Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch

1. Giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch:

1.1. Một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai: 

Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật. Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau. Bên cạnh đó, trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:

– Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai có thể bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại, do những vấn đề chưa được xác định cụ thể rõ ràng. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc;

– Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế;

– Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đẩy đủ, mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng. Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo. Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề.

1.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch: 

Nhìn chung thì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản sau:

Bước 1: Các chủ thể có nhu cầu sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tòa án có thẩm quyền ở đây được xác định là tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có bất động sản tranh chấp toạ lạc căn cứ theo quy định tại Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Các chủ thể có thể nộp hồ sơ khởi kiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, nộp trực tiếp tại tòa án hoặc gửi qua đường bưu chính hoặc nộp trực tuyến bằng hình thức điện tử thông qua cổng thông tin điện tử của tòa án.

Bước 2: Nhận và xử lý đơn khởi kiện. Tòa án có thẩm quyền sẽ nhận đơn khởi kiện của người nộp. Nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền của mình thì tòa án sẽ báo ngay cho nguyên đơn nộp án phí. Trong thời hạn 1 tháng được tính kể từ ngày nộp đơn thì nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí, trường hợp nguyên đơn được miễn án phí hoặc được miễn nộp tiền tạm ứng án phí. 

Bước 3: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, tòa án có trách nhiệm phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc được tính kể từ ngày phân công, thẩm phán xem xét đơn khởi kiện sau đó ra một trong các quyết định sau: Yêu cầu sửa đổi hoặc bổ sung đơn khởi kiện, thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc rút gọn, chuyển vụ án cho tòa án có thẩm quyền, trả lại đơn nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình. Trong trường hợp nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền của mình thì thẩm phán sẽ thông báo bằng văn bản cho các đương sự về việc giải quyết vụ án và thông báo cho viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý vụ án.

Bước 4: Trong thời hạn 01 tháng kể từ khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử thì tòa án sẽ mở phiên tòa, trường hợp có lý do chính đáng thì thôi hạn này là 02 tháng. 

Bước 5: Sau quá trình giải quyết vụ án, nếu xét thấy đất đang có tranh chấp nhưng thuộc diện bị quy hoạch phải thu hồi thì cơ quan thu hồi đất phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về thu hồi đất đối với các bên tranh chấp đất đai. Hiện nay cơ quan có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 ghi nhận là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trước khi tiến hành hoạt động thu hồi thì cơ quan phải thông báo cho người bị thu hồi biết trong một khoảng thời gian hợp lý và thông báo về nội dung thu hồi.

2. Thành phần hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch: 

Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch sẽ cần phải chuẩn bị một số giấy tờ cơ bản sau đây:

– Quyết định quy hoạch của chủ thể có thẩm quyền;

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các chủ thể có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, các loại giấy tờ và tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương;

– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

3. Một số nguyên tắc khi giải quyết tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch:

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế thì quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên vô cùng đa dạng và phức tạp, kéo theo các tranh chấp đất đai cũng phát sinh, vì thế để giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch nói riêng được hiệu quả thì cần phải tuân thủ một số nguyên tắc sau đây:

– Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Bởi vì toàn bộ đất đai trên lãnh thổ của Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Các chủ thể là những người được nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không phải có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đất đai. Vì vậy khi giải quyết các tranh chấp đất đai trong diện quy hoạch giải tỏa thì cần phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai của nhà nước;

– Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất và nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng và hòa giải trong nội bộ nhân dân. khi phát sinh các tranh chấp đất đai trong quy hoạch thì một yêu tố đầu tiên được đặt lên hàng đầu đó là vấn đề tự hòa giải và thương lượng. Các bên có thể đặt ra nhiều quan điểm khác nhau sao cho phù hợp với lợi ích của mình đồng thời cũng mang lại hiệu quả giải quyết tranh chấp tốt nhất;

– Nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm ổn định tình hình chính trị và kinh tế xã hội, ổn định đời sống nhân dân, gắn giải quyết tranh chấp đất đai với việc bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa;

– Nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa, trong quá trình giải quyết tranh chấp thì cần phải tuân thủ theo thẩm quyền và thủ tục do pháp luật đã quy định, kịp thời phát hiện ra các hành vi vi phạm để xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.