩnh Phúc. Tôi đang muốn làm một dự án trồng rau sạch và trang trại chăn nuôi tập chung. Nhưng vấn đề đất đai đang gặp khó khăn. Hiện cánh đồng xã tôi chỉ đang trồng lúa được 1 vụ còn quanh năm toàn ngập nước. Giờ tôi muốn xin đất làm dự án thì thủ tục như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định các trường hợp chuyển đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng kí biến động bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Trường hợp của bạn, hiện tại đất bạn đang trồng lúa, nếu muốn chuyển sang chăn nuôi trang trại thì theo quy định trên bạn phải đăng kí biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
-Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trình tự thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tuân thủ quy định sau:
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Tại khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định hướng dẫn cụ thể nội dung Nghị định 43/2013/NĐ-CP:
“a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Đồng thời thì theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 60 và khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp của bạn bạn sẽ nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện. Đồng thời, muốn được chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định trên. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến bạn để lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp xin giao đất hoặc thuê đất làm dự án trang trại. Nếu bạn muốn thuê đất, xin giao đất của xã để làm trang trại chăn nuôi thì bạn sẽ tiến hành thủ tục thuê đất, xin đất.
Luật sư
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp được nhà nước cho thuê đất, giao đất đó là: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;”
Như vậy, trong trường hợp này bạn sẽ được thuê đất hoặc giao đất để thực hiện dự án trang trại của mình. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê đất, xin giao đất làm trang trại thì bạn phải thỏa mãn các điều kiện pháp lý nhất định. Theo Điều 5 Thông tư số 27/2011/TT-BNNPTNT về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì:
“Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:
1. Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt:
a) Có diện tích trên mức hạn điền, tối thiểu:
– 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;
– 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại.
b) Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.
2. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên;
3. Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.”
Như vậy, đối với trang trại là cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp, sản xuất lâm nghiệp thì cá nhân, hộ gia đình phải đạt được tiêu chí có diện tích đất đưa vào khai thác vượt hạn mức giao đất nông nghiệp đối với từng khu vực và loại hình trang trại. Theo quy định tại Điều 68
Bạn sẽ nộp hồ sơ thẩm định tại Phòng Tài nguyên môi trường. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến bạn để lập hồ sơ xin thuê đất, xin giao đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất.
