Thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa

1. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa:

1.1. Hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa:

– Đơn đăng ký biến động theo mẫu;

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;

 – Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

1.2. Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa

Bước 2: Tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại  Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Theo quy định của pháp luật thì khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.

Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong một số các trường hợp như là:

– Người nộp thuế chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế;

– Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản;

– Doanh nghiệp chế xuất chỉ có hoạt động xuất khẩu thì không phải nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng;

– Người nộp thuế tạm ngừng hoạt động, kinh doanh theo quy định;

– Người nộp thuế nộp hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế, trừ trường hợp chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng, tổ chức lại doanh nghiệp theo quy định.

Về thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế, trường hợp khi ký kết hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế. Còn nếu trong hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. Còn đối với lệ phí trước bạ hời hạn nộp là nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động.

.Bước 3: Đăng ký biến động hay còn gọi là đăng ký sang tên sổ đỏ

Theo đó, khi đăng ký biến động, sang tên sổ đỏ thì có hai cách để thực hiện thủ tục này:

Một là, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Hai là, hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa hoặc nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương  nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Điều mà người dân cần phải thực hiện ở bước này là nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được miễn.

Cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.

Về thời gian giải quyết: Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ phải giải quyết trong vòng không quá 10 ngày;

Đối với đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết là không quá 20 ngày. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

2. Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu tiền?

Vấn đề về lệ phí sang tên sổ đỏ cũng là điều mà mọi người dân đều quan tâm. Việc chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất trồng lúa sẽ mất một số loại thuế phí cụ thể như là:

Một là, Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thì có thể xác định được thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính theo công thức sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Hai là, Lệ phí trước bạ

Việc tính lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ được xác định theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP, theo đó lệ phí trước bạ khi sang tên được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Ba là,  Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ tùy theo quy định của ủy ban nhân dân tỉnh. Theo đó thì mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng

3. Điều kiện sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa:

Việc sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa cũng cần phải tuân theo quy định của pháp luật về các điều kiện được sang tên. Cụ thể là căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 ta có thể xác định được các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

Một là, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hai là, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo đất không có tranh chấp;

Ba là,Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Bốn là,Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó thì pháp luật cũng đã có quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể là các trường hợp theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 :

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, 

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra, đối với đất trồng lúa thì việc chuyển nhượng cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Việc xác định những hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

“1.Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

2. Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.”

Như vậy, có thể thấy rằng để làm thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, đất ruộng, đất trồng lúa thì người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đã quy định với từng loại đất cụ thể như đã nêu ở trên.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013