Thủ tục trình tự giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư

1. Thủ tục trình tự giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư:

1.1. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được hiểu như thế nào? 

Xét trong lĩnh vực pháp luật thì thuật ngữ “dự án” được Sử dụng khá phổ biến trong nội hàm các đạo luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp … Nhìn chung thì khái niệm dự án được hiểu là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất thì dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định. Còn thuật ngữ “đầu tư” theo từ điển Luật học, thì đầu tư là việc cá nhân tổ chức đưa các loại tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh. 
Tự chung lại, khái niệm dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư là tập hợp đề suất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Vì thế dự án đầu tư mang một số đặc điểm cơ bản sau:

– Có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng, đầu tư vốn vào một lĩnh vực cụ thể nào đó, định hướng này luôn được duy trì trong suốt dự án có nghĩa là mục tiêu mà nhà đầu tư theo đuổi không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện dự án. Bởi lẽ thì việc thay đổi sẽ làm điện thoại cho nhà đầu tư về thời gian và công sức, vốn và các chi phí khác. Sản phẩm cuối cùng là thước đo đánh giá có phù hợp với mục tiêu đề ra hay không;

– Dự án xác định các hạn định rõ ràng, lịch biểu được xác định từ trước, xác định rõ mục tiêu và tổng vốn đầu tư, nội dung, kế hoạch và các bước tổ chức triển khai, quản lý tiến độ thực hiện;

– Dự án được giới hạn trên các khía cạnh: nguồn lực về vốn, máy móc, trang thiết bị và con người …; kinh phí: tổng mức đầu tư, là số vốn dự kiến là chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án; thời gian: việc xác định thời gian dự kiến thực hiện dự án sẽ giúp chủ đầu tư chuẩn bị các điều kiện cần thiết để trong thời gian này sẽ phải đạt được mục đích mà dự án đề ra, đây Còn là một tiêu chí để đánh giá hiệu quả thực hiện dự án. 

Như vậy, có thể đưa ra khái niệm về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau: Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua việc ban hành quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể.

1.2. Thủ tục trình tự giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư: 

Theo Đại từ điển tiếng Việt thì có thể hiểu, thủ tục là những việc cụ thể phải làm theo một trình tự quy định để tiến hành một công việc nào đó. Còn trình tự là sắp xếp lần lượt thứ tự trước sau. Hai khái niệm trên có mối quan hệ mật thiết với nhau. Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cũng giống như trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất thông thường được quy định tại pháp luật đất đai hiện hành và các văn bản nghị định khác có liên quan. Theo quy định tại nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất và cho thuê đất thuộc về: (1) Sở Tài nguyên và môi trường tiếp nhận và trả kết quả đối với tổ chức hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, (2) Phòng tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp là hộ gia đình hoặc cá nhân hoặc cộng đồng dân cư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Nhìn chung thì thành phần và số lượng hồ sơ sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo mẫu phù hợp với quy định của pháp luật;

– Bản sao quyết định chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (áp dụng đối với trường hợp phải cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư);

– Thuyết minh dự án đầu tư đã được cấp quyết định chủ trương đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (áp dụng đối với dự án phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và phải cấp giấy chứng nhận đầu tư);

– Bản vẽ quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính khu đất đã được thẩm định kèm theo bản kê chi tiết. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất hoặc cho thuê đất;

– Văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư xác nhận nhà đầu tư đã hoàn thành ký quỹ để thực hiện dự án;

– Bản sao báo cáo kinh tế kĩ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án không phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình).
Số lượng hồ sơ được xác định là 01 bộ. Và cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục hành chính là Sở Tài nguyên và môi trường. Cơ quan có thẩm quyền quyết định là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính là quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, biên bản giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy nhìn chung thì trình tự và thủ tục để giao đất cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư sẽ trải qua các bước cơ bản sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, sau đó trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất và cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Bước 2: Người được giao đất và cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức giao đất trên địa bàn và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư, chỉ đạo câp nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

2. Nguyên tắc của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư:

Nhìn chung thì pháp luật giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như đúng mục đích sử dụng đất. Thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán và phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian … cho các mục tiêu kinh tế xã hội, việc phân bố đất đai được xây dựng trên cơ sở khoa học vào việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ những và phù hợp với từng ngành sản xuất. Giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không căn cứ vào quy hoạch ta không trên cơ sở quy hoạch thì việc sử dụng đất đó là tất yếu sẽ dẫn tới sự lạm dụng, thiếu tầm nhìn và tùy tiện trong quản lý và khai thác, gây nhiều hậu quả phức tạp cho xã hội và ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều chủ thể.

Thứ hai, đúng đối tượng và đúng thẩm quyền. Đất đai là nguồn tư liệu ta là tài nguyên quý giá nên phải được giao cho đúng người có nhu cầu để sử dụng, tránh tình trạng “đầu cơ”, lãng phí đất để tư lợi cá nhân. Mọi trường hợp sử dụng đất đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thông qua quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc phải được cho phép chuyển quyền sử dụng đất khi đã làm đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền, thể hiện mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất trong việc thực hiện chế độ quản lý và sử dụng đất đai.  

Thứ ba, theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định (như phân tích bên trên).

3. Một số vai trò của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: 

Trên cơ sở pháp luật đất đai năm 2013 vận hành, chính phủ và các bộ ban ngành đã ban hành nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về sau đất và cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất và cho thuê đất cho cá nhân tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp và trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất nói chung, và để thực hiện dự án đầu tư nói riêng. Nhìn chung thì vai trò của pháp luật về giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được thể hiện như sau:

Thứ nhất, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai – tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của sức sản xuất, chuyển nguồn tài chính tìm năng từ đất đai thành nguồn tài chính thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp.

Thứ hai, thúc đẩy hợp tác quốc tế, hội nhập quốc tế ở Việt Nam thông qua việc cho các chủ thể có yếu tố nước ngoài thuê đất với các quy định cụ thể về thủ tục, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể này.

Thứ ba, góp phần khuyến khích đầu tư và ổn định chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Nhà nước thông qua công cụ như thu tiền sử dụng đất, thuế để điều tiết tăng giảm hoặc ổn định trong thời gian dài và coi đây là một đòn bẩy kinh tế khuyến khích đầu tư, thông qua ưu đãi miễn giảm các loại thuế đối với từng trường hợp cụ thể. Các tổ chức cá nhân hoặc đơn vị trong quá trình được giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư bằng việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước cũng đã góp phần không nhỏ vào công cuộc xây dựng tổ quốc.

Thứ tư, pháp luật về giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư còn góp phần vào việc bảo vệ quỹ đất đai bằng việc quy định cụ thể về thẩm quyền, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể, và chế tài nghiêm khắc đối với những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.