Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ

1. Căn hộ tập thể được hiểu như thế nào?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có quy định cụ thể về thế nào là căn hộ tập thể, tuy nhiên xét cho cùng thì căn hộ tập thể mang bản chất giống như nhà chung cư, là những căn hộ từ hai tầng trở lên, có nhiều hộ và có lối đi chung, cũng như có những phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng cho các gia đình sống trong căn hộ đó, căn hộ tập thể đó thì sẽ phải bao gồm hệ thống công trình cơ sở hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, và nhìn chung thì một căn hộ tập thể có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau hoặc thậm chí là mục đích sử dụng hỗn hợp, tức là để ở hoặc để kinh doanh. Nhìn chung thì căn hộ tập thể là tập hợp các căn hộ được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó chủ sở hữu căn hộ bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình. Ngoài phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác của căn hộ được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích các của chủ sở hữu căn hộ được gọi là phần sở hữu riêng, các phần sở hữu còn lại được coi là sở hữu chung. Như vậy chủ sở hữu căn hộ sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc rồi hữu chung trong căn hộ.

Vì thế có thể dựa vào khái niệm tương tự trên, ta có thể hiểu rằng, căn hộ tập thể là bộ phận cấu thành và là cấu thành cơ bản của một khu nhà tập thể, thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. Cần phân biệt rõ giữa khái niệm căn hộ tập thể và nhà tập thể đồng thời nhấn mạnh rằng căn hộ tập thể (do người tiêu dùng mua của chủ đầu tư nhằm mục đích để) là một cấu thành nhỏ trong nhà tập thể mới chính là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ tập thể sau đó để tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ với căn hộ tập thể đó.

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ:

Nhìn chung thì khi sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ cần phải tiến hành theo các bước nhất định dựa trên quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể các bước để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ thông thường bao gồm các bước sau đây:

Bước 1: Các chủ thể có nhu cầu sẽ phải tiến hành thực hiện những giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự ví dụ như, lập hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng… với đối tượng là căn hộ tập thể cũ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã văn phòng công chứng nơi căn hộ tập thể cũ đó tọa lạc. 

Bước 2: Các bên chủ thể sẽ tiến hành chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, sau đó đem hồ sơ đi nộp tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện và nhận phiếu hẹn đến để trả kết quả của văn phòng đăng ký đất đai. Nhìn chung thì để tránh trường hợp mất thời gian của các bên do hồ sơ không hợp lệ, và không đầy đủ, thì cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:

–  Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng đối với nhà tập thể theo mẫu pháp luật hiện hành có quy định;

– Bản chính của hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng căn hộ nhà tập thể cũ mà do các bên đã ký và tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng;

– Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ nhà tập thể;

– Bản sao có chứng thực các giấy tờ nhân thân của cả hai bên như: căn cước công dân, giấy chứng nhận kết hôn, trong trường hợp chưa kết hôn thì đi xin giấy xác nhận tình trạng độc thân.

– Biên lại chứng minh cho việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Các bên chủ thể sẽ phải thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước thông qua quá trình giao dịch của mình, ví dụ như thế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ … khi thực hiện nghĩa vụ này thì sẽ phải tiến hành tại cơ quan có thẩm quyền đó là nộp tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện. 

Bước 4: Cuối cùng là theo như phiếu hẹn để đến lấy kết quả của văn phòng đăng ký đất đai thì các bên chủ thể sẽ đến đúng phiếu hẹn để được lấy kết quả đối với thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng của căn hộ tập thể cũ.

3. Một số loại nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ:

Nhìn chung thì theo quy định của pháp luật hiện nay, các loại nghĩa vụ bao gồm thuế, phí và lệ phí khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ sẽ được thực hiện tương tự như thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, cụ thể bao gồm các loại nghĩa vụ sau đây:

– Lệ phí trước bạ: Mức là 0.5%. Lệ phí trước bạc này được tính dựa trên giá trị các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trong trường hợp các bên thỏa thuận thấp hơn giá Nhà nước quy định thì tính dựa trên mức giá được quy định;

– Thuế thu nhập cá nhân: Mức là 2%. Thuế thu nhập cá nhân này được tính dựa trên giá trị các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trong trường hợp các bên thỏa thuận thấp hơn giá Nhà nước quy định thì tính dựa trên mức giá được quy định;

– Lệ phí thẩm định: Mức là 0,15%. Lệ phí thẩm định này được tính dựa trên diện tích căn hộ và giá đất Nhà nước quy định.

4. Điều kiện để được sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ: 

Các chủ thể muốn được sang tên sổ đỏ, sổ hồng hay làm các giao dịch gì liên quan đến các căn hộ tập thể thì cần phải thoả mãn điều kiện về chủ thể theo quy định tại nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, cụ thể như sau:

Trước tiên bên bán căn hộ tập thể về mặt chủ thể phải đảm bảo quy định của pháp luật, phải là những người tham gia xác lập và thực hiện hợp đồng, có quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và chủ thể phải chịu trách nhiệm về thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Các chủ thể đó phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia trong quan hệ hợp đồng hoàn toàn tự nguyện cũng như mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Bên bán căn hộ tập thể thường là chủ đầu tư hoặc những người mua về sau. Để trở thành chủ đầu tư căn hộ thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ đầu tư và dự án căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trên thực tế thì có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được thành lập nhưng năng lực về vốn rất yếu kém. Khi các doanh nghiệp này tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường thì do năng lực về vốn yếu kém nên đã thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định của pháp luật gây xáo trộn và mất ổn định thị trường. Hiện nay nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều lệ lớn và hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn pháp định từ 20 tỷ theo quy định là sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Thực tế thì năng lực tài chính của các doanh nghiệp này không đảm bảo và có thì chỉ là lúc đề nghị cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Ngoài điều kiện về bên bán thì bên mua khu tập thể cũ cũng phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: Chủ thể bên mua phải có hợp đồng thuê nhà được ký với chủ thể có thẩm quyền đó là đơn vị quản lý vận hành nhà ở và đơn vị này phải có tên trong hợp đồng cho thuê nhà, thường thì các chủ thể này sẽ được coi là người đại diện đứng tên trong hợp đồng và phải từ đủ 18 tuổi trở lên, Đối với những trường hợp mà có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thì có thành viên này phải tiến hành thỏa thuận với nhau để cửa ra người đại diện đứng ra ký hợp đồng mua bán với cơ quan có thẩm quyền đó là cơ quan quản lý nhà ở. Ngoài ra thì người mua phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình, tức là họ đã đóng đầy đủ tiền thuê theo như hợp đồng cũng như hoàn thành đầy đủ các chi phí vận hành tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán. Bên mua cũng phải có đơn đề nghị mua lại và cũng phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với căn hộ tập thể cũ. Nếu như họ rơi vào những trường hợp cấm theo quy định của pháp luật thì họ cũng sẽ không được mua bán và cũng không được thực hiện những thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với căn hộ tập thể này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

– Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.