Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong số những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ này. Vậy khi khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thủ tục giải quyết như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thủ tục giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
1.1. Khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của luật nào?
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
– Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
– Mục đích sử dụng đất.
– Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất hằng năm hoặc thu tiền sử dụng đất một lần.
Như vậy, có thể thấy rằng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất có điểm giống nhau đều là nghĩa vụ tài chính của đối tượng sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Khác nhau ở cách thức tính số tiền khác nhau tùy thuộc vào hình thức nhà nước giao đất hay thuê đất.
Tiền sử dụng đất thường phải nộp xong thì đối tượng sử dụng đất mới được công nhận quyền sử dụng đất hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nộp sau khi có thông báo của cơ quan thuế). Còn thuê đất có thể trả tiền theo các hình thức thuê đất hàng năm hoặc cho cả thời hạn thuê.
Việc khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại và Luật Đất đai hoặc các văn bản pháp luật khác có liên quan.
1.2. Thủ tục giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
– Cơ quan có thẩm quyền: cơ quan thuế có thẩm quyền xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất.
– Tại khoản 3 Điều 17
+ Xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, số tiền sử dụng đất được miễn hoặc giảm theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất đúng thời hạn.
+ Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, giải đáp thắc mắc, giải quyết khiếu nại về thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy, để khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cần gửi đơn khiếu nại đến cơ quan thuế.
– Các bước giải quyết như sau:
Việc khiếu nại và giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định của Luật Khiếu nại và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Người phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có khiếu nại thì phải gửi đơn khiếu nại đến cơ quan Thuế nơi đã phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất phải nộp. Trong thời gian giải quyết khiếu nại, người khiếu nại phải nộp đúng thời hạn và nộp đủ số tiền sử dụng đất đã thông báo.
– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đơn khiếu nại nếu hồ sơ khiếu nại chưa đúng, chưa đủ theo quy định thì yêu cầu người khiếu nại bổ sung hay giải trình thêm, phải thực hiện thông báo cho người gửi đơn biết trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại.
– Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý đơn, cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết khiếu nại cho người có đơn khiếu nại. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc sau:
+ Xác minh nội dung khiếu nại
+ Tổ chức khiếu nại: Trong quá trình giải quyết khiếu nại lần đầu, nếu yêu cầu của người khiếu nại và kết quả xác minh nội dung khiếu nại có nhiều điểm khác nhau khác nhau thì người giải quyết khiếu nại tổ chức đối thoại với người khiếu nại, người bị khiếu nại, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
+ Người giải quyết khiếu nại lần đầu phải ra quyết định giải quyết khiếu nại
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp của cơ quan đã phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp hoặc kiện ra tòa án. Với vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn thì thời hạn nói trên có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.
2. Điều kiện thực hiện quyền khiếu nại về đất đai:
Để thực hiện quyền khiếu nại đất đai phải có đủ điều kiện sau:
– Người khiếu nại phải là người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất chịu sự tác động trực tiếp bởi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại
– Có căn cứ chứng minh rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại
– Người khiếu nại phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có người đại diện hợp pháp thực hiện khiếu nại trong trường hợp khiếu nại thông qua người đại diện
– Việc khiếu nại chưa được toà án thụ lý để giải quyết
– Còn thời hiệu, thời hạn khiếu nại, nếu đã hết thời hiệu, thời hạn thì phải có lý do chính đáng để được gia hạn
– Khiếu nại chưa có quyết định giải quyết khiếu nại lần hai
Ngoài ra khi thực hiện quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại lần 2 thì phải có điều kiện là có quyết định giải quyết khiếu nại đất đai lần đầu.
3. Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã quy định cụ thể đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng như sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở. Hiện nay, trong khi quỹ đất ở là rất hạn hẹp mà nhu cầu sử dụng đất ở lại rất lớn, nếu áp dụng hình thức bao cấp đất ở là không hợp lý bởi sẽ không kiểm soát được hoạt động sử dụng đất ở cũng như không khai thác được một nguồn thu cho Ngân sách nhà nước. Do đó đối với việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.Với việc đầu tư bán hoặc cho thuê sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho người dân. Với việc đầu tư vốn ban đầu để xây dựng nhà ở, các tổ chức này sẽ thu được lợi nhuận từ việc bán hoặc cho thuê nhà. Vì vậy, có thể hiểu việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức này cũng là một cách Nhà nước đầu tư cho họ thực hiện hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận và việc thu tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về nước đầu tư sẽ được hưởng nhiều quyền và lợi ích hợp pháp hơn.
– Các đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Một trong những nguyên tắc cơ bản trong quá trình sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Nhưng trong quá trình sử dụng, nếu người sử dụng đất có nguyện vọng chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ đã quy định cụ thể những trường phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất
Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bên cạnh các đối tượng được quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất thì các trường hợp còn lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những trường hợp này gồm: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013
Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013
Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, còn có những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, Nhà nước luôn tạo điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
–
