Thủ tục sang tên khi mua lại tài sản thi hành án dân sự

1. Thủ tục sang tên khi mua lại tài sản thi hành án dân sự:

Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về vấn đề đăng ký, chuyển quyền sở hữu và sử dụng tài sản thi hành án dân sự. Căn cứ theo quy định tại Điều 106 của Văn bản hợp nhất Luật thi hành án dân sự năm 2022 có quy định về vấn đề đăng ký, chuyển quyền sở hữu và sử dụng tài sản thi hành án dân sự. Cụ thể như sau:

– Người mua được tài sản thi hành án dân sự, người nhận tài sản thi hành án dân sự để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận quyền sở hữu, bảo vệ quyền sở hữu, bảo vệ quyền sử dụng đối với các loại tài sản đó;

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng cho người mua tài sản thi hành án dân sự, người nhận tài sản thi hành án dân sự để khấu trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan thi hành án dân sự sẽ cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ và tài liệu theo quy định của pháp luật cho người mua tài sản thi hành án dân sự, cho người nhận tài sản thi hành án dân sự với mục đích để trừ vào số tiền được thi hành án của mình;

– Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng tài sản thi hành án dân sự sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu cơ bản như sau: Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự, bản sao đối với bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, quyết định kê biên tài sản của cơ quan có thẩm quyền, văn bản đấu giá tài sản thành công hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án dân sự, các loại giấy tờ và tài liệu khác có liên quan đến tài sản thi hành án dân sự;

– Trong trường hợp tài sản thi hành án dân sự được xác định là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tuy nhiên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

– Đối với các loại tài sản thi hành án dân sự không thuộc trường hợp nêu trên, tuy nhiên không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu tài sản, sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ được cấp mới sẽ thay thế cho các loại giấy tờ không thu hồi được. Đồng thời, giấy tờ không thu hồi được sẽ được coi là tất cả các loại giấy tờ không còn giá trị trên thực tế.

Theo đó thì có thể nói, trình tự và thủ tục sang tên khi mua lại tài sản thi hành án dân sự sẽ được thực hiện theo quy trình như sau:

Bước 1: Các bên có nhu cầu mua lại tài sản thi hành án dân sự sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án dân sự. Theo điều luật phân tích nêu trên thì sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu cơ bản như sau:

– Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;

– Bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền;

– Quyết định thi hành án của cơ quan có thẩm quyền;

– Quyết định cái biên tài sản trong trường hợp bắt buộc phải cái biên tài sản;

– Giấy tờ tùy thân của người bán và người mua lại tài sản thi hành án dân sự;

– Văn bản đấu giá thành công hoặc quyết định giao tài sản thi hành án dân sự, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án dân sự;

– Các loại giấy tờ và tài liệu khác có liên quan đến tài sản thi hành án dân sự.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, nộp hồ sơ tới cơ quan thi hành án. Ở cơ quan thi hành án dân sự sẽ tiến hành thủ tục thu hồi đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp không thu hồi được, cơ quan thi hành án dân sự sẽ cần phải gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó.

Bước 3: Trong khoảng thời gian 30 ngày được tính kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, văn phòng đăng ký đất đai sẽ cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ báo cáo với cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Hoàn tất thủ tục sang tên đối với tài sản mua lại. Các bên cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.

2. Thi hành án trong trong hợp người phải thi hành án đã sang tên tài sản cho người khác:

Theo quy định của pháp luật hiện nay, trong trường hợp người phải thi hành án đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác một cách hợp pháp thông qua hợp đồng có công chứng, thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó sẽ được công nhận cho người nhận chuyển nhượng. Vì vậy, cơ quan thi hành án dân sự trong trường hợp này sẽ không có quyền tiến hành thủ tục kê biên và xử lý tài sản để thi hành án. Tuy nhiên, nhận thấy quá trình mua bán nhà đất nhằm mục đích tạo tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án trái quy định của pháp luật, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án xác định và tuyên bố hủy bỏ đối với hợp đồng mua bán, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, thì cơ quan thi hành án sẽ hoàn toàn có quyền cái biên bản xử lý tài sản đó để đảm bảo cho quá trình thi hành án.

Đồng thời, trong trường hợp mua bán nhà đất được thực hiện sau khi đã có bản án có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, người có quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án giải quyết theo quy định của pháp luật. Có thể tham khảo theo quy định tại Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC của Bộ Tư pháp, Toà án Nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát Nhân dân Tối cao hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự, hướng giải quyết cụ thể như sau:

– Kể từ thời điểm có bản án, có quyết định sơ thẩm, người phải thi hành án đã thực hiện hoạt động mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, bảo lãnh tài sản của mình cho người khác trái quy định của pháp luật, không thừa nhận tài sản là của mình, không sử dụng khoản tiền thu được để thực hiện nghĩa vụ thi hành án, thì tài sản đó vẫn hoàn toàn bị kê biên để thi hành án, ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác. Nếu có tranh chấp xảy ra thì chủ thể có thẩm quyền đó là chấp hành viên sẽ hướng dẫn các đương sự thực hiện thủ tục khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền đó là tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày được tính kể từ ngày được thông báo, tuy nhiên không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án sẽ tiến hành thủ tục xử lý tài sản để thi hành án;

– Kể từ thời điểm có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án, áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án, tuy nhiên tài sản vẫn bị mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho các đối tượng khác, đồng thời người phải thi hành án vẫn không thừa nhận đó là tài sản của mình, thì cơ quan thi hành án vẫn sẽ tiến hành thủ tục kê biên và xử lý tài sản đó để thi hành án.

3. Đất đang bị kê biên thi hành án có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể bao gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;

– Bất động sản đó được xác định là không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài, có xác nhận của chính quyền địa phương;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án;

– Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó thì có thể nói, bất động sản đang được định giá để tiến hành thủ tục thi hành án, vì vậy bất động sản đó sẽ không được phép chuyển nhượng, hành vi chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Nếu bên chuyển nhượng có hành vi cố tình chuyển nhượng bất động sản đó cho người khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa hai bên chủ thể trong trường hợp này sẽ bị coi là vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015. Đồng thời, sẽ được giải quyết hậu quả căn cứ theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH 2022 Luật Thi hành án dân sự;

– Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự;

– Nghị định 33/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự;

– Quyết định 1676/QĐ-BTP của Bộ Tư pháp về việc ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/07/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự.

THAM KHẢO THÊM:

• Quy định về bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự mới nhất
• Các căn cứ để hoãn phiên bán đấu giá tài sản thi hành án
• Quy định về việc bảo quản tài sản thi hành án dân sự