Thủ tục chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm

1. Phân biệt hai loại đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm:

Đất trồng lúa là một trong những dạng của loại đất nông nghiệp, là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác. Trong đó, đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được hai vụ lúa nước trở lên trong năm và đất trồng lúa nước còn lại là đất chỉ phù hợp trồng được một vụ lúa nước trong năm.

Cũng theo quy định của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm.

2. Điều kiện để chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm:

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì hiện nay nhà nước ta cho phép người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với những trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích phải phù hợp với quy hoạch của địa phương nơi có đất và chuyển đổi sang loại đất được quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.

Quy định của pháp luật đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai trường hợp sau:

2.1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2.2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Ngoài ra, Luật đất đai cũng quy định: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, tùy theo từng trường hợp để xem xét phần đất trồng lúa có được chuyển đổi mục đích sang đất trồng cây lâu năm hay không thì phải phụ thuộc vào về quy hoạch sử dụng đất tại nơi bạn có đất và xem xét loại đất mà muốn chuyển đổi có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất này hay không? Nếu việc sử dụng đất trồng cây lâu năm phù hợp với quy hoạch ở địa phương thì làm thủ tục chuyển đổi mục đích như bình thường.

Mặt khác, theo quy định trên thì đối với trường hợp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, việc chuyển đổi mục đích này không thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những điều kiện sau:

• Thuộc trường hợp chuyển mục đích cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần phải có đơn xin phép
• Không thuộc trường hợp cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không cần làm đơn xin phép nhưng phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai
• Căn cứ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
• Nội dung lý do trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người có nhu cầu

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện. Đồng thời sẽ phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và lý do trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định cho phép hay không cho phép.

3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Luật đất đai năm 2013 cũng quy định rất rõ về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện này. Theo đó, đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân sẽ ra quyết định cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tùy trường hợp thì thẩm quyền sẽ do UBND cấp tương ứng có thẩm quyền.

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền trong các trường hợp

• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

UBND cấp huyện có thẩm quyền trong các trường hợp

• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định

4. Trình tự thủ tục chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm:

Nghị định 01/2017/NĐ-CP không sửa đổi quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai. Thủ tục thực hiện thủ tục này vẫn được áp dụng theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Người sử dụng đất chuẩn bị 01 hô sơ bao gồm thành phần như sau:

• Đơn đăng phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp đia phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.
• Bộ phận một cửa tiếp nhận của địa phương

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

•  Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
• Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khoản 2, Điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ tài chính của người chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Như vậy, trường hợp người có nhu cầu thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà có điều kiện phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp quy định d, đ, e, g của Điều 57, Luật đất đai năm 2013. Trong đó, có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải nộp những 02 nghĩa vụ tài chính:

• Nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
• Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê: bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
• Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
• Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này.

Bước 5: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ trả kết quả cho người có nhu cầu.

Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm là thủ tục bắt buộc khi người sử dụng đất muốn sử dụng thực tế khác với mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận. Trường hợp tự ý chuyển đổi trên thực tế mà không thông qua thủ tục trên là vi phạm quy định về sử dụng đất và phải chịu xử phạt theo quy định.