Thủ tục giải quyết tranh chấp phát sinh do đổi nhà đất

1. Pháp luật có cho phép đổi nhà đất không?

Chuyển đổi quyền sử dụng đất còn được hiểu đơn giản là quá trình đổi đất giữa các bên. Đây là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hai bên đều có những tài sản và giá trị tương ứng với nhau và thống nhất trao quyền sử dụng, các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.

Căn cứ tại Điều 190 Luật Đất đai đã quy định như sau: Khi nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đảm bảo điều kiện là đất này tồn tại trong cùng một xã, phường, thị trấn mà hộ gia đình, cá nhân khác cũng đang sử dụng nhưng có mong muốn chuyển đổi để tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Hiện nay, khi tiến hành chuyển đổi thì các bên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc các khoản lệ phí trước bạ thay vào đó chỉ cần thực hiện theo đúng thủ tục trình tự đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì một bên tiến hành thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch thông qua sự thống nhất ý chí giữa các bên, trừ trường hợp các bên thỏa thuận là đổi ngang không phân định về giá trị chênh lệch.

Theo quy định thì những đối tượng được chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn. Mục đích quy định này để tạo điều kiện thuận lợi và phát triển nền nông nghiệp Việt Nam, tránh tình trạng để đất lãng phí hoặc gây cản trở trong quá trình sản xuất bởi sản xuất nông nghiệp là một trong những thế mạnh cần đặc biệt đầu tư và tạo điều kiện. Để đảm bảo tính pháp lý thì việc chuyển đổi phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, cá nhân tự ý tiến hành đổi nhà đất cho nhau là đang thực hiện hành vi mà pháp luật không cho phép.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp phát sinh do đổi nhà đất:

Như đã biết pháp luật không hề cho phép cá nhân tiến hành đổi nhà đất với nhau. Còn trong trường hợp các bên cố tình tự chuyển đổi mà xảy ra tranh chấp thì sẽ có hướng giải quyết như sau:

 2.1. Hòa giải tranh chấp đất đai:

Qúa trình hòa giải có thể được thực hiện thông qua việc tự hòa giải hoặc yêu cầu chính quyền địa phương hòa giải ở cơ sở. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước ta luôn có những quy định khuyến khích các bên xảy ra tranh chấp đất đai sẽ tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Thông thường, hòa giải cơ sở sẽ được thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lựa chọn phương thức này không có tính cưỡng chế nên kết quả thường phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

–       Thủ tục hòa giải bắt buộc phải diễn ra tại UBND cấp xã. Bởi theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì nếu cá nhân hộ gia đình có những mâu thuẫn về đất đai không thể tự giải quyết được thì các bên sẽ nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

Như vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; Đây được coi là thủ tục bắt buộc vì nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết, trừ một số trường hợp không bắt buộc phải hòa giải.

Lưu ý:

– Đối với những tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây là tranh chấp đất đai);

– Một số tranh chấp không bắt buộc hòa giải thì có thể kể đếnTranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất;

– Trong trường hợp nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết).

2.2. Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết:

Thẩm quyền giải quyết của UBND huyện, tỉnh được thực hiện khi những tranh chấp nhà đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Cụ thể đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Tiến hành nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau;

Khi nhận kết quả giai quyết từ cơ quan có thẩm quyền mà không đồng ý với quyết định giải quyết thì người dân có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính;

– Khởi kiện tại Tòa án là phương án cuối cùng để cá nhân, hộ gia đình lựa chọn giải quyết nơi có đất tranh chấp, thủ tục này được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

2.3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân:

– Chúng ta cần xét đến những trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

+ Xuất hiện các tranh chấp đất đai mà đương sự có thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp thông qua Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;

+ Liên quan đến các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng…);

+ Ngoài ra, nếu người dân có yêu tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

– Điều kiện khởi kiện:

Chủ thể thực hiện việc khởi kiện phải có đầy đủ các yếu tố dưới đây như

+ Cá nhân có tư cách khởi kiện giải quyết tranh chấp ( cá nhân là một trong các bên bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp);

+ Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;

+ Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng vẫn không thống nhất được hướng giải quyết.

3. Khi nào đổi nhà đất được coi là hợp pháp:

Như đã biết, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác thì hoàn toàn được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, nếu tự ý chuyển đổi nhà đất được thực hiện bởi các cá nhân, tổ chức với nhau là đang vi phạm quy định mà Nhà nước đã đề ra.

Nếu các cá nhân có nhu cầu đổi nhà đất thì cần thực hiện qua việc chuyển nhượng mua bán hoặc là tặng cho quyền sử dụng đất để hợp pháp được giao dịch này. Khi tiến hành chuyện nhượng mua bán hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nếu là các cá nhân có mối quan hệ thân thích với nhau thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc miễn lệ phí trước bạ nhà đất.

Như vậy, sự thỏa thuận bằng miệng với nhau là đổi nhà đất sẽ không được pháp luật cho phép. Nên khi xảy ra những tranh chấp thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Để hợp pháp việc chuyển đổi quyền sử dụng đất thì cá nhân nên thực hiện thông qua việc chuyển nhượng mua bán, thừa kế, tặng cho. Khi lựa chọn một trong các hình thức trên thì phải đáp ứng điều kiện theo luật định.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

Luật Đất đai năm 2013.