Căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng có hợp pháp không?
Trên thực tế khi nhắc đến việc mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì mọi người đều e ngại, một phần là sợ không hợp pháp, một phần là không nắm được quy trình, thủ tục thực hiện mua bán ra sao.
Liên quan đến việc xác định mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có hợp pháp hay không thì trước hết ta cần tìm hiểu về nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 320
Một là, bên thế chấp nhà đất phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hai là, phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Ba là, khi khai thác tài sản thế chấp mà việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp.
Bốn là, bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương khi tài sản thế chấp bị hư hỏng.
Năm là, Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Sáu là, Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
Bảy là, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Tám là, Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
Theo quy định này thì ta có thể hiểu người thế chấp nhà đất với ngân hàng không được thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp đó. Tức là nếu tự ý mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì việc mua bán đó là không hợp pháp.
Tuy nhiên, Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp thì ta lại xác định được bên thế chấp sẽ được bán nhà đất đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Tức là chỉ được bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nếu như được ngân hàng đồng ý.
Tóm lại, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Do đó, để thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên bán và bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện
2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:
Để thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp thì bạn cần thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Bước 1: Thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc.
Trong hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ đất này hiện tại đang thế chấp tại ngân hàng, sau khi giải chấp lấy sổ đỏ từ ngân hàng ra thì bên bán phải làm thủ tục chuyển nhượng cho bên mua. Việc ghi rõ thông tin như vậy là để đảm bảo quyền lợi của bên mua, tránh trường hợp sau khi giải chấp xong thì bên bán lại đổi ý không bán đất nữa.
Bước 2: Bên bán và bên mua đất cùng ra ngân hàng để làm thủ tục lấy sổ đỏ từ phía ngân hàng
Lúc này, tại ngân hàng thì phải thực hiện việc ký cam kết giữa 3 bên: bên mua, bên bán và ngân hàng về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng. Cần lưu ý rằng, bản cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở.
Bạn cùng bên bán đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và nhà và công chứng hợp đồng đó
Khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất hai bên cần mang theo các giấy tờ như:
– Chứng minh nhân dân,
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
–
Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Để làm thủ tục sang tên sổ đỏ bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
– Đơn đề nghị đăng ký biến động
– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng:
Mặc dù theo quy định của pháp luật nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể mua bán được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế việc mua bán nhà đất đang thế chấp sẽ gặp rất nhiều vấn đề. Theo đó, chúng tôi đưa ra một vài cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau:
Một là theo sự thỏa thuận của ba bên. Tức là trước khi chuyển nhượng, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này. Theo đó thì bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán nhiều lần hay một lần. Sau khi ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên Mua và lúc này nên mua thực hiện thủ tục giải chấp và cùng bên bán đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sau đó thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Hai là, thay thế bằng tài sản thế chấp khác. Có thể hiểu là với cách thức này thì bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế căn nhà đất cần bán. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng. Sau đó thì ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp. Các bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
4. Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?
Việc mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng không còn xa lạ với mọi người. Tuy nhiên, vẫn có những người băn khoăn, liệu có nên mua nhà đang thế chấp hay không. Vậy, chúng ta cùng xem việc mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng sẽ có những thuận lợi và rủi ro như thế nào.
Trước hết về ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng thì ta có thể thấy rằng việc mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng sẽ có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Bên cạnh đó thì việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Còn đối với rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng thi có thể thấy rằng nhà đẩt thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng. Bên mua muốn mua nhà đất này thì phải chuẩn bị đầy đủ số tiền mà bên bán còn thiếu để trả cho ngân hàng cùng một lúc, khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng, nếu không ký kết giấy tờ cẩn thận bên bán sau khi giải chấp xong có thể lật kèo không bán đất nữa hoặc kéo dài thời gian chuyển nhượng đất cho bên mua. Ngoài ra thì khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
Như vậy, ta có thể thấy rằng việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ rất nhiều rủi ro. Tuy nhiên, vì giá thành rẻ hơn nên vẫn rất nhiều người muốn mua. Vậy,khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng để tránh rủi ro thì bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng
Thứ hai, cần lưu ý rằng sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp khi bên mua đã trả đủ tiền cho ngân hàng, ký thỏa thuận giải chấp và nộp hồ sơ xin giải chấp.
Thứ ba, bên mua nên thỏa thuận rõ các quy định buộc bên bán phải thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở sau khi xóa thế chấp, chẳng hạn như: bồi thường, phạt hợp đồng,…
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015
