Thủ tục mua chung cư: Thủ tục pháp lý và các điều cần lưu ý?

Ngày nay với sự bùng nổ dân số và nhu cầu sinh sống tại các thành phố lớn tại Việt Nam đã dẫn đến sự hạn chế của nhà đất. Do đó, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở hiện nay của người dân, các toà chung cư được xây dựng và việc sử dụng nhà chung cư dần trở nên phổ biến. Tuy nhiên, việc mua bán căn hộ chung cư lại liên quan đến nhiều thủ tục pháp chế phức tạp. Vậy người mua cần chuẩn bị những gì khi mua bán căn hộ chung cư? Bài viết sau đây  sẽ giải đáp chi tiết, cụ thể về thủ tục mua bán chung cư: thủ tục pháp lý và các điều cần lưu ý.

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi;

– Thông tư số 28/2016/TT-BXD  sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD;

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 10/10/2016 quy định về lệ phí trước bạ.

1. Quy định về chung cư:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 02 tầng trở lên và có nhiều căn hộ, có cầu thang chung, có lối đi chung, có cả phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng và có hệ thống công trình hạ tầng được dùng để sử dụng chung cho các hộ gia đình, tổ chức và cá nhân, bao gồm: nhà chung cư được xây dựng phục vụ mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng để phục vụ cho mục đích sử dụng kết hợp để ở và để kinh doanh.

Bên cạnh đó, Thông tư số 28/2016/TT-BXD cũng nêu ra khái niệm nhà chung cư tại khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016. Theo quy định trên, toà nhà chung cư được hiểu là một khối nhà độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất và được xây dựng theo kế hoạch, quy hoạch và hồ sơ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Một dự án chung cư không chỉ xây dựng một toà chung cư mà được xây dựng từ 02 toà chung cư trở lên. Theo đó được gọi là Cụm nhà chung cư. Thông tư số 28/2016/TT-BXD cũng đã nêu ra khái niệm Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 toà nhà chung cư trở lên và được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Thủ tục pháp lý mua bán chung cư:

Thủ tục pháp lý trong mua bán chung cư được thực hiện nghiêm ngặt để đảm bảo tính hợp pháp của việc mua bán. Theo đó, khi mua chung cư, bên mua và bên bán cần lưu ý thực hiện theo thủ tục pháp lý sau:

2.1. Lập Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng Hợp đồng mua bán:

Bên mua và bên bán thoả thuận về mức giá, các điều khoản có trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Lập thành Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đầy đủ thông tin của hai bên, có quy định về các điều khoản mà hai bên đã thoả thuận. Hợp đồng sau khi được lập sẽ được hai bên kiểm tra lại một lần nữa và đi đến ký kết hợp đồng.

Hợp đồng sau khi được lập và có chữ ký của hai bên thì phải được Công chứng tại cơ sở hành nghề công chứng có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp của Hợp đồng. Theo đó, khi công chứng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán phải chuẩn bị một số giấy tờ sau:

Thứ nhất, giấy tờ mà bên bán cần chuẩn bị:

– Giấy tờ tuỳ thân của người bán như Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân. Trong trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng bên bán trong thời kỳ hôn nhân thì phải chuẩn bị giấy tờ tuỳ thân của cả hai vợ chồng;

– Sổ hộ khẩu của bên bán; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu bên bán đã kết hôn;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất ( gọi là Sổ hồng).

Thứ hai, giấy tờ mà bên mua cần chuẩn bị:

– Giấy tờ tuỳ thân của bên mua như Căn cước công dân hoặc Chứng minh thư nhân dân. Trong trường hợp bên mua đã đăng ký kết hôn thì phải có giấy tờ tuỳ thân của hai vợ chồng;

– Sổ hộ khẩu của bên mua; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu bên mua đã đăng ký kết hôn;

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, các bên mang theo các giấy tờ trên và Hợp đồng mua bán chung cư đến Văn phòng Công chứng nơi có chung cư được mua bán để thực hiện Công chứng hợp đồng mua bán chung cư. Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính theo quy định của pháp luật.

2.2. Thực hiện kê khai và nộp thuế:

Việc kê khai và nộp Thuế thu nhập cá nhân, nộp lệ phí trước bạ được cả hai bên thực hiện theo quy định pháp luật. Theo đó:

– Đối với bên bán:

+ Trong trường hợp Hợp đồng mua bán không có thoả thuận về việc người mua sẽ thay người bán nộp các khoản trên thì chậm nhất là 10 ngày kể từ khi Hợp đồng mua bán có hiệu lực thì bên bán phải nộp Hồ sơ kê khai thuế;

+ Trong trường hợp Hợp đồng mua bán có thoả thuận về việc người mua sẽ thay người bán nộp các khoản trên thì bên bán phải nộp hồ sơ kê khai thuế cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên cho chủ sở hữu mới (bên mua).

– Đối với bên mua: Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân phải thực hiện cùng thời điểm thực hiện nộp hồ sơ sang tên.

Theo đó, hai bên hoàn toàn có thể tự thoả thuận về bên nộp nộp thuế và lệ phí và được ghi trong Hợp đồng mua bán chung cư. Theo đó, hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cần có các giấy tờ sau:

– Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân được soạn theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN được ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC;

+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc Bản chụp Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và có ký cam kết chịu trách nhiệm với bản chụp đó;

+ Giấy tờ chứng minh là đối tượng được miễn thuế ( nếu có).

– Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ được soạn theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP;

+ Bản sao hợp pháp của Giấy tờ chứng minh căn nhà mua bán có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật;

+ Bản sao hợp pháp của Hợp đồng mua bán chung cư;

+ Giấy tờ chứng minh là đối tượng thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

2.3. Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chia làm 02 trường hợp: sang tên khi mua chung cư đã có sổ hồng và sang tên khi mua chung cư chưa có sổ hồng. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với chung cư đã có sổ hồng:

Để thực hiện Thủ tục sang tên thì bên mua và bên bán cần chuẩn hồ sơ cần các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng mua bán chung cư đã được công chứng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán đối với căn chung cư được bán.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên nộp Hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa. Nếu có nhu cầu và xét theo điều kiện thực tế thì các bên có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có chung cư mua bán.

Thứ hai, đối với đất chưa có sổ hồng:

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, mua bán, chuyển nhượng nhà ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể thực hiện sang tên đối với căn hộ đó. Việc sang cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

– 07 bản chính Hợp đồng mua bán chung cư;

– Bản chính hợp đồng mua bán chung cư của bên bán với chủ đầu tư;

– Biên bản bàn giao chung cư của chủ đầu tư dự án với bên bán (đối với trường hợp đã bàn giao nhà);

– Bản chính Giấy xác nhận dự án đầu tư về căn hộ sang tên chuyển nhượng được cấp sổ hồng;

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

– Bản gốc giấy tờ tuỳ thân của hai bên.

3. Những điều cần lưu ý khi mua chung cư:

Thứ nhất, khi mua chung cư, người mua cần tìm hiểu và lựa chọn chủ đầu tư và dự án chung cư uy tín.

Việc tìm hiểu về dự án chung cư cũng như chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để người mua lựa chọn đúng người, đúng dự án nhằm hạn chế tối đa những rủi ro khi mua bán. Người mua nên dành nhiều thời gian để tìm hiểu và đầu tư công sức đến tận dự án để xem xét, khảo sát về căn chung cư định mua. Từ đó tiếp cận ban quản lý, những hộ dân xung quanh để tìm hiểu kỹ về dự án định mua.

Người mua nên lựa chọn mua những căn chung cư có giấy phép xây dựng được cấp theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo đó, Giấy phép xây dựng phải do Sở Xây dựng cấp và có dấu mộc đỏ của Sở Xây dựng. Trong Giấy phép đó phải thể hiện đầy đủ các nội dung sau:

– Tên của đơn vị chủ đầu tư xây dựng chung cư hợp pháp;

– Các thông tin cụ thể về dự án căn hộ chung cư được cấp phép.

Thứ hai, xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý của căn chung cư.

Người mua cần xem xét kỹ xem căn chung cư định mua có đang bị thế chấp hay không? Nếu đang trong diện thế chấp thì không nên mua căn hộ đó hoặc nếu đã ký vào Hợp đồng mua bán chung cư mà chung cư đang thế chấp thì bên mua phải yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ mình

Thứ ba, khi mua chung cư người mua cần xem xét xem căn chung cư có đảm bảo về an ninh, an toàn hay không.

Cần xem xét kỹ lưỡng về hệ thống phòng chống cháy nổ của chung cư có đảm bảo theo quy định của pháp luật; chung cư có đảm bảo hệ thống camera hay không và đội ngũ an ninh, quản lý trật tự toà nhà có thực hiện tốt nhiệm vụ của mình hay không.

Ngoài ra có thể xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng về những dịch vụ đi kèm của khu chung cư như công tác vệ sinh, thang máy,…