Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất vườn, đất nông nghiệp mới nhất. Điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Nước ta đang thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhưng nền nông nghiệp vẫn rất được nhà nước và đảng quan tâm đến việc phát triển sản xuất đất nông nghiệp. Nền nông nghiệp trong đó đất để sản xuất nông nghiệp rất có vai trò quan trọng trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần do nhu cầu về lương thực và thực phẩm ngày càng tăng cả về quy mô sản xuất và chất lượng của các sản phẩm nông nghiệp, nên nhu cầu mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng nhộn nhịp để sản xuất tập trung trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, do loại đất này chỉ nhằm mục đích phục vụ cho sản xuất nông nghiệp nên khi mua bán, chuyển nhượng cần những điều kiện nào? có được phép chuyển nhượng không? ai không được phép nhận chuyển nhượng loại đất này? thủ tục mua bán đất nông nghiệp ra sao? Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ góp phần giúp những người đang băn khoăn khi mua bán đất nông nghiệp nắm được phần nào các quy định của pháp luật để thực hiện việc mua bán đúng quy định của pháp luật.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về thủ tục mua bán chuyển nhượng đất vườn, đất nông nghiệp theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Khi người chủ sở hữu đất đai hợp pháp đã được xác nhận quyền sở hữu về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng nhận quyền sở hữu của người chủ đất vì nó là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.
Điều kiện để được chuyển nhượng đất vườn và đất nông nghiệp
Theo quy định của pháp luật thì sẽ cho phép những người có đất được thực hiện các quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để thực hiện quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp… khi có nhu cầu theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà không phân biệt loại đất nào cần đáp ứng các điều kiện như sau:
+ Người có thể chuyển nhượng mua đất nông nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã được nhà nước cấp hợp lệ theo quy định.
+ Trong quá trình chuyển nhượng đất không có tranh chấp với bên thứ ba để đảm bảo tính hợp pháp.
+ Khi làm thủ tục mua bán mảnh đất không bị cơ quan nào có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản để bảo đảm thi hành án.
Tuy nhiên, đất nông nghiệp là một trong những loại đất đặc thù, nhà nước ta hiện nay đã có các chế độ bảo vệ loại đất này để phát triển nông nghiệp nên có các quy định để được mua bán theo quy định khi đủ điều kiện chuyển nhượng, nếu mảnh đất không thuộc các trường hợp không được phép chuyển nhượng sau đây:
+ Pháp luật đã quy định cụ thể đối với những đối tượng là các cá nhân nước ngoài, các tổ chức, cơ quan có yếu tố nước ngoài, có vốn đầu tư nước ngoài , cơ sở tôn giáo ở Việt Nam hoặc kể cả người Việt đang sinh sống ở nước ngoài thì không được phép mua đất nông nghiệp theo quy định
+ Đối với các loại đất trồng lúa, các loại đất rừng như đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu hoặc đối với các loại đất rừng đặc dụng trừ các trường hợp mà cơ quan nhà nước cho phép .chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì các tổ chức kinh tế không được mua đất nông nghiệp này.
+ Các cá nhân, hộ gia đình nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì cũng không được Nhà nước cho phép mua theo quy định.
+ Ngoài ra, nếu các hộ gia đình, cá nhân không sinh sống ở khu vực có đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng tại đó có các đất nông nghiệp hoặc trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc nơi mà nhà nước phân khu để phục hồi sinh thái thì cũng không được phép mua loại đất này theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
+ Đối với những đất nông nghiệp là đất rừng kết hợp với sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống trong bảo vệ nghiêm ngặt và các khu sinh thái khi sống xen kẽ thì cũng chỉ được chuyển nhượng khi hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện di chuyển ra khỏi khu vực đất đó.
+ Những trường hợp mà nhà nước đã giao đất nông nghiệp mà loại đất này nằm trong các khu vực phòng hộ để sử dụng thì những cá nhân, hộ gia đình này chỉ được bán đất này cho những cá nhân hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực có đất được nhà nước đã giao trước đó.
+ Đối với những loại đất mà Nhà nước đã giao theo chính sách có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số đang sử dụng đất sẽ được bán sau 10 năm khi Nhà nước có quyết định giao đất.
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188
Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất vườn, đất nông nghiệp
Hai bên mua bán đất đến công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để làm
+ Bên bán mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc khi đi công chứng, chứng thực theo quy định.
+ Hai bên có thể mang theo bản hợp đồng mà hai bên đã soạn thảo nếu có.
+ Các bên mang theo sao y bản chính hoặc bản chính kèm bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc
+ Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
Sau hai bên ký kết
Khi nhận được hồ sơ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giấy tờ và hồ sơ mà hai bên nộp xem có đủ điều kiện hoặc hợp lệ thì sẽ tiếp nhận hồ sơ, nếu chưa đủ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định và thực hiện các công việc chuyên môn như gửi thông tin về thửa đất được chuyển nhượng sang bên chi cục thuế để thông báo người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định. Xác nhận thông tin biến động cho người nhận chuyển nhượng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện việc cập nhật các thông tin đăng ký biến động vào cơ sở dữ liệu và các hồ sơ có liên quan về việc đăng ký biến động và trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người nộp hồ sơ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã nếu địa phương đã liên thông một cửa theo quy định.
Do đó, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng tương tự các loại đất khác nếu đủ các điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188
Việc pháp luật quy định như vậy sẽ hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trái pháp luật và đảm bảo không để lãng phí tài nguyên đất nhất là đất nông nghiệp hướng tới một nền nông nghiệp hiện đại nhằm thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp trong nền kinh tế của đất nước.
Mục lục bài viết
Hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Trường hợp của gia đình tôi như sau, mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Năm 2013 gia đình tôi có mua 1500m2 đất nông nghiệp ( đất trồng lúa) quanh năm không ngập lụt của hộ A, 2 bên tiến hành ký kết và có Ủy ban nhan dân xã chứng thực. Năm 2014 do có chính sách dồn điền đổi thửa và gia đình tôi có nhận số diện tích trên vào nơi sản xuất khó khăn và nhận thêm hệ số K tăng lên với tổng diện tích 2200m2. Khi đó gia đình hộ gia đình hộ A có yều cầu trả lại hệ số K với lý do trong hợp đồng có ghi nếu sau này nhà nước có điều chỉnh lại ruộng đất thì gia đình hộ B vẫn trả đủ số diện tích đã bán là 1500m2. Gia đình hộ A cho rằng hệ số K gia đình tôi nhận vào nơi khó khăn phải trả lại cho họ. Khi gia đình A yêu cầu trả, không được gia đình tôi và ban dồn điền đổi thửa đồng ý thì họ có được kiện gia đình tôi lỗi vi phạm hợp đồng không? Thời điểm ký hợp đồng mua bán thì người chồng có đi làm ăn xa có làm giấy ủy quyền về cho người thân bán diện tích đất nông nghiệp đó. Vậy tôi muốn hỏi hợp đồng có bị vô hiệu không? Việc ký thay hay giả ký hộ dựa trên giấy ủy quyền có bị xử lý gì không? Gia đình tôi nên có hướng giải quyết như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Trước tiên, nhận thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp nói trên của gia đình bạn với hộ gia đình A là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, Điều 388 Bộ luật dân sự quy định về bản chất của hợp đồng: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Vì vậy, pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nêu trong hợp đồng, trừ trường hợp trái pháp luật và trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, đây là hợp đồng yêu cầu cần sự chứng thực hoặc công chứng về mặt hình thức và làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền. Thời điểm đó, “Luật đất đai năm 2013” có hiệu lực thi hành quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất đai:
Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Nếu gia đình bạn đã tiến hành chứng thực và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật, khi đó gia đình bạn đã là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đó. Nhà nước có chính sách dồn điền đối thửa, gia đình bạn sẽ được Nhà nước tiến hành thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện. Vấn đề gia đình bạn thỏa thuận trong hợp đồng cần được xem xét kỹ lưỡng lại.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Thông tin bạn cung cấp tiếp theo là giấy ủy quyền của bên chuyển nhượng tiến hành: Bạn cần xem lại nội dung giấy ủy quyền đó về hình thức, nội dung và phạm vi ủy quyền. Bản chất của ủy là bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc do bên ủy quyền yêu cầu ( ủy quyền hợp pháp). Vì vậy, bên nhận ủy quyền phải ký tên của mình khi thực hiện giao dịch không phải ký tên bên ủy quyền. Nếu giao đó mà bên nhận ủy quyền ký tên bên ủy quyền sẽ bị coi là giả mạo chữ ký.
Hướng giải quyết cho gia đình ban như sau: Gia đình bạn có quyền lựa chọn nộp đơn khỏi kiện ra Tòa án về hợp đồng nêu trên hoặc nộp đơn ra ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để làm thủ tục hòa giải. Nếu sau tối thiểu 3 lần hòa giải không thành, gia đình bạn có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để xác minh lại tính hợp pháp của hợp đồng nêu trên.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài
Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thị Thắng
Đất được chuyển nhượng không đúng mục đích sử dụng đất
Đất được chuyển nhượng không đúng mục đích sử dụng đất. Lúc mua là đất ở nhưng khi cấp sổ là đất trồng cây lâu năm giải quyết thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Mình có một việc rất muốn được văn phòng tư vấn ạ! Mình có mua một miếng đất ở Bạc Liêu. Bề ngang 20m, dài từ lộ xuống sông. Giá 1m là 11triệu đồng. Khi mua, bên bán cam kết đất thổ cư, và trong sổ đỏ cũng ghi rõ đất thổ cư. Nhưng khi giao giấy tờ thì trong sổ đã qua tên mình là “đất trồng cây lâu năm”. Mình không chịu vì mục đích sử dụng đất không giống như thỏa thuận ban đầu. Mình muốn văn phòng tư vấn giúp mình cách giải quyết ạ! Mình xin cám ơn! Rất mong được văn phòng phản hồi sớm ạ! Cám ơn văn phòng rất nhiều!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo nội dung bạn đưa ra bạn có mua một miếng đất ở Bạc Liêu. Bề ngang 20m, dài từ lộ xuống sông. Giá 1m là 11triệu đồng. Khi mua, bên bán cam kết đất thổ cư, và trong sổ đỏ cũng ghi rõ đất thổ cư.
Bạn lưu ý:
+ Hai bên có làm hợp đồng mua bán có công chứng không?
+ Việc cam kết là cam kết về vấn đề cụ thể nào?
+ Sổ đỏ mà bạn xem có đúng chính xác là sổ của thửa đất bạn đang có ý định mua chưa?
= > Nếu mảnh đất mà bạn mua không đúng như những nội dung mà hai bên thỏa thuận thì giao dịch này có thể vô hiệu và hậu quả pháp lý sẽ thực hiện theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 nếu như mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải làm hợp đồng mua bán và có công chứng. Giá đất ở và giá đất trồng cây lâu năm là khác nhau, nếu như bên bán có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản thì bạn có thể yêu cầu bên công an can thiệp để xử lý hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Tuy nhiên, nếu tất cả nội dung đều đúng nhưng trên sổ bạn nhận được thông tin lại khác thì bạn làm thủ tục đính chính, bạn nên lên trực tiếp Phòng Tài nguyên môi trường để yêu cầu giải quyết cụ thể.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần
– Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình
– Chuyển nhượng đất khi đang có tranh chấp
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Dịch vụ khiếu nại tranh chấp tư vấn đất đai
– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại
Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mua đất có sổ đỏ ghi không được giao dịch thì có hợp pháp không. Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư Luật Dương Gia! Tôi có nhu cầu tư vấn vấn đề cụ thể như sau: Hiện tôi đang dự định mua mảnh đất sổ đỏ cấp vào năm 2013 với nội dung như sau: Mẹ của bạn đó bị tai nạn mất năm 2000, không có cha, anh chị em, chỉ có mẹ và bạn ấy thôi. Khi cấp sổ lại bạn đó đứng tên trên sổ đỏ, mà còn ghi đồng sở hữu là tên mẹ bạn ấy. Và nội dung trong sổ đỏ ghi khôn được giao dịch. Vậy khi tôi mua 200m2 đó thì có được tách sổ riêng hay không? Cảm ơn Luật sư.
Luât sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đang dự định mua mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp vào năm 2003. Và các thông tin chủ sở hữu của mảnh đất đó như sau: hiện tại, giấy chứng nhận của mảnh đất đó đang đứng tên chủ sở hữu và mẹ chủ sở hữu được ghi với nội dung đồng sở hữu. Với nội dung này, mảnh đất bạn dự định mua là tài sản chung của mẹ chủ sở hữu và chủ sở hữu mảnh đất đó.
Đồng thời, nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi sổ đỏ không được giao dịch. Với nội dung này sẽ được hiểu mảnh đất này thuộc một trong các trường hợp đất không được chuyển nhượng, tặng cho. Theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
>>> Luật sư
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Với các trường hợp pháp luật quy định trên, các loại đất nêu trên sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này của bạn, do mảnh đất trên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nội dung không được giao dịch, tức là mảnh đất đó thuộc một trong các trường hợp nêu trên. Vì vậy, nếu bạn mua mảnh đất này khi đó giao dịch sẽ vô hiệu.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển nhượng quyền sử dụng đât?
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa
– Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến
– Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai
Có được chuyển nhượng diện tích đất rừng phòng hộ được giao khoán
Tóm tắt câu hỏi:
Vợ tôi đứng tên trong hợp đồng giao khoán đất rừng phòng hộ (đất rừng ngập mặn ven viển tỉnh Kiên Giang), thời gian nhà nước giao khoán 50 năm. Nay vợ tôi đã qua đời, tôi muốn chuyển nhượng lại phần nhận khoán đất rừng này cho một người khác có hộ khẩu chung một xã với tôi để lấy vốn làm kinh tế. Xin hỏi luật sư cho tôi biết những điều như sau:
1. Những căn cứ pháp lý để áp dụng?
2. Trình tự thủ tục để chuyển nhượng?
3. Phí và lệ phí? xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Căn cứ Điều 136 Luật đất đai 2013 quy định về đất rừng phòng hộ như sau:
“1. Nhà nước giao đất rừng phòng hộ cho tổ chức quản lý rừng phòng hộ để quản lý, bảo vệ, khoanh nuôi tái sinh rừng và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.
3. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng và đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ mà chưa có tổ chức quản lý và khu vực quy hoạch trồng rừng phòng hộ thì được Nhà nước giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng và được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng phòng hộ thuộc khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.
5. Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng thì được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng; có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.”
>>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng diện tích đất rừng phòng hộ: 1900.6568
Đất rừng phòng hộ được giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển, bảo vệ rừng; Ủy ban nhân dân thông. Vì đây là loại đất đặc biệt cần được bảo vệ, có giá trị cao nên Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Như vậy, theo khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Nên nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn mà không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ này thì sẽ không bạn không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng này.
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ này thì bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng như sau:
– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
– Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ đăng ký bao gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy tờ khác như chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.
Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”.
