Thủ tục thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Hiện nay, pháp luật Việt Nam hoàn toàn khuyến khích các chủ sử dụng đất tự nguyện trả lại đất khi không còn nhu cầu sử dụng. Theo đó, Nhà nước sẽ tiến hành các thủ tục thu hồi lại đất này với trình tự, thủ tục luật định.

1. Quy định về thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

1.1. Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013)

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

1.2. Trường hợp thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Người sử dụng đất tự nguyện trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thì việc thu hồi đất được quy định như sau:

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này“.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thuộc một trong các căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tiến hành thu hồi đất.

2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất như sau:

“Điều 65. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất được quy định như sau:

a) Người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nay chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường;

b) Cơ quan ban hành quyết định giải thể, phá sản gửi quyết định giải thể, phá sản đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản;

c) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của cá nhân người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế có trách nhiệm gửi Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi đất của cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

d) Hàng năm, cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức rà soát và có thông báo về những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn;

đ) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận“.

Như vậy theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Về thành phần hồ sơ trình thu hồi đất do tự nguyện trả lại đất được quy định tại Khoản 3 Điều 13 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:

“3. Hồ sơ trình ban hành quyết định thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai gồm:

a) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc trả lại đất của người sử dụng đất;

b) Các giấy tờ quy định tại các Điểm c, d, đ và e Khoản 1 Điều này“.

Về thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, thì căn cứ Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong trường hợp tự nguyện trả lại đất đối với hộ gia đình, cá nhân.  

3. UBND huyện có được ban hành quyết định thu hồi đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Luật sư vui lòng cho tôi biết người sử dụng đất tự nguyện trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và yêu cầu UBND huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp nêu trên. Vậy UBND huyện có được ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất tự nguyện nộp lại hay không? Cảm ơn Luật sư! 

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì đây là một trong các căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tiến hành thu hồi đất.

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được tiến hành theo quy định tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ – CP. Theo đó, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Người tự nguyện trả lại đất chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau như sau: Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc trả lại đất của người sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có); Biên bản xác minh thực địa do cơ quan tài nguyên và môi trường lập (nếu có); Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định thu hồi đất (Khoản 3 Điều 13 Thông tư 30/2014/TT – BTNMT).

Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Do bạn không nói rõ trong trường hợp này ai là người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, bởi vì tùy từng đối tượng có quyền sử dụng đất tự nguyện trả đất mà có cơ quan có thẩm quyền tương ứng ra quyết định thu hồi đất đó. Cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Còn Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, Uỷ ban nhân dân huyện có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất tự nguyện nộp lại trong các trường hợp thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tóm lại, việc tự nguyện trả lại đất cho chính quyền của bạn được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

– Người sử dụng đất gửi văn bản đến tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

– Phòng Tài Nguyên Môi trường trình hồ sơ Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất. Hồ sơ trình bao gồm: Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc trả lại đất của người sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có); Biên bản xác minh thực địa do cơ quan tài nguyên và môi trường lập (nếu có); Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định thu hồi đất theo Mẫu số 10 ban hành kèm theo Thông tư này.

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện xem xét hồ sơ và ban hành Quyết định thu hồi đất.

4. Các quy định về thu hồi đất đối với dự án đầu tư

Thủ tục thu hồi đất đối với dự án đầu tư

a. Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế:

“- Trường hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm, lập phương án thu hồi và có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất.

b. Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất.”

Thủ tục giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

a. Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm.

b. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển. Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.

c. Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư.

Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư.

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006  của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo quy định sau đây:

a. Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:

– Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;

– Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

– Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; d) Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

– Việc bố trí tái định cư;

– Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

– Việc di dời mồ mả.

b. Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

– Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

– Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi;

– Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết. 3. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

– Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định;

– Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định.

Thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

– Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

5. Các trường hợp thu hồi đất và trình tự thực hiện thu hồi đất

Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013, thì các trường hợp thu hồi đất được chia thành các nhóm sau: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. So với Luật đất đai 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất một cách cụ thể hơn, chia thành từng nhóm cụ thể.Từng nhóm được cụ thể hóa thành các trường hợp cụ thể, để các nhà thi hành luật cũng như người áp dụng luật nắm bắt được để thực hiện cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hiện nay, Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa vấn đề này tại Điều 61, thành các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh:

“-Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

-Xây dựng căn cứ quân sự; xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

-Xây dựng ga, cảng quân sự;

-Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

-Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

-Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

-Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

-Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

-Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”

Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Phát triển kinh tế vì lợi ích chung của đất nước là một trong vấn đề được coi trọng. Với quỹ đất có hạn thì việc đưa quỹ đất này vào phát triển kinh tế thì được cân nhắc một cách kỹ lưỡng nhất, nên các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hôi vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định rất nghiêm ngặt. Căn cứ Điều 62 – Luật đất đai 2013 nêu trường hợp cụ thể sau:

“-Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

-Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;

-Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất;”

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Hiện nay, trong quá trình sử dụng đất người sử dụng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai như: sử dụng đất không đúng mục đích, khai thác sử dụng chưa hợp lý. Nhằm phòng chống và khắc phục vấn đề này thì căn cứ Điều 64 – Luật đất đai 2013 đưa ra những trường hợp vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị thu hồi, đảm bảo nguồn đất được sử dụng hiệu quả:

“- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

-Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

-Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

-Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

-Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

-Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

-Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

-Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.Và tại Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Căn cứ theo Điều 65 – Luật đất đai 2013 thì đối với quỹ đất được trả do chấm dứt hợp đồng, hoặc người sử dụng tự nguyện trả lại được nhà nước thu lại, cân bằng lại quỹ đất để đảm bảo đất được sử dụng hiểu quả:

“- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

– Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

– Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.”

Việc quy định thu hồi đất nhằm nhiều mục đích khác nhau, nhưng mục đích cuối cùng mà nhà làm luật hướng đến là đảm bảo việc cân bằng quỹ đất có hạn vừa đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế của người sử dụng đất vừa đảm bảo phát triển nền kinh tế chung của đất nước cũng như đảm bảo vấn đề an ninh quốc phòng.

=> Trình tự thu hồi đất như thế nào là đúng quy định của pháp luật? Nếu sai quy trình thu hồi hậu quả sẽ thế nào? Trường hợp nào bắt buộc tiến hành cưỡng chế thu hồi đất? Chuyên viên pháp luật đất đai sẵn sàng tư vấn cho bạn những khúc mắc xung quanh vấn đề thu hồi đất. 

6. Điều kiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

Tóm tắt câu hỏi:

Dự án CHK Lào cai của tôi chưa được phê duyệt đề xuất dự án, nhưng nếu đợi đến khi dự án phê duyệt mới thực hiện các thủ tục thông báo thu hồi đất sẽ rất lâu. Như vậy chúng tôi có thể thực hiện các thủ tục để thu hồi đất có được không?

Luật sư tư vấn:

Điều 63 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Do đó, nếu cần thiết phải thu hồi đất để thực hiện dự án thì dự án đó phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận (được phê duyệt). Vì vậy nếu dự án CHK ở Lào Cai của bạn chưa được phê duyệt thì không đủ căn cứ và điều kiện để thu hồi đất.

Vì vậy, trong trường hợp có quyết định thu hồi đất thì chỉ có cơ quan có thẩm quyền mới được phép tiến hành thủ tục thu hối chứ bạn không có thẩm quyền trong việc thu hồi đất.

7. Thủ tục thu hồi đất, quy định về hiến tặng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, Tôi có vấn để hỏi về thu hồi đất và bồi thường. Khi đi họp về vấn đề thu hồi và bồi thường thì không mời gia đình tôi, đến khi gia đình tôi nhận được quyết định lên nhận phần tiền bồi thường đất thì gia đình tôi hỏi sao chưa có giấy mời họp về vấn đề này, bên phía cơ quan nhà nước nói là có sai sót quên mời, còn trong quyết định nhận bồi thường thì gia đình tôi thấy giá đất và số tiền thực lãnh không đúng. Cụ thể là: số tiền thực lãnh chỉ bằng 1/2 (số tiền của diện tích x giá) Gia đình tôi hỏi tại sao lại vậy thì bên cơ quan nhà nước nói là gia đình tôi hiến tặng 1/2 số diện tích đất làm hành lang lộ giới nên nhận số tiền thực lãnh ít. Hiện tại gia đình tôi chưa ký xác nhận phần nhận tiền bồi thường. (Gia đình tôi ba mẹ không còn ở độ tuổi lao động, không có lương hưu và là người tật nguyền không có khả năng lao động). Thưa luật sư, cho tôi hỏi tại sao phải hiến tặng và phải viết đơn khiếu nại như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường đất và Điều 69 Luật đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thì, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

+ Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

+ Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

+ Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

+ Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ Điều 74; Điều 204; Khoản 4 Điều 146 Luật đất đai năm 2013:

Việc đối với việc hiến tặng đất phải dựa trên cơ sở tự nguyện góp quyền sử dụng đất. Gia đình bạn chưa ký vào bất kỳ giấy tờ nào về việc tự nguyện hiến tặng đất, mà Ủy ban trả lời gia đình bạn là gia đình bạn đã hiến tặng là không đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường mà người bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế đất bị thu hồi (loại đất, diện tích, vị trí…) thì bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011). Bạn khiếu nại tới Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết.