Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong các quyền được pháp luật về đất đai ghi nhận trao cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế không phải trường hợp nào cũng diễn ra khi có sổ đỏ.
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đủ điểu kiện để thực hiện được thủ tục này. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ thì vẫn có thể thực hiện được.
– Một là, chuyển nhượng do nhận thừa kế mà không được các đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Áp dụng trong trường hợp tất cả những người nhận thừa kế di sản của người chết để lại là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất mà những người này đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc những đối tượng mà pháp luật quy định được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nhận thừa kế dù không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này người được nhận di sản thừa kế sẽ đững tên trên hợp đồng chuyển nhượng với tư cách là bên bán theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
– Hai là, theo quy định tại điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP thì các trường hợp mua bán, chuyển nhượng sau khoảng thời hạn 15/10/1993 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được công nhận việc chuyển nhượng, bao gồm:
+ Tại thời điểm chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cấp một trong các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất được ghi nhận tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003, sau ngày 01/7/2004 hai bên phát sinh tranh chấp yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp, thì được ghi nhận về việc chuyển nhượng này.
+ Hợp đồng chuyển nhượng giao kết trước thời điểm 01/7/2004 mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 “Luật đất đai 2013”, đến nay có phát sinh tranh chấp về hợp đồng giữa hai bên mà sau ngày 01/7/2004 một trong hai bên yêu cầu Toà án giải quyết thì việc mua bán này vẫn được công nhận.
+ Sau khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng bên mua đã nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… và không bị bên chuyển nhượng phản đối và cũng không bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì sẽ được Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Ba là, theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn hợp pháp nếu:
+ Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp thì nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Nếu người sử dụng đất do nhận thừa kế thì người sử dụng đất được chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ chuyển nhượng đất không có sổ đỏ:
Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau:
– Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người muốn chuyển nhượng theo các quy định trong các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bao gồm một trong các giấy tờ sau:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất nông nghiệp;
+ Di chúc thừa kế hoặc Bản án có Tòa án hoặc Biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế;
+ Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 “Luật đất đai 2013”;
– Bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giấy đăng ký kết hôn,
– Bản đo vẽ thửa đất (nếu có), trích lục hồ sơ địa chính.
3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:
– Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất lập và kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trường hợp sẽ không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng được, có trường hợp sẽ được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
– Bước 2: Các bên chuẩn bị một bộ hồ sơ nêu trên liên hệ Tòa án nhân dân cấp quận, cấp huyện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên nếu thuộc một trong các trường hợp tại
– Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, ta có thể thấy mặc dù về nguyên tắc các quyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thiếu hiểu biết về pháp luật hay tại các thời kì trước do việc phổ biến pháp luật chưa rộng rãi nên trong một số trường hợp nhất định thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được pháp luật công nhận từ đó làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự này. Sau khi nội dung mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã được ghi nhận thì bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được coi là sử dụng đất hợp pháp.
4. Mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi xin tham khảo ý kiến luật sư, hiện giờ tôi muốn mua một miếng đất 140m2 đã xây nhà cấp bốn nhưng miếng đất này chưa có sổ đỏ. Mảnh đất nằm trên diện đất trồng màu chỉ có giấy viết tay của xã, thì có coi là hợp pháp không? Xin luật sư tư vấn giúp, cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Theo quy định trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính. Do đó nếu mảnh đất bạn muốn mua chưa được cấp sổ đỏ thì người đang sử dụng đất chưa có quyền bán nên việc bạn nhận chuyển nhượng đất trong trường hợp này là không hợp pháp. Để được pháp luật công nhận giao dịch mua bán, trước hết người đang sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gồm:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, bạn và chủ đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
5. Tư vấn thủ tục mua đất đai chưa có sổ đỏ:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư. Vấn đề tôi xin hỏi như sau: Hiện vợ chồng tôi sau bao năm làm việc có tích được một số tiền. Nay tôi muốn mua 1 miếng đất để mở phòng trọ cho thuê. Nếu như mua bên người bán sẽ làm hợp đồng và giao cho tôi giấy biên nhận hồ sơ đăng ký (tháng 1 năm 2017), kèm với thỏa thuận sau này ra sổ thì sẽ đi với tôi lên làm sổ và sang tên. Vậy luật sư cho tôi hỏi. Miếng đất có giấy biên nhận hồ sơ đăng ký đó, tôi có thể mua được không? (đất không nằm trong qui hoạch, đất nằm trong diện ở lâu dài). Nếu được, thì tôi cần phải làm gì để ràng buộc người bán, để khi có sổ, tôi có thể gọi người bán tiếp tục làm theo thỏa thuận chuyển tên cho tôi? Xin cảm ơn Luật sư.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo quy định trên, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện trên.
Do đó, nếu người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không công chứng được hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp này, để đảm bảo việc mua bán quyền sử dụng đất diễn ra, bạn và chủ đất lập hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, bạn sẽ giao cho chủ đất một số tiền cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời chủ đất có nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn nếu không sẽ bị mất số tiền bằng tiền đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải có công chứng. Sau khi chủ đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
