Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, sang tên nhà đất mới nhất

1. Người dân tiến hành tách sổ đỏ trong các trường hợp nào?

Tách sổ đỏ (hay còn gọi là tách thửa), là hoạt động pháp lý, mà tại đó, người dân sẽ tiến hành phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.

Đây là hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai diễn ra phổ biến tại nước ta, nó gắn liền với quyền sử dụng đất của người dân, công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước.

Xét trong thực tế, người dân tiến hành tách sổ đỏ trong các trường hợp sau đây:

– Trường hợp 1: Tách sổ đỏ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất). Có những cá nhân, hộ gia đình có mong muốn được bán một phần đất trong tổng diện tích đất đai mà mình có. Lúc này, họ có thể hướng đến việc làm thủ tục tách thửa đất. Tức muốn bán phần đất với diện tích bao nhiêu, thì họ thực hiện tách thửa với bấy nhiêu.

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn V (thường trú tại Ninh Bình), có nhu cầu bán đất. Ông có tổng cộng 700 m2 đất thổ cư. Do hoàn cảnh khó khăn, ông muốn bán 100 m2 đất để trang trải cho cuộc sống. Trong trường hợp này, ông V phải tiến hành tách 100 m2 đất thành thửa riêng. Có như vậy, ông mới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với phần đất này.

– Trường hợp 2: Tách sổ đỏ để phân chia di sản thừa kế. Phân chia di sản thừa kế là việc các chủ thể còn sống tiến hành phân chia tài sản mà người chết để lại. Đối với việc phân chia di sản thừa kế là đất đai (trong trường hợp thừa kế theo pháp luật), pháp luật sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các thành viên được hưởng di sản. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nhờ Tòa phân chia, Tòa sẽ hướng đến việc chia đều tài sản cho các hàng thừa kế. Lúc này, nếu phần đất đảm bảo chia cho các đối tượng thừa kế, Tòa sẽ hướng đến việc chia cho các chủ thể này các phần bằng nhau. Khi đó, việc tách thửa sẽ được thực hiện.

– Trường hợp 3: Tách sổ đỏ để tặng cho quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn đời sống, có rất nhiều trường hợp tặng cho một phần đất đai được diễn ra. Lúc này, muốn tặng cho một phần đất đai, các cá nhân sẽ phải hướng đến việc tách sổ đỏ (với diện tích tương ứng với diện tích được tặng cho). Sau khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất mới hướng đến việc làm các thủ tục liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Trên đây là các trường hợp phổ biến nhất, cần thực hiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp này, việc tách sổ đỏ là đặc biệt cần thiết. Chỉ khi tách sổ đỏ, giao dịch dân sự mới được diễn ra hợp pháp, quyền và lợi ích của các bên mới được đảm bảo một cách toàn diện.

2. Khi nào người sử dụng đất được thực hiện tách sổ đỏ?

Người sử dụng đất được quyền thực hiện tách sổ đỏ khi đảm bảo các điều kiện cụ thể sau đây:

– Muốn thực hiện tách thửa, thì cá nhân sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý, xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Vậy nên, đây được xem là điều kiện đầu tiên, có ý nghĩa then chốt nhất trong việc xác định xem đất đai có đảm bảo đầy đủ điều kiện để thực hiện tách thửa hay không.

– Đất đai không có tranh chấp là một trong các điều kiện mà người dân cần đảm bảo khi muốn thực hiện tách thửa. Bởi theo quy định của pháp luật, khi đất đai thuộc diện có tranh chấp, thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện bất kỳ hoạt động pháp lý liên quan nào đến quyền sử dụng đất. Đồng thời, đây cũng được xét là cơ sở đảm bảo, nhằm giúp việc tách thửa không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bất kỳ chủ thể nào khác.

– Đất đai không nằm trong diện được kê biên để thi hành án. Nếu đất được kê biên để thi hành án, đồng nghĩa với việc đất đai đang liên quan đến hoạt động pháp lý khác. Lúc này, Nhà nước sẽ không cho phép người sử dụng đất thực hiện bất kỳ các hoạt động nào liên quan đến quyền sử dụng đất. Bởi nó sẽ gây ra ảnh hưởng cho các giao dịch, hoạt động pháp lý liên quan khác.

– Một điều kiện khác mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo khi muốn thực hiện tách sổ đỏ, là đất đang trong thời hạn sử dụng.

– Đất đai phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa theo quy định của Nhà nước.

Như vậy, từ những phân tích ở trên, có thể thấy, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất mới được thực hiện tách sổ đỏ để  mua bán, tặng cho, hay bất kỳ hoạt động pháp lý liên quan khác.

3. Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, sang tên nhà đất mới nhất:

3.1. Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất:

Khi tiến hành tách sổ đỏ người sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy trình cụ thể sau đây:

– Bước 1: Làm hồ sơ đề nghị tách thửa đất.

Trong hồ sơ đề nghị tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Mẫu đơn đề nghị tách thửa.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước cấp).

+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương nơi có miếng đất về việc đất không thuộc diện có tranh chấp.

+ Các giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất: Bản sao chứng minh thư hoặc căn cước công dân.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ nêu trên, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và Môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).

– Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Sau khi nhận được hồ sơ xin tách thửa mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

+ Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ hoàn trả về để người dân sửa và bổ sung (khi trả về phải kèm theo văn bản nêu rõ lý do).

+ Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu tách sổ đỏ của người sử dụng đất. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

Tiến hành đo đạc lại diện tích đất của người dân;

Đối với thửa đất mới tách, hợp thửa, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

– Bước 3: Đăng ký biến động đất đai.

Sau khi tiến hành đo đạc và thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan khác, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành tách thửa cho người dân. Sau đó, họ sẽ tiến hành xác nhận thay đổi diện tích đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

3.2. Thủ tục sang tên nhà đất sau khi tách sổ đỏ:

– Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng.

Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng sẽ tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất với nhau. Các bên sẽ thỏa thuận đầy đủ nội dung trong hợp đồng, bao gồm nghĩa vụ thanh toán, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên…

Sau khi làm hợp đồng mua bán (chuyển nhượng), các bên sẽ ra văn phòng công chứng để công chứng tính pháp lý trong nội dung của bản hợp đồng. Cần lưu ý rằng, chỉ khi được công chứng, thì hợp đồng mua bán nhà đất có sổ hồng mới đảm bảo tính pháp lý (có hiệu lực về mặt pháp luật).

– Bước 2: Làm hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau đây:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

+ Văn bản xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.

+ Các giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Căn cước công dân, giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cá nhân sẽ nộp hồ sơ cho Sở tài nguyên và môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).

– Bước 3: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.

Khi nhận được hồ sơ mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ có hợp lệ và đảm bảo đầy đủ hay không.

+ Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ trả lại hồ sơ, yêu cầu người sử dụng đất bổ sung và hoàn thiện. (khi trả hồ sơ về phải kèm theo văn bản. Trong văn bản phải nêu rõ lý do hoàn trả hồ sơ).

+ Nếu hồ sơ hợp lệ, Cán bộ chức năng sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu sang tên sổ hồng cho người dân.

– Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi hồ sơ được thụ lý và giải quyết, người sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện đóng các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Các khoản lệ phí này là yếu tố bắt buộc (nghĩa vụ) mà người sử dụng đất phải thực hiện. Chỉ khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, người dân mới được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bước 5: Trả kết quả.

Người dân sau khi thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí, sẽ nộp minh chứng hoàn tất nghĩa vụ đóng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau khi kiểm tra, nếu việc thanh toán tài chính đã được thực hiện đầy đủ, cơ quan Nhà nước sẽ trả kết quả là Sổ hồng cho người dân.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.