Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài

1. Pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài: 

Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên mà có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân, pháp nhân Việt Nam, nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân, pháp nhân Việt Nam, nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó lại ở nước ngoài.

Tranh chấp nhà ở là tranh chấp dân sự có thể là những tranh chấp như: tranh chấp hợp đồng thuê nhà, tranh chấp đòi lại nhà ở cho mượn, cho ở nhờ, tranh chấp trong các giao dịch chuyển nhượng nhà ở, tranh chấp thừa kế nhà ở, tranh chấp tài sản chung giữa vợ chồng là nhà ở khi ly hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân. Vậy nên tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài là tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài. 

Theo Điều 678 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản. Căn cứ Điều 680 Bộ Luật này cũng quy định việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó. Khoản 4 điều 683 Bộ luật này cũng quy định hợp đồng có đối tượng là bất động sản thì việc giải quyết các vấn đề liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác, sẽ áp dụng luật của nước nơi có bất động sản. 

Từ những căn cứ trên có thể hiểu, khi xảy ra tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài thì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì luật áp dụng sẽ là luật của nước nơi có nhà ở. 

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài theo phương thức hòa giải: 

Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở quy định rõ về việc giải quyết tranh chấp nhà ở đó là Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Đối với những tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định.

Đối với những tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp Nhà ở có yếu tố nước ngoài nói riêng thì phương thức đầu tiên mà các bên có thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp đó chính là hòa giải. 

Trong trường hợp này, các bên có thể lựa chọn những hình thức hòa giải đó là: tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở. Việc hòa giải này là do các bên tự nguyện tham gia chứ Nhà nước không bắt buộc mà là khuyến khích các bên thực hiện. Theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, nếu các bên lựa chọn giải quyết theo phương thức này thì tranh chấp đất đai được hòa giải ở cơ sở do Hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Kết quả hòa giải thành hay không thành sẽ phụ thuộc vào thiện chí giữa các bên. 

Hồ sơ đề nghị hòa giải tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài sẽ gồm có: 

– Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp

– Giấy tờ tùy thân của người đề nghị: chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân, sổ hộ khẩu,..

– Các giấy tờ chứng minh về quan hệ tranh chấp: hợp đồng thuê, mượn, giấy tờ liên quan đến giao dịch chuyển quyền…

Ngoài ra, trong trường hợp này nếu tranh chấp nhà ở có liên quan đến đất đai các bên cũng có thể lựa chọn tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có nhà, đất tranh chấp trước khi khởi kiện. Tranh chấp liên quan đến đất đai thì không bắt buộc phải thực hiện bước này, nhưng các bên có thể lựa chọn. Cơ quan có thẩm quyền tại UBND cấp xã sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp; Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; Tổ chức cuộc họp hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ tiến hành khi có đầy đủ các bên tranh chấp, nếu một bên tranh chấp vắng mặt lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành.

Nếu hòa giải thành thì sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Nếu hòa giải không thành thì nếu tranh chấp về nhà ở liên quan đến đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.

Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết tranh chấp:

– Một là, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền. Nếu tranh chấp đất đai có một bên là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đương sự phải nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND tỉnh thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài theo phương thức khởi kiện ra Tòa án: 

Hồ sơ đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp nhà ở bao gồm: 

– Đơn khởi kiện

– Tài liệu chứng cứ liên quan đến nhà ở và tranh chấp phát sinh

– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên khởi kiện (bản photo có chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền)

– Văn bản xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nơi thường trú hoặc tạm trú của người bị kiện.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên tiến hành nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ tiến hành thụ lý và giải quyết tranh chấp. Theo đó Tòa án nơi có Nhà ở sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp nói trên, thời hạn tiếp nhận và xử lý hồ sơ khởi kiện là 8 ngày.

Thẩm quyền giải quyết: Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án cấp tỉnh nơi có nhà có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Thời hạn kháng cáo bản án, quyết định của Tòa án xét xử vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài: Đương sự có mặt tại Việt Nam có quyền kháng cáo bản án, quyết định của Tòa án trong thời hạn quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Nếu đương sự cư trú ở nước ngoài không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo bản án, quyết định của Tòa án là 01 tháng kể từ ngày bản án, quyết định được tống đạt hợp lệ. Hoặc kể từ ngày bản án, quyết định được niêm yết hợp lệ theo quy định của pháp luật.

Những văn bản sử dụng trong bài viết: 

Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở

Bộ Luật dân sự năm 2015 

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015