Thủ tục chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai: 

Nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật nước ta quy định từ lâu trong nhiều văn bản khác nhau. Khái niệm giỏi thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 108 của Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay. Trong đó những tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

– Thứ nhất là tài sản chưa hình thành trên thực tế;

– Thứ hai là loại tài sản đã hình thành nhưng thời điểm xác lập giao dịch trước thời gian chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Như vậy thì có thể hiểu một cách đơn giản nhất, thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một hình thức thế chấp tài sản chưa tồn tại chính thức trên thực tế, mà tài sản đó mới chỉ đang trong quá trình xây dựng và chưa thực hiện thủ tục hoàn công, hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu. Có thể đưa ra một số ví dụ về nhà ở hình thành trong tương lai đơn giản và cụ thể để các độc giả dễ hình dung như: Các dự án chung cư có đầy đủ tính pháp lý đang trong quá trình xây dựng và chắc chắn rằng nó sẽ được hoàn thành trong thời gian cụ thể ở tương lai.

2. Thủ tục chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

2.1. Thành phần hồ sơ chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, khi thực hiện thủ tục chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể có nhu cầu cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lệ, nhìn chung thì thanh toán hồ sơ chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Phiếu yêu cầu chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;

– Văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (bao gồm 1 bản chính hoặc 1 bản sao không công chứng kèm theo bản chính để tiến hành hoạt động đối chiếu), hoặc văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật (1 bản chính hoặc 1 bản sao không có công chứng kèm theo bản chính để tiến hành hoạt động đối chiếu), cùng với văn bản chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có); 

– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền phù hợp với quy định của pháp luật (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng từ kèm theo bản chính để tiến hành hoạt động đối chiếu);

– Hợp đồng thế chấp nhà ở có tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);

– Giấy chứng nhận được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo trình tự và thủ tục luật định (trong trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp);

– Đối với trường hợp đó đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán vào các giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đai không phải là nhà ở mà có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật do tài sản đã hình thành, tài sản đã được nghiệm thu và được chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, thì việc chuyển tiếp đăng ký sẽ được thực hiện như trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở theo như quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm. 

Ngoài ra, số lượng hồ sơ khi thực hiện thủ tục chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần phải chuẩn bị là 01 bộ.

2.2. Thủ tục chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: 

Nhìn chung thì quá trình chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Bên thế chấp là tổ chức trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi tiến hành thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam, các cá nhân là người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài thì hồ sơ đăng ký sẽ nộp tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường. Hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp sẽ được nộp cùng với hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. Và việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp sẽ được thực hiện trước khi trao giấy chứng nhận cho người được cấp phù hợp với quy định. 

Bước 2: Nhìn chung thì các chủ thể có thể nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo nhiều cách thức khác nhau, có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc nộp thông qua bộ phận bưu chính. Việc tiếp nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được thực hiện như sau:

– Các cán bộ tiếp nhận hồ sơ giả tiến hành hoạt động kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu xét thấy thành phần hồ sơ không đầy đủ và không hợp pháp thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ xét từ chối nhận hồ sơ, tiến hành hoạt động hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện bổ sung hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật;

– Còn nếu như cán bộ tiếp nhận hồ sơ thấy hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì tiến hành hoạt động ghi phiếu tiếp nhận hồ sơ và đưa cho chủ thể có nhu cầu, ký và ghi rõ họ tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ, sau đó cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ theo quy định của pháp luật;

– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ thực hiện hoạt động ghi thông tin tiếp nhận hồ sơ vào sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành hoạt động kiểm tra hồ sơ và xem xét đánh giá. Đối với hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp thì sau khi đã nhận được bản gốc giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai ghi thời điểm nhận hồ sơ, ghi rõ ngày, giờ, tháng, năm … vào đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp và xác nhận đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp để lưu giữ hồ sơ tại Phòng lưu giữ, ghi đầy đủ thông tin đăng ký vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tiến hành hoạt động xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào trang bổ sung của bản gốc giấy chứng nhận và chuyển bản gốc đó cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ, sau đó trả kết quả để trao cho người yêu cầu đăng ký.

Bước 4: Nếu như Văn phòng đăng ký đất đai từ chối thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do, sau đó đưa cho bộ phận tiếp nhận để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn cho người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Nhìn chung thì có căn cứ từ chối sẽ bao gồm:

– Không thuộc thẩm quyền đăng ký;

– Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;

– Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký hoặc không thanh toán lệ phí đúng thời hạn;

– Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký;

– Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất không đúng sự thật hoặc có giấy tờ giả mạo.

Bước 5: Người yêu cầu chuyển tiếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận của Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng một số điều kiện sau đó:

– Có các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở được phép tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuẩn bị hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt bởi chủ thể có thẩm quyền, giấy chứng nhận và quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

– Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng, và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;

– Trường hợp tổ chức và cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, phải có hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật, các loại giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, nhà ở đó không thuộc diện đang bị khiếu nại hoặc khiếu kiện hoặc có tranh chấp về hợp đồng;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của chủ thể có thẩm quyền hoặc có thông báo tiến hành hoạt động giải tỏa, phá dỡ nhà ở của chủ thể có thẩm quyền;

– Không được bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.