Thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì?

– Đất là tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng.

– Đất đai được hiểu là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Đây là khái niệm đất đai được pháp luật đưa ra, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý và phân bổ, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng pháp luật.

– Đặc điểm đất đai: được hiểu là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên, các đặc điểm của đất đai có thể bao gồm các loại như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,…Đặc điểm đất đai thể hiện các đặc tính cũng như phân loại đất đai trong quá trình quản lý đất đai.

Theo Luật Nhà ở 2014 thì các khái niệm nhà ở được quy định như sau:

+ Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trên thực tế có thể thấy các cá nhân, gia  đình sẽ sinh sống và thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà ở của mình.

Theo đó nhà ở bao gồm các loại nhà ở sau:

+ Nhà ở riêng lẻ: loại nhà ở này được hiểu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà ở riêng lẻ do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây nên và xác lập quyền sở hữu.

+ Nhà chung cư: được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà chung cư thường được các chủ sở hữu mua và xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.

+ Nhà ở thương mại là một trong những loại nhà ở dùng để kinh doanh thương mại, cụ thể đây là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

+ Nhà ở công vụ là loại nhà ở đặc biệt, nhà ở công vụ được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác, phục vụ cho quá trình công tác của các cán bộ trong quá trình làm việc.

+ Nhà ở để phục vụ tái định cư được hiểu là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, khi các cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất ở và đủ điều kiện để được cấp nhà ở thì sẽ được thực hiện cấp nhà ở để phục vụ tái định cư.

+ Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, tiến hành xây dựng và cấp nhà cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở. Về nhà ở xã hội thì sẽ được quy định chặt chẽ về các vấn đề bán, cho thuê nhà ở.

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về tài sản gắn liền với đất như sau:

“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo đó, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là những tài sản được xây dựng, trồng trọt ngay trên đất, là tài sản cố định không thể di dời, điều kiện để được xem là tài sản gắn liền với đất là tài sản cố định trên đất và những tài sản này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể theo quy định trên thì tài sản gắn liền với đất gồm:

– Nhà ở;

– Công trình xây dựng khác không phải là nhà ở;

– Rừng sản xuất là rừng trồng;

– Cây lâu năm.

2. Thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật đất đai  thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý đất đai, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 95 Luật Đất đai thì việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

+ Đăng ký lần đầu;

+ Đăng ký biến động;

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

– Các trường hợp đăng ký lần đầu:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký thì sẽ được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai để chứng minh việc kê khai biến động đất đai.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất  tiến hành đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Điều này nhằm chứng minh người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền sở hữu và đã thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ về việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không.

Đối với các trường hợp đăng ký biến động sau:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Những trường hợp nêu trên thì pháp luật quy định trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.