Cha mẹ muốn tặng cho các con một mảnh đất có thể để xây nhà, sản xuất kinh doanh hoặc khai thác giá trị tài sản trên đất nhưng không biết phải làm như thế nào? Có phải nộp thuế gì không? Thủ tục có phức tạp không? Các điều kiện để tặng nhà đất cho con là gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Thủ tục sang tên sổ đỏ, nhà đất từ bố mẹ sang con:
- 2 2. Trình tự khi thực hiện thủ tục bố mẹ tặng cho nhà đất cho con:
- 3 3. Các loại thuế phí phải đóng khi tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở:
- 4 4. Các con có quyền ngăn cản việc bán đất của bố mẹ không?
- 5 5. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con:
- 6 6. Con xây nhà trên đất của bố mẹ có được công nhận quyền sở hữu?
- 7 7. Bố mẹ có đòi lại đất khi đã sang tên cho con không?
- 8 8. Bố mẹ bán đất có cần hỏi ý kiến của các con không?
1. Thủ tục sang tên sổ đỏ, nhà đất từ bố mẹ sang con:
Trước khi thực hiện trình tự tặng cho nhà đất từ bố mẹ sang con thì người tặng cho phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định sau khi đã công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho thì sẽ tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai bao gồm những giấy tờ như sau:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai của người tặng cho nhà đất theo mẫu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
+ Văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ bố mẹ sang con theo đúng các hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật phải có công chứng hoặc chức thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên bố mẹ.
+ sơ đồ kỹ thuật của nhà đất mà bố mẹ tặng cho.
+ Giấy tờ nhân thân như Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhật kết hôn của người tặng cho và của người được tặng cho.
+ Các tờ khai thuế nếu thuộc trường hợp phải đóng thuế theo mẫu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Các giấy tờ chứng minh về quan hệ cha mẹ con như giấy khai sinh về quan hệ của bên tặng cho và bên được tặng cho nếu thuộc trường hợp miễn thuế
2. Trình tự khi thực hiện thủ tục bố mẹ tặng cho nhà đất cho con:
Để thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, chuyển quyền sở hữu từ bố mẹ sang cho con thì cần chú ý những thủ tục sau:
Sau khi hoàn tất thủ tục về hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật thì các con sẽ chuẩn bị hồ sơ để sang tên tại phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường tại địa phương nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra lại giấy tờ trong hồ sơ khi các con thực hiện thủ tục sang tên từ bố mẹ sang con. Nếu hồ sơ thiếu sót hoặc không phù hợp thì yêu cầu bổ sung và nêu rõ lý do. Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp thì sẽ thụ lý hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành gửi hồ sơ để xác định thuế và các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với bên yêu cầu. Sau khi hoàn tất thì tiến hành điều chỉnh lại thông tin theo đơn đề biến động và cấp giấy chứng nhận cho con là người sử dụng đất hoặc nhà ở theo quy định của pháp luật.
Trước hết, bố mẹ là những người có tài sản thể hiện việc tặng cho phải dựa trên sự tự nguyện theo ý chí của bố mẹ tặng cho các con bằng việc lập Hợp đồng tặng cho tài sản thì phải làm thủ tục công chứng tại các tổ chức công chứng nơi có đất hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường văn bản này. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu. Nếu khi lập hợp đồng tặng cho khi bố mẹ đều minh mẫn, làm chủ được hành vi của mình không bị đe dọa, lừa dối thì hồ sơ yêu cầu sẽ được tiến hành công chứng hoặc chứng thực.
3. Các loại thuế phí phải đóng khi tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở:
Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con có phải đóng thuế không? Cần phải đóng những khoản phí, thuế, lệ phí nào để sang tên tài sản là nhà đất sang cho con?
Khi thực hiện thủ tục tặng cho từ người này sang người khác thì sẽ phát sinh 2 loại thuế phải đóng đó là thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt những khoản thuế này sẽ được miễn theo quy định về quản lý thuế như trường hợp bố mẹ tặng cho nhà đất cho con.
Khi chuyển nhượng hoặc tặng cho đối với các đối tượng là người tặng cho và người được tặng cho bất động sản là vợ chồng với nhau; cha mẹ đẻ cha mẹ nuôi tặng cho nhà đất cho các con; bố mẹ chồng, bố mẹ vợ tặng cho nhà đất cho các con dâu, con rể, ông bà nội, ngoại tặng cho các cháu, và anh chị em ruột trong gia đình tặng cho nhau theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế vì những trường hợp này không nhằm mục đích phát sinh lợi nhuận nên pháp luật sẽ không quy định phải đóng thuế nên sẽ được miễn thuế theo quy định của pháp luật.
Đối với các đối tượng khác nếu không thuộc vào các trường hợp không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nêu trên thì vẫn phải đóng thuế theo đúng quy định khi chuyển nhượng hoặc tặng cho. Về mức thu lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP đối với trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng tặng cho nhà đất thì phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản theo quy định của nhà nước. Về mức thuế thu nhập cá nhân quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC thì đối với trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng tặng cho thì thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 10% giá trị tài sản.
Việc quy định về trình tự thủ tục như vậy sẽ giúp hạn chế các tranh chấp đất đai cho các con về sau nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo đúng các quy định của pháp luật.
4. Các con có quyền ngăn cản việc bán đất của bố mẹ không?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào luật sư Cho em hỏi về tranh chấp Nhà đất: Cha mẹ tôi có 1 ngôi nhà, năm 2006 chuyển sổ Hồng cho vợ chồng anh chị đầu của tôi vay vốn xây nhà, đến năm 2009 thì sang tên sổ Hồng cho tôi. Khi đó tôi không có tiền nộp thuế (HĐ tặng cho nhà đất) thì Ba Mẹ tôi đã viết đơn xin miễn giảm tiền thuế và nộp Chi cục thuế và đã được phản hồi từ Chi cục thuế, điều này có thể mang ra để khẳng định việc Cha Mẹ tôi đồng thuận cho tôi sở hữu nhà đất.
Riêng sổ Hộ khẩu thì hiện tại chỉ còn tôi và Mẹ tôi là chủ hộ khẩu (Ba tôi đã mất) và 1 người anh kế, những người khác đã tách hộ khẩu riêng. Người anh kế này cũng đã có gia đình và có nhà riêng từ lâu và không ở nhà tôi nữa. Nay, tôi quyết định bán nhà và đưa mẹ tôi đến nơi khác sinh sống. Nhưng người anh kế và những người khác can ngăn quấy rối và hăm doạ sẽ kiện với lý do “nhà của ba mẹ là nhà chung” và lý do “Hộ khẩu có tên của người anh kế”. Cho hỏi anh chị tôi có quyền ngăn cản tôi thực hiện bán nhà không? Và nếu họ kiện ra tòa thì có đúng pháp luật không? Và khi họ quấy rối tôi phải làm gì? Chân thành cảm ơn luật sư?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định Bộ luật dân sự 2015, thì: Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Ngoài ra, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Như vậy, khi bố mẹ bạn thực hiện việc tặng cho bạn, có giấy tờ gì chứng minh cho việc tặng cho không? Giấy tờ bên thuế cấp cho bạn là giấy tờ gì? Có nội dung như thế nào? Nếu chỉ là giấy tờ miễn thuế cho bố mẹ bạn thì đây không phải là một trong những căn cứ chứng minh bố mẹ đã cho bạn hợp pháp.
Nếu bạn không chứng minh được bố mẹ bạn tặng cho bạn hợp pháp, thì bạn không có quyền bán mảnh đất đó.
Mảnh đất của gia đình bạn sẽ được chia làm 02 phần bằng nhau:
– Một nửa diện tích của mẹ bạn, mẹ bạn có toàn quyền quyết định, các con không được yêu cầu chia.
– Một nửa diện tích còn lại là của bố bạn, phần này được coi là di sản thừa kế. Nếu bố bạn có di chúc để lại, thì chia theo di chúc. Nếu bố bạn không có di chúc để lại sẽ tiến hành chia thừa kế theo pháp luật. Phần đất này sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
Do đó, những người anh, em của anh có quyền yêu cầu chia phần di sản thừa kế này. Nếu bạn muốn bán toàn bộ diện tích thì bạn phải được sự đồng ý của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
5. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con:
Tóm tắt câu hỏi:
Ba mẹ tôi không đăng kí kết hôn. Tôi là con riêng của ba. Mọi giấy tờ về đất đai đều do 1 mình mẹ tôi đứng tên. Vậy mẹ tôi muốn sang nhượng cho tôi tài sản gồm có nhà ở và 1 mảnh đất có được không và nếu được thì thủ tục như thế nào? Tôi xin cám ơn.
Luật sư tư vấn:
Theo như bạn trình bày, bố mẹ bạn chung sống với nhau không đăng ký kết hôn, bạn là con riêng của bố. Mẹ bạn có tài sản là quyền sử dụng đất do mẹ bạn đứng tên. Tuy nhiên, việc mẹ bạn đứng tên 1 mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là căn cứ để chứng minh đây là tài sản riêng của mẹ bạn. Bạn phải xác định rõ, tài sản này mẹ bạn có trước khi chung sống với bố bạn hay có trong thời kỳ chung sống với nhau như vợ chồng. Nếu là tài sản mẹ bạn có trước khi chung sống với bố bạn thì đây là tài sản riêng của mẹ bạn, khi chuyển nhượng cho bạn chỉ cần mẹ bạn ký tên. Nếu đây là tài sản có được trong thời kỳ chung sống với nhau như vợ chồng của bố mẹ bạn thì đây là tài sản chung của bố mẹ bạn, khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của bố mẹ bạn.
Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”
Như vậy, chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản theo quy định trên.
Mặt khác, căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, khi mẹ bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì mảnh đất đó phải đảm bảo được các điều kiện trên. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho bạn như sau:
– Hồ sơ:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính;
+ Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của mẹ bạn nếu tài sản riêng; nếu là tài sản chung xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của bố bạn;
+ Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của bạn;
– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký đất đai của Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.
– Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
6. Con xây nhà trên đất của bố mẹ có được công nhận quyền sở hữu?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư Luật sư! Cho tôi hỏi, hiện tại trên diện tích đất tôi ở là 116m2 do cha tôi đứng tên, nay tôi muốn xây nhà mới ( ½ diện tích ), nhưng cha tôi chưa muốn sang tên cho tôi vậy xin hỏi luật sư có thể tư vấn cho tôi là khi tôi xây nhà xong thì tài sản đó do tôi đứng tên còn đất thì cha tôi đứng tên có được không, vì tôi còn một người em trai nữa nếu sau này cha tôi có mất thì căn nhà tôi xây dựng vẫn thuộc quyền sở hữu của tôi, để khỏi xảy ra tình trạng tranh chấp sau này, xin luật sư có thể tư vấn hướng xử lý cho tôi. Xin chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo Điều 8 và Điều 9 Luật nhà ở 2014 là có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc
Như vậy, trong trường hợp của bạn hoàn toàn có thể xây dựng và sở hữu nhà trên đất của bố bạ và khi đăng ký cấp giấy phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà, trong trường bạn phải có văn bản đồng ý của của bố về việc cho phép bạn được xây dựng ngôi nhà trên thửa đất của bố bạn đồng thời thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.
Theo quy định của Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc sở hữu của người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp riêng cho người sử dụng đất, ở đây là bố bạn và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, là nhà thuộc sở hữu của bạn. Trong giấy chứng nhận cấp cho người sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải ghi rõ sở hữu tài sản trên thửa đất theo hình thức nào, ví dụ như: thuê, mượn,… và ghi rõ tên của người sử dụng đất.
7. Bố mẹ có đòi lại đất khi đã sang tên cho con không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2002 được sự đồng ý của bố mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở với diện tích 770m2 cho vợ chồng Lê Văn Hòa và Nguyễn Thị Thơm và đã làm sổ bìa đỏ năm 2002. Hộ khẩu của bố mẹ tôi đã được chuyển vào nhà anh trai Lê Văn Chiến năm 2003. Đến năm 2017 bố mẹ tôi muốn đòi lại quyền sử dụng đất và nhà ở có được không?
Luật sư tư vấn:
Theo như bạn trình bày, bố mẹ bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở với diện tích 770m2 cho vợ chồng Lê Văn Hòa và Nguyễn Thị Thơm và đã làm sổ bìa đỏ năm 2002. Điều 696 Bộ luật dân sự 1995 quy định, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã.
Bố mẹ bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng Lê Văn Hòa và Nguyễn Thị Thơm và đã thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ thời điểm nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì quyền sở hữu đã chuyển giao cho vợ chồng Lê Văn Hoà và Nguyễn Thị Thơm, bố mẹ bạn không còn là chủ sở hữu của khối tài sản này nữa.
Căn cứ theo quy định tại điểm 2.3 Khoản 2 Mục II
Tuy nhiên, đến năm 2017 bố mẹ bạn khởi kiện lấy lại quyền sử dụng đất thì đã hết thời hiệu khởi kiện do thời hiệu để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429
8. Bố mẹ bán đất có cần hỏi ý kiến của các con không?
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình em có 1 miếng đất rẫy khoảng 1 mẫu. Lúc đầu đứng tên bố em. Sau khi bố em mất mẹ em mới làm thủ tục sang tên cho mẹ và đã được sự đồng ý của tất cả mọi người. Hiện miếng đất đứng tên mẹ em và có ghi là được thừa kế từ bố em. Mẹ em có nói sẽ cho mỗi người con 10m. Anh trai em thiếu nợ đã bán 10m cho người khác dù chưa sang sổ vì mẹ em có cầm để vay tiền ở ngân hàng. Hiện mẹ em cũng đã bán 30m để lấy tiền trả ngân hàng để lấy sổ ra sang tên cho tất cả con cái.
Nhưng giờ anh trai em muốn đòi thêm mẹ em không đồng ý thì anh ta nói sẽ không cho mẹ em bán đất mẹ em chuẩn bị đền cọc cho người ta đi. Còn nếu muốn bán thì phải chia đều miếng đất đó. Em xin hỏi anh trai em làm vậy là đúng hay sai? Và mẹ em có quyền bán đấy mà không cần sự đồng ý của anh trai em hay không? Em xin cảm ơn
Luật sư tư vấn:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai.
Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 158. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản, được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình.
Theo nội dung bạn trình bày, sau khi bố bạn mất không để lại di chúc, tất cả thành viên trong gia đình đã thống nhất sổ đỏ được sang tên toàn bộ cho mẹ bạn.
Trường hợp 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng mẹ bạn
Như vậy, mẹ bạn hiện là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất đối với phần tài sản này. Do đó, khi mẹ bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất này hay nói cách khác mẹ bạn có toàn quyền bán mảnh đất này mà không cần có sự đồng ý của các con. Việc mẹ bạn định bán đất, anh bạn ngăn cản là không có căn cứ.
Trường hợp 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cụm từ “hộ gia đình”
Căn cứ theo quy định tại khoản 29, Điều 3 Luật đất đai 2013
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình tức là cấp cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Khi mẹ bạn quyết định bán mảnh đất cần được có sự đồng ý của tất cả sở hữu chung, đồng nghĩa với việc có sự đồng ý của anh bạn.
