Thủ tục cưỡng chế bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung

1. Quy định về bảo trì phần sở hữu chung của chung cư:

Với quy định hiện nay, theo Điều 107 của Luật nhà ở năm 2014 thì khái niệm bảo trì nhà chung cư dùng để chỉ một khoản quỹ, bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung của chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư đó sẽ có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng, đồng thời, bên cạnh đó cũng phải đóng góp kinh phí để thực hiện nghĩa vụ bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư.

Kinh phí dùng để thực hiện cho hoạt động bảo trì theo quy định nêu trên của pháp luật nhà ở chỉ được sử dụng để thực hiện việc bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư, chứ không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác như mua sắm, trang trí… Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi nhà chung cư mới được xây dựng xong.

Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CPsau này được sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, thì trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tọa lạc yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Thủ tục cưỡng chế bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung: 

Tại điều 37 của Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở có quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện qua các bước cơ bản như sau:

Bước 1: Ban quản trị tòa nhà được thành lập, sau đó ban quản trị tòa nhà có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý. Sau khi nhận được yêu cầu thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bàn giao cho Ban quản lý tòa nhà kinh phí bảo trì nhà chung cư mà Chủ đầu tư trước đó đã thu hộ. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ này do các bên thỏa thuận, luật không quy định thời gian cụ thể.  

Bước 2: Chủ đầu tư cùng với Ban quản trị tiến hành thống nhất ý kiến quan điểm với nhau về việc lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

Bước 3: Nếu như chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao trong thời hạn do Ban quản trị xác định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có nhà chung cư tọa lạc, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận được Văn bản của Ban quản trị Tòa nhà thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá bảy ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. 

Bước 4: Trong trường hợp hết thời hạn đã xác định nhưng mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện nghĩa vụ, thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính và Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, đó là bàn giao toàn bộ số tiền cho Ban quản trị Tòa nhà theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện biện pháp khắc phục thì ủy ban tỉnh ban hành Quyết định cưỡng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Quyết định cưỡng chế này được gửi tới cho ban quản trị nhà chung cư và Chủ đầu tư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư đã mở tài khoản thu tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư.

3. Xử lí trong trường hợp chủ đầu tư không còn kinh phí để bàn giao:

Thứ nhất, trường hợp chủ đầu tư không có tiền trong tài khoản:

Ủy ban nhân dân tỉnh lập văn bản và gửi đến yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin cần thiết về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền hiện có trong tài khoản này. Trong thời hạn bảy ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của ủy ban nhân dân tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho ủy ban nhân dân tỉnh. Căn cứ vào những thông tin đó, ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế thu hồi tài sản của ủy ban cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có nghĩa vụ phải chuyển toàn bộ số tiền trong quyết định cưỡng chế chuyển sang tài khoản của ban quản trị tòa nhà chung cư.

Thứ hai, trong tài khoản của chủ đầu tư không còn tiền hoặc không đủ tiền để thực hiện nghĩa vụ:

Ủy ban nhân dân tỉnh cùng các cơ quan ban ngành khác như công an, Sở Xây dựng… tiến hành kiểm tra, xác định diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư tọa lạc hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có những tài sản nêu trên, hoặc có nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của cá nhân chủ đầu tư để thực hiện việc bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị. Tuy nhiên khi thực hiện việc kê biên này phải tương đương với nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện.

4. Giải quyết trong trường hợp không bàn giao kinh phí bảo trì: 

Thực tế, một số chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định về chuyển giao kinh phí bảo trì mà cố tình trì hoãn, dây dưa kéo dài, chiếm dụng số tiền này.Theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở thì đối với nhà chung cư có nhiều chủ thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao lại phần kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê căn hộ và khoản tiền lãi có được từ việc gửi tiết kiệm phần kinh phí đó tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam cho ban quản trị tòa nhà chung cư quản lí và sử dụng.

Điển hình như trường hợp: Cư dân tố cáo chủ đầu tư Công ty cổ phần may Hồ Gươm không bàn giao lại chi phí bảo trì chung cư, cụ thể số tiền lên đến 20 tỉ đồng thuộc quỹ bảo trì. Sau khi được thành lập vào năm 2016 và mở tài khoản đồng sở hữu tại ngân hàng techcombank Văn Quán, ban quản trị chung cư yêu cầu hoàn trả số tiền này nhưng không được thực hiện. Điều này gây ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị khiến việc thực hiện địa vị pháp lí của ban quản trị gặp nhiều khó khăn và trở ngại.

Tại điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP có quy định về hình thức xử phạt vi phạm hành chính đối với việc Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí cho Ban quản trị Tòa nhà với mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng và sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế Bàn giao ngay kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 của điều 66 tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Ngoài ra, tại khoản 4 điều 37 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không bàn giao, mà xét thấy có yếu tố hình sự, thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh với vai trò là cơ quan nhà  nước có thẩm quyền, có quyền yêu cầu cơ quan điều tra vào cuộc, tiến hành điều tra và xử lí theo thủ tục tố tụng hình sự. Tuy nhiên, căn cứ theo bộ luật hình sự thì pháp luật hình sự Việt Nam chỉ truy cứu trách nhiệm hình sự đối với cá nhân, còn pháp nhân chỉ chịu trách nhiệm hình sự đối với 33 tội nhưng không có quy định về nhóm tội liên quan đến vấn đề này. Vì thế nếu truy cứu hình sự trong trường hợp này, thì chỉ đặt ra đối với cá nhân cụ thể và xác định. Có thể áp dụng tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, khi thỏa mãn các yếu tố cấu thành tội phạm của loại tội này, với mức hình phạt từ 3 đến 20 năm tù.

Các văn bản pháp luật được xử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Hình sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chínhtrong đầu tư xây dựng.